L’art. 9 della L. 122/1989 (c.d. “Legge Tognoli”) ha introdotto, come sappiamo, una disciplina derogatoria delle norme urbanistiche comunali, al fine di incentivare la realizzazione di posti auto per le costruzioni preesistenti che ne sono sprovviste. Tali parcheggi possono essere realizzati secondo tre modalità: 1. nel sottosuolo dei fabbricato, nei locali siti al piano terreno (che vengono così a mutare la destinazione d’uso) o nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato; 2.  su aree comunali o nel loro sottosuolo con concessione del diritto di superficie a singoli privati o a cooperative edili (art. 9, comma 4); 3. su aree esterne condominiali, da parte di singoli condomini (art. 9, comma 3). In tutti e tre i casi la legge, all’art. 9, comma 5, istituiva un vincolo di pertinenzialità tra l’unità immobiliare e il parcheggio: “I parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli.”

Per completezza, occorre dire che la medesima legge disciplina, invece, all’art. 2, un’altra categoria di parcheggi, vale a dire quelli da ricavare necessariamente in caso di realizzazione di nuove costruzioni; in particolare l’art. 2 citato  ha sostituito l’art. 41 sexies della L. 1150/1942, aumentando la quantità di superficie a parcheggio necessaria per le nuove costruzioni (da 1 mq. ogni 20 mc. di costruzione a 1 mq per ogni 10 mc.).

Tornando alla prima disposizione, segnaliamo che l’art. 9 della c.d. “Legge Tognoli” è stata oggetto di vari interventi di modifica nel corso degli anni.

Riportiamo di seguito brevemente le modifiche più significative.

Una importante modifica è stata introdotta dall’art. 137, comma 2, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e riguarda il titolo abilitativo edilizio necessario per realizzare tali parcheggi, che è costituito dalla d.i.a. Si osserva, al riguardo, che, a seguito delle modifiche introdotte al testo Unico dell’Edilizia dal d.l. 70/2001, la d.i.a. deve intendersi ora sostituita con la scia.

Una ulteriore importante modifica ha riguardato la disciplina di circolazione dei parcheggi così realizzati ed è stata introdotta dal Governo Monti con il c.d. Decreto Semplificazioni (D.L. 5/2012 convertito in L. 35/2012).

“Fermo restando quanto previsto dall' articolo 41-sexies, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni, e l'immodificabilità dell'esclusiva destinazione a parcheggio, la proprietà dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 può essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune.”

Dunque, per i soli parcheggi realizzati ai sensi del comma 1 (quelli indicati al punto 1 che precede), è possibile, a differenza di quanto avveniva in precedenza, la cessione separata rispetto all’unità immobiliare a cui pertengono, con il limite che deve essere comunque istituito un vincolo pertinenziale con un altro immobile sito nel medesimo Comune. In sostanza, si tenta di contemperare l’obiettivo di semplificare le e compravendite tra privati per liberalizzare la circolazione dei beni con l’obiettivo pubblicistico di destinare spazi a parcheggio; rimane  infatti la destinazione a parcheggio dell’immobile.

 Il decreto legge manteneva invece fermo il divieto di vendere separatamente dalla relativa unità immobiliare i parcheggi realizzati ai sensi del comma 4 dell’art. 9 (quelli indicati al punto 2 che precede), confermando la sanzione della nullità degli atti di alienazione constastanti col divieto. Poiché, tuttavia, era stata sottolineata l’ingiustificata disparita di trattamento tra i parcheggi realizzati su aree private e quelli realizzati su aree pubbliche, in sede di conversione, il legislatore ha aggiunto il seguente periodo al comma 5 citato: “I parcheggi realizzati ai sensi del comma 4 non possono essere ceduti separatamente dall'unita' immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale e i relativi atti di cessione sono nulli, ad eccezione di espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il comune, ovvero quando quest'ultimo abbia autorizzato l'atto di cessione”. In sostanza, è tata rimessa alla discrezionalità dei Comuni la scelta se consentire la vendita separata di questa categoria di parcheggi.

 Effettuata questa disamina, possono evidenziarsi i seguenti aspetti problematici relativi alle più recenti modifiche della norma in esame:

 a)      l’obbligo di mantenere il vincolo di destinazione a parcheggio e il vincolo di pertinenzialità con altra unità immobiliare sita nello stesso comune è sfornita di sanzione;

b)      sappiamo che l’esercizio del potere discrezionale da parte del Comune è soggetto pur sempre al principio della ragionevolezza, per cui ci si chiede quale motivazione logica e razionale potrebbe addurre il Comune per autorizzare la cessione separata;

c)      i limiti che il modificato comma 5 prevede per i parcheggi ai sensi del comma 1 (destinazione a parcheggio e pertinenzialità rispetto ad altra unità immobiliare dello stesso comune) valgono anche per i parcheggi ai sensi del comma 4? Il testo di legge non lo dice espressamente, per cui per questa via potrebbe essere stata introdotta una ulteriore (forse non voluta) disparità di trattamento tra le due tipologie di parcheggi.

avv. Marta Bassanese