DECRETO DEL PRESIDENTE DEL CONSIGLIO DEI MINISTRI 22 gennaio 2018, n. 13
Regolamento recante la definizione delle condizioni di esercizio dei condhotel, nonche' dei criteri e delle modalita' per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti e limitatamente alla realizzazione della quota delle unita' abitative a destinazione residenziale, ai sensi dell'articolo 31 del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 novembre 2014, n. 164. (18G00036)(GU n.54 del 6-3-2018)
Vigente al: 21-3-2018
IL PRESIDENTE DEL CONSIGLIO DEI MINISTRI
sulla proposta del
MINISTRO DEI BENI E DELLE ATTIVITA'
CULTURALI E DEL TURISMO
di concerto con
IL MINISTRO
DELLO SVILUPPO ECONOMICO
Vista la legge 23 agosto 1988, n. 400, e successive modifiche ed
integrazioni, recante «Disciplina dell'attivita' di Governo e
ordinamento della Presidenza del Consiglio dei ministri»;
Visto il decreto legislativo 20 ottobre 1998, n. 368, e successive
modificazioni, recante «Istituzione del Ministero per i beni e le
attivita' culturali, a norma dell'articolo 11 della legge 15 marzo
1997, n. 59»;
Visto il decreto legislativo 30 luglio 1999, n. 300, recante:
«Riforma dell'organizzazione del Governo, a norma dell'articolo 11
della legge 15 marzo 1997, n. 59»;
Visto l'articolo 1, comma 2, della legge 24 giugno 2013, n. 71, con
cui sono state trasferite al Ministero per i beni e le attivita'
culturali le funzioni esercitate dalla Presidenza del Consiglio dei
ministri in materia di turismo;
Visto il decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 29
agosto 2014, n. 171, recante «Regolamento di organizzazione del
Ministero dei beni e delle attivita' culturali e del turismo, degli
uffici della diretta collaborazione del Ministro e dell'Organismo
indipendente di valutazione della performance, a norma dell'articolo
16, comma 4, del decreto-legge 24 aprile 2014, n. 66, convertito, con
modificazioni, dalla legge 23 giugno 2014, n. 89» e successive
modificazioni;
Visto il decreto ministeriale 23 gennaio 2016, recante
«Riorganizzazione del Ministero dei beni e delle attivita' culturali
e del turismo ai sensi dell'articolo 1, comma 327, della legge 28
dicembre 2015, n. 208»;
Visto il decreto del Ministero dei lavori pubblici 2 aprile 1968,
n. 1444, recante «Limiti inderogabili di densita' edilizia, di
altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli
spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi
pubblici o riservati alle attivita' collettive, al verde pubblico o a
parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti
urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi
dell'articolo 17 della legge n. 765 del 1967»;
Vista la legge 2 agosto 1990, n. 241, recante: «Nuove norme sul
procedimento amministrativo»;
Visto il decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n.
380, recante «Testo unico delle disposizioni legislative e
regolamentari in materia edilizia»;
Visto il decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e successive
modificazioni, recante «Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai
sensi dell'articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137»;
Visto il decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 13
settembre 2002, recante: «Recepimento dell'accordo fra lo Stato, le
regioni e le province autonome sui principi per l'armonizzazione, la
valorizzazione e lo sviluppo del sistema turistico»;
Visto il decreto della Presidenza del Consiglio dei ministri,
Dipartimento per lo sviluppo e la competitivita' del turismo del 21
ottobre 2008, «Definizione delle tipologie dei servizi forniti dalle
imprese turistiche nell'ambito dell'armonizzazione della
classificazione alberghiera», pubblicato nella Gazzetta Ufficiale
della Repubblica italiana, Serie generale, dell'11 febbraio 2009, n.
34, ed, in particolare, il relativo allegato, «Prospetto di
definizione degli standard minimi nazionali dei servizi e delle
dotazioni per la classificazione degli alberghi»;
Visto il decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79, recante:
«Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del
turismo, a norma dell'articolo 14 della legge 28 novembre 2005, n.
246, nonche' attuazione della direttiva 2008/122/CE, relativa ai
contratti di multiproprieta', contratti relativi ai prodotti per le
vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio»;
Visto il decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222, recante:
«Individuazione di procedimenti oggetto di autorizzazione,
segnalazione certificata di inizio di attivita' (SCIA), silenzio
assenso e comunicazione e di definizione dei regimi amministrativi
applicabili a determinate attivita' e procedimenti, ai sensi
dell'articolo 5 della legge 7 agosto 2015, n. 124»;
Visto l'articolo 10, comma 5, del decreto-legge 31 maggio 2014, n.
83, recante: «Disposizioni urgenti per la tutela del patrimonio
culturale, lo sviluppo della cultura e il rilancio del turismo»,
convertito dalla legge 29 luglio 2014, n. 106, ai sensi del quale
«Per le medesime finalita' di cui al comma 1, nonche' per promuovere
l'adozione e la diffusione della "progettazione universale" e
l'incremento dell'efficienza energetica, il Ministro dei beni e delle
attivita' culturali e del turismo, con proprio decreto da emanare
entro tre mesi dalla data di entrata in vigore della legge di
conversione del presente decreto, previa intesa in sede di Conferenza
unificata, aggiorna gli standard minimi, uniformi in tutto il
territorio nazionale, dei servizi e delle dotazioni per la
classificazione delle strutture ricettive e delle imprese turistiche,
ivi compresi i condhotel e gli alberghi diffusi, tenendo conto delle
specifiche esigenze connesse alle capacita' ricettiva e di fruizione
dei contesti territoriali e dei sistemi di classificazione
alberghiera adottati a livello europeo e internazionale.»;
Visto il decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, recante: «Misure
urgenti per l'apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere
pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione
burocratica, l'emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa
delle attivita' produttive», convertito dalla legge 11 novembre 2014,
n. 164;
Visto, in particolare, l'articolo 31, il quale al comma 1 dispone
che: «Al fine di diversificare l'offerta turistica e favorire gli
investimenti volti alla riqualificazione degli esercizi alberghieri
esistenti, con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, su
proposta del Ministro dei beni e delle attivita' culturali e del
turismo di concerto con il Ministro dello sviluppo economico, da
adottare previa intesa tra Governo, Regioni e Province autonome di
Trento e Bolzano, in sede di Conferenza unificata ai sensi
dell'articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281 sono
definite le condizioni di esercizio dei condhotel, [...]» e, al comma
2: «Con il decreto di cui al comma 1 sono altresi' stabiliti i
criteri e le modalita' per la rimozione del vincolo di destinazione
alberghiera in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri
esistenti e limitatamente alla realizzazione della quota delle unita'
abitative a destinazione residenziale di cui al medesimo comma.
[...]»;
Vista l'intesa intervenuta in sede di Conferenza unificata ai sensi
dell'articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, nella
riunione del 22 giugno 2017;
Uditi i pareri del Consiglio di Stato espressi dalla sezione
consultiva per gli atti normativi, nelle adunanze del 27 luglio 2017
e del 23 novembre 2017;
A d o t t a
il seguente regolamento:
Art. 1
Oggetto e finalita'
1. Al fine di diversificare l'offerta turistica, nonche' di
favorire gli investimenti volti alla riqualificazione degli esercizi
alberghieri esistenti sul territorio nazionale, il presente decreto
definisce le condizioni di esercizio dei condhotel e indica i criteri
e le modalita' per la rimozione del vincolo di destinazione
alberghiera, limitatamente alla realizzazione della quota delle
unita' abitative a destinazione residenziale.
Art. 2
Ambito di applicazione
1. Il presente decreto si applica agli esercizi alberghieri
esistenti che rispettano le condizioni di esercizio di cui
all'articolo 4 del presente decreto.
Art. 3
Definizioni
1. Ai fini del presente decreto si intende per:
a) condhotel: un esercizio alberghiero aperto al pubblico, a
gestione unitaria, composto da una o piu' unita' immobiliari ubicate
nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio,
servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla
ricettivita' e, in forma integrata e complementare, in unita'
abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di
cucina, la cui superficie complessiva non puo' superare i limiti di
cui all'articolo 4, comma 1, lettera b);
b) gestione unitaria: attivita' concernente la fornitura di
alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, riferibile ad un
condhotel, sia per le camere destinate alla ricettivita' che, in
forma integrata e complementare, per le unita' abitative a
destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina;
c) fornitura di servizi alberghieri in forma integrata e
complementare: attivita' concernente la fornitura anche alle unita'
abitative di tipo residenziale dei servizi alberghieri e aggiuntivi
normalmente assicurati dal gestore unico della struttura ricettiva
alle camere destinate alla ricettivita';
d) gestore unico: il soggetto responsabile della gestione
unitaria dell'esercizio alberghiero, avviato ai sensi delle leggi
vigenti in materia di avviamento dell'esercizio alberghiero;
e) riqualificazione: interventi di restauro e di risanamento
conservativo, di cui all'articolo 3, comma 1, lettera c) del decreto
del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, nonche'
interventi di ristrutturazione edilizia, di cui all'articolo 3, comma
1, lettera d) del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno
2001, n. 380, la cui realizzazione comporta per l'esercizio
alberghiero l'acquisizione di requisiti per una classificazione
superiore a quella precedentemente attribuita di almeno una stella,
da cui risulti una classificazione minima di tre stelle all'esito
dell'intervento di riqualificazione, ad eccezione degli esercizi
contrassegnati da una classificazione di quattro stelle o superiore
gia' prima dell'intervento di cui alla presente lettera, anche nel
rispetto delle eventuali prescrizioni disposte da leggi regionali;
f) unita' abitative ad uso residenziale: unita' abitative, per le
quali sia intervenuto specifico mutamento di destinazione d'uso,
dotate di servizio autonomo di cucina, inserite nel contesto del
condhotel, destinate alla vendita e soggette al limite di superficie
complessiva di cui all'articolo 4, comma 1, lettera b), del presente
decreto.
Art. 4
Condizioni di esercizio dei condhotel
1. I condhotel rispondono alle seguenti condizioni di esercizio che
devono svolgersi con modalita' compatibili con la gestione unitaria
della struttura in cui gli stessi sono ubicati:
a) presenza di almeno sette camere, al netto delle unita'
abitative ad uso residenziale, all'esito dell'intervento di
riqualificazione di cui all'articolo 3, comma 1, lettera e), del
presente decreto, ubicati in una o piu' unita' immobiliari inserite
in un contesto unitario, collocate nel medesimo comune, e aventi una
distanza non superiore a 200 metri lineari dall'edificio alberghiero
sede del ricevimento, fermo restando il requisito di cui alla lettera
c) del presente comma;
b) rispetto della percentuale massima della superficie netta
delle unita' abitative ad uso residenziale pari al quaranta per cento
del totale della superficie netta destinata alle camere;
c) presenza di portineria unica per tutti coloro che usufruiscono
del condhotel, sia in qualita' di ospiti dell'esercizio alberghiero
che di proprietari delle unita' abitative a uso residenziale, con la
possibilita' di prevedere un ingresso specifico e separato ad uso
esclusivo di dipendenti e fornitori;
d) gestione unitaria e integrata dei servizi del condhotel e
delle camere, delle suites e delle unita' abitative arredate
destinate alla ricettivita' e delle unita' abitative ad uso
residenziale, di cui all'articolo 5, per la durata specificata nel
contratto di trasferimento delle unita' abitative ad uso residenziale
e comunque non inferiore a dieci anni dall'avvio dell'esercizio del
condhotel;
e) esecuzione di un intervento di riqualificazione, all'esito del
quale venga riconosciuta all'esercizio alberghiero una
classificazione minima di tre stelle;
f) rispetto della normativa vigente in materia di agibilita' per
le unita' abitative ad uso residenziale, ai sensi dell'articolo 24
del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.
Art. 5
Esercizio dell'attivita' dei condhotel
1. Le Regioni, con propri provvedimenti, disciplinano le modalita'
per l'avvio e l'esercizio dell'attivita' dei condhotel nel rispetto
della legislazione vigente e delle disposizioni di cui al presente
decreto.
2. I servizi di cui all'articolo 31, comma 1 del decreto-legge n.
133 del 2014, per le unita' abitative a destinazione residenziale
devono, comunque, essere erogati per un numero di anni non inferiore
a dieci dall'avvio dell'esercizio del condhotel, fatti salvi i casi
di cessazione per cause di forza maggiore indipendenti dalla volonta'
dell'esercente. La violazione dell'obbligo di cui al primo periodo
configura, al momento della cessazione anticipata della prestazione
dei servizi, un mutamento non consentito della destinazione d'uso
dell'immobile.
Art. 6
Acquisto di unita' abitative ad uso residenziale
ubicate in un condhotel
1. I contratti di trasferimento della proprieta' delle unita'
abitative ad uso residenziale ubicate in un condhotel indicano le
condizioni di cui all'articolo 4 poste a disciplina dell'esercizio
del diritto oggetto del contratto di compravendita.
2. In particolare devono essere ricompresi i seguenti contenuti:
a) per quanto riguarda i beni oggetto di compravendita, una
descrizione accurata e dettagliata dell'immobile e dell'ubicazione
all'interno dell'esercizio del condhotel, nonche' la descrizione
appropriata dell'intera struttura;
b) per quanto riguarda i servizi, le condizioni di godimento e le
modalita' concernenti l'uso di eventuali strutture comuni;
c) per quanto riguarda i costi imputabili ai proprietari di
unita' abitative ad uso residenziale ubicate in un condhotel, una
descrizione accurata e appropriata di tutti i costi connessi alla
proprieta' dell'unita' residenziale, delle modalita' attraverso cui
tali costi sono ripartiti, con indicazione delle spese obbligatorie,
quali quelle relative ad imposte e tasse, e delle spese
amministrative e gestionali generali, quali quelle relative alla
gestione, manutenzione e riparazione delle parti comuni del
condhotel;
d) la previsione che l'unita' abitativa a uso residenziale, ove
non utilizzata dal proprietario, con il suo consenso, possa essere
adibita da parte del gestore unico a impiego alberghiero.
3. I contratti di trasferimento della proprieta' delle unita'
abitative ad uso residenziale poste all'interno dei condhotel
regolano altresi' le modalita' di utilizzo delle singole unita'
abitative, qualora venga meno per qualunque causa l'attivita' del
gestore unico.
4. Nel caso di interruzione dell'erogazione dei servizi comuni o di
sopravvenuta impossibilita', a qualunque titolo intervenuta, il
proprietario della struttura alberghiera si impegna, attraverso
apposita pattuizione contrattuale, a subentrare negli obblighi posti
a carico del gestore ai sensi dell'articolo 7. In subordine, nel caso
di impossibilita' sopravvenuta, anche per il proprietario della
struttura alberghiera, dell'adempimento degli obblighi di cui al
precedente periodo, il medesimo si impegna a indennizzare il
proprietario dell'unita' abitativa ad uso residenziale.
Art. 7
Obblighi del gestore unico
1. Il gestore unico si impegna a garantire ai proprietari delle
unita' abitative ad uso residenziale, oltre alla prestazione di tutti
i servizi previsti dalla normativa vigente, ivi inclusi quelli di cui
alle rispettive leggi regionali e alle relative direttive di
attuazione per il livello in cui il condhotel e' classificato, anche
quanto stabilito in via convenzionale ai sensi dell'articolo 6, comma
2, lettera b).
Art. 8
Obblighi del proprietario dell'unita' abitativa
ad uso residenziale
1. Il proprietario dell'unita' abitativa ad uso residenziale
ubicata in un condhotel si impegna a rispettare le modalita' di
conduzione del condhotel, a garantire l'omogeneita' estetica
dell'immobile in caso di interventi edilizi sull'unita' acquisita,
nonche' gli ulteriori obblighi definiti attraverso la regolazione
negoziale di cui all'articolo 6.
Art. 9
Adempimenti in materia di sicurezza e a fini statistici
1. Il gestore unico del condhotel o suo incaricato provvede, ai
sensi dell'articolo 109 del regio decreto 18 giugno 1931, n. 773, e
con le modalita' indicate dal decreto ministeriale ivi previsto,
all'identificazione degli ospiti delle unita' abitative a
destinazione residenziale e a comunicare alla Questura
territorialmente competente le generalita' delle persone ivi
alloggiate, nonche' alle comunicazioni a fini statistici delle
presenze turistiche, ai sensi dell'articolo 7 del decreto legislativo
6 settembre 1989, n. 322.
2. Il gestore unico, anche nei casi previsti dall'articolo 6, comma
2, lettera d), e' soggetto ai controlli sull'esercizio di strutture
ricettive previsti dal regio decreto di cui al comma 1.
Art. 10
Trasferimento della proprieta' dell'immobile
1. Ai fini della prescritta pubblicita' l'atto di compravendita o
di trasferimento della proprieta', a titolo oneroso o gratuito,
dell'unita' abitativa di tipo residenziale ubicata nel condhotel,
deve essere trascritto nei registri immobiliari.
Art. 11
Rimozione del vincolo di destinazione alberghiera
1. Ai fini della rimozione del vincolo di destinazione alberghiera
in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti e
limitatamente alla realizzazione della quota delle unita' abitative
ad uso residenziale, ove sia necessaria una variante urbanistica, le
Regioni possono prevedere, con norme regionali di attuazione,
modalita' semplificate per l'approvazione di varianti agli strumenti
urbanistici da parte dei Comuni.
2. Ove la variante urbanistica non sia necessaria, i Comuni possono
concedere lo svincolo parziale degli edifici destinati ad esercizio
alberghiero con il cambio di destinazione d'uso a civile abitazione,
previo pagamento dei relativi oneri di urbanizzazione, e la
possibilita' di frazionamento e alienazione anche per singola unita'
abitativa, purche' venga mantenuta la gestione unitaria e nel
rispetto degli standard previsti dal decreto ministeriale n. 1444 del
1968, e dalle leggi regionali in materia con rifermento alla
destinazione ricettiva e alla destinazione residenziale. Il vincolo
di destinazione alberghiera non puo' essere rimosso oltre il limite
della percentuale massima di superficie netta destinabile ad unita'
abitative ad uso residenziale ai sensi dell'articolo 4, comma 1,
lettera b); il provvedimento di rimozione del vincolo, per la parte
eccedente il predetto limite, e' inefficace.
3. Il vincolo di destinazione puo' essere rimosso su richiesta del
proprietario della struttura alberghiera in cui si esercita il
condhotel, previa restituzione dei contributi e delle agevolazioni
pubbliche eventualmente percepiti ove lo svincolo avvenga prima della
scadenza del finanziamento agevolato.
Art. 12
Programmazione locale
1. Al fine di salvaguardare le specificita' e le caratteristiche
tipiche dell'ospitalita' turistica territoriale, le Regioni, con atti
regionali, possono prevedere appositi strumenti di pianificazione
concernenti la realizzazione dei condhotel in modo che sia
assicurata, d'intesa con ciascun Comune interessato, una adeguata
proporzione fra unita' abitative ad uso residenziale in condhotel e
ricettivita' alberghiera.
Art. 13
Clausola di salvaguardia delle autonomie
1. Le Regioni a statuto ordinario adeguano i propri ordinamenti a
quanto disposto dal presente decreto entro un anno dalla sua
pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale. Restano ferme, in quanto
compatibili con quanto disposto dal presente articolo, le
disposizioni di cui al decreto del Presidente del Consiglio dei
ministri 13 settembre 2002.
2. Nel medesimo termine di cui al comma 1, le Regioni a statuto
speciale e le Province autonome di Trento e di Bolzano adeguano i
propri ordinamenti ai sensi dei rispettivi statuti speciali e delle
relative norme di attuazione.
Il presente decreto, munito del sigillo dello Stato, sara' inserito
nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblica
italiana. E' fatto obbligo a chiunque spetti di osservarlo e di farlo
osservare.
Roma, 22 gennaio 2018
p. Il Presidente del Consiglio dei ministri
La Sottosegretaria di Stato
Boschi
Il Ministro dei beni e delle attivita'
culturali e del turismo
Franceschini
Il Ministro
dello sviluppo economico
Calenda
Visto, il Guardasigilli: Orlando
Registrato alla Corte dei conti il 27 febbraio 2018
Ufficio di controllo sugli atti del MIUR, MIBAC, Min. salute e Min.
lavoro e politiche sociali, reg.ne n. 408