Casa di lusso e detrazioni fiscali
La disciplina del beneficio fiscale sull’acquisto della prima casa è contenuta nella nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 “Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro”, che prevede l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota ridotta al 3% (in luogo del 7%) agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, purché ricorrano alcune condizioni.
Oltre all’aliquota ridotta per l’imposta di registro, è prevista l’applicazione in misura fissa (€ 168,00) dell’imposta ipotecaria e dell’imposta catastale in luogo, rispettivamente, del 2% e dell’1%.
Condizione necessaria ai fini della fruizione dell’agevolazione è che la casa d’abitazione non sia di lusso.
Il Decreto del Ministero dei Lavori Pubblici 2 agosto 1969 indica le caratteristiche che consentono di qualificare "di lusso" le abitazioni: ovvero:
1. Le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a “ville”, “parco privato” ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come “di lusso”.
2. Le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq., escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali.
3. Le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati.
4. Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.
5. Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale avente superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta.
6. Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).
7. Le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all’edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.
8. Le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al presente decreto.
Come ha chiarito la circolare 12 agosto 2005, n. 38 dell’Agenzia delle Entrate, gli articoli da 1 a 7 del D.M. 2 agosto 1969 individuano le singole caratteristiche in presenza di ciascuna delle quali l'abitazione è considerata di "lusso". E’ sufficiente, dunque, il possesso di almeno una delle caratteristiche descritte perché un immobile possa essere considerato di lusso.
La Circolare inoltre chiarisce che: “l’articolo 8 è residuale, cioè se il fabbricato non ricade in alcune delle previsioni dei primi sette articoli, può ugualmente essere considerato di lusso qualora concorrano più di quattro delle caratteristiche elencate nella tabella allegata”.
Per quanto concerne la superficie, l'art. 6 del D.M. 2 agosto 1969 stabilisce che le abitazioni di lusso, ovvero le “le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)” sono escluse dal beneficio fiscale di cui all’articolo 1 della Tariffa, Parte I del D.P.R. n. 131 del 1986.
La Cassazione civile, sez. tributaria, nella sentenza del 18.09.2013 n. 21287, afferma che nel calcolare la superficie di un immobile che supera i 240 mq, si conta anche la superficie non calpestabile: “L'art. 6 del D.M. 2 agosto 1969 qualifica, per contro, abitazioni di lusso - escluse dal beneficio fiscale di cui al D.P.R. n. 131 del 1986, tariffa 1, art. 1, nota 2 bis-, le unità immobiliari "aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)", e tale norma va interpretata nel senso di dover escludere dal dato quantitativo globale della superficie dell'immobile indicata nell'atto di acquisto (in essa compresi, dunque, i muri perimetrali e quelli divisori) solo, i predetti ambienti e non l'intera superficie non calpestabile, come postula la ricorrente”.
Al riguardo si evidenzia che nella sentenza n. 17439 del 17 luglio 2013 la Corte di Cassazione aveva affermato i seguenti due principi in materia: “La disposizione riconnette, dunque, al dato quantitativo della superficie dell'immobile la caratteristica di immobile di lusso, escludendo dal computo, solo, i predetti ambienti: questa Corte ha, condivisibilmente, affermato (cfr. Cass. n. 10807 del 2012, n. 22279 del 2011) che: a) nel calcolo della superficie utile per stabilire se un'abitazione sia di lusso deve computarsi quella relativa ai vani interni all'abitazione, ancorchè privi dell'abitabilità, in quanto requisito non richiamato dal D.M. 2 agosto 1969; b) non è possibile alcuna interpretazione che ne amplii la sfera operativa, atteso che le previsioni relative ad agevolazioni o benefici in genere in materia fiscale non sono passibili di interpretazione analogica (cfr. Cass. n. 10807 del 2012)”.
Sulla irrilevanza della inabitabilità dei locali di un immobile si è pronunciata anche la Cassazione 24 maggio 2013,n. 12942secondo cui: “Nel computo della superficie utile deve essere considerato anche il piano seminterrato che sia qualificato inabitabile dalla normativa di settore”.
Del pari, secondo la Cassazione n. 23591 del 20 dicembre 2012, il requisito dell'abitabilità resta estraneo al rapporto tributario, mentre rileva, ai fini dei requisiti delle abitazioni di lusso, la superficie utile richiamata dalla norma, che è quella dell'intero complesso costruttivo, con esclusione solo di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti auto.
Di uguale tenore è, infine, la Cassazione 28 giugno 2012, n. 10807 secondo cui deve computarsi nella “superficie utile”: “il ‘piano terra’ costituito da ‘più vani’ adibiti a ‘sale hobby’, quindi funzionalmente dichiarate come destinate all'espletamento di attività significative di funzionalità proprie degli esseri umani che ivi trovano ‘alloggio’, anche se la loro altezza sia inferiore a quella prevista dal regolamento comunale per i piani destinati ad uso abitazione”.
Da ultimo, la Cassazione con la sentenza n. 22945 del 9.10.2013 chiarisce che la norma non lascia spazio a dubbi: “la superficie utile” dell’immobile “va computata sottraendo dall’estensione globale indicata nell’atto di acquisto, sottoposto all’imposta, gli ambienti espressamente esclusi (balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchine)”.
Pertanto, ciò che non fa parte dall’elenco ex art 6 del DM 2 agosto 1969 non può essere escluso dal conteggio della superficie dell’immobile
Infine si evidenzia che l'Ufficio delle Entrate competente per territorio può esercitare l'azione di controllo e verifica sulla sussistenza dei requisiti "prima casa", entro il termine massimo di tre anni dalla data dell'atto di acquisto, per le false dichiarazioni rilasciate sul possesso dei requisiti.
Le false dichiarazioni rese nell'atto di acquisto, pertanto, rientrano tra i motivi che determinano la perdita delle agevolazioni fiscali.
Le conseguenze derivanti dalla perdita della agevolazione previsti sono: il pagamento delle imposte in misura ordinaria; la sanzione del 30% sulle maggiori imposte dovute e il pagamento degli interessi di mora
Si allega anche un interrogazione parlamentare sul tema.
dott. Matteo Acquasaliente
circolare Agenzia Entrate n. 38 del 2005
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