Oggi, dopo le recenti novità normative, la risposta parrebbe positiva.

L’art. 1, c. 23 della legge di bilancio 2026 ha infatti innovato profondamente l’art. 5, c. 10 del d.l. n. 70/2011, convertito con modificazioni nella l. n. 106/2011, il quale ora recita che: “Gli interventi di cui al comma 9 non possono riferirsi ad edifici abusivi o siti nei centri storici o in aree ad inedificabilità assoluta, con esclusione degli edifici per i quali sia stato rilasciato o conseguito il titolo abilitativo edilizio in sanatoria, anche ai sensi della legge 28 febbraio 1985, n. 47, della legge 23 dicembre 1994, n. 724, e del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre 2003, n. 326”.

Ma perché il legislatore non è intervenuto direttamente sull’art. 9 bis, c. 1 bis del d.P.R. n. 380/2001 contenente la definizione sullo stato legittimo?

Molto probabilmente la scelta normativa è dipesa dal pronunciamento reso dalla Carta Costituzione nella sentenza n. 24/2022, la quale ha stabilito che il condono non poteva essere equiparato, da parte della Regione Sardegna, ad una sanatoria edilizia, atteso che il succitato art. 5, c. 10 del d.l. n. 70/2011 doveva essere interpretato in modo restrittivo dalla Regione a Statuto speciale, spettando allo Stato, ex art. 117, c. 3 Cost., dettare i criteri fondamentali nella materia concorrente del governo del territorio, a cui appartengono anche le branche dell’edilizia e dell’urbanistica (C. Cost. n. 303/20023): “L’art. 5, comma 9, del d.l. n. 70 del 2011, nel tradurre in legge dello Stato l’intesa raggiunta, affida alle Regioni il compito di approvare leggi finalizzate a incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, a promuovere e agevolare la riqualificazione di aree urbane degradate con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti e di edifici a destinazione non residenziale dismessi o in via di dismissione o da rilocalizzare, anche alla luce dell’esigenza di favorire lo sviluppo dell’efficienza energetica e delle fonti rinnovabili. Tali finalità possono essere perseguite anche mediante l’approvazione di leggi che prevedano interventi di demolizione e ricostruzione con il riconoscimento di una volumetria aggiuntiva come misura premiale, con la delocalizzazione delle volumetrie in aree diverse, con le modifiche di destinazione d’uso (sempre che si tratti di destinazioni tra loro compatibili o complementari) e con le modifiche della sagoma necessarie per l’armonizzazione architettonica con gli organismi edilizi esistenti. Tali interventi – precisa l’art. 5, comma 10, del d.l. n. 70 del 2011 – non possono riferirsi a edifici abusivi o siti nei centri storici o in aree di inedificabilità assoluta, «con esclusione degli edifici per i quali sia stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio in sanatoria». 5.3.2.– È la stessa previsione della legge statale a chiarire la portata del divieto di beneficiare delle premialità volumetriche con riguardo agli immobili abusivi. Questo divieto non opera solo quando sia stato rilasciato il titolo edilizio in sanatoria. Tale nozione si deve interpretare in senso restrittivo, in coerenza con la terminologia adoperata dal legislatore e con la ratio della normativa in esame. Il titolo in sanatoria, che rileva agli effetti della concessione di premialità volumetrica, differisce dal condono valorizzato dal legislatore regionale. Mentre il condono ha per effetto la sanatoria non solo formale ma anche sostanziale dell’abuso, a prescindere dalla conformità delle opere realizzate alla disciplina urbanistica ed edilizia (sentenza n. 50 del 2017, punto 5 del Considerato in diritto), il titolo in sanatoria presuppone la conformità alla disciplina urbanistica e edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’immobile sia al momento della presentazione della domanda (sentenza n. 107 del 2017, punto 7.2. del Considerato in diritto). A favore dell’interpretazione restrittiva milita il carattere generale del divieto di concessione di premialità volumetriche per gli immobili abusivi, espressivo della scelta fondamentale del legislatore statale di disconoscere vantaggi in caso di abuso e di derogare a tale principio in ipotesi tassative. A favore dell’interpretazione restrittiva milita il carattere generale del divieto di concessione di premialità volumetriche per gli immobili abusivi, espressivo della scelta fondamentale del legislatore statale di disconoscere vantaggi in caso di abuso e di derogare a tale principio in ipotesi tassative. La disciplina ricordata configura una norma fondamentale di riforma economico-sociale, come confermano l’ampiezza degli obiettivi perseguiti, l’incidenza su aspetti qualificanti della normativa edilizia e urbanistica e la stessa scelta di coinvolgere anche Regioni ed enti locali nel definire i tratti essenziali dell’intervento riformatore. Il legislatore regionale, nell’annettere rilievo anche ai volumi condonati, ha infranto il divieto contenuto in una prescrizione della legge statale, idonea a vincolare la potestà legislativa primaria della Regione autonoma Sardegna nella materia dell’urbanistica e dell’edilizia” (ma si veda, in senso conforme, anche C. Cost. n. 90/2023 e C. Cost. n. 119/2024 relative alla premialità volumetriche derivanti dal Piano Casa).

Tale pronuncia, peraltro, era stata recentemente seguita anche dalla giurisprudenza amministrativa (Consiglio di Stato, sez. II, 22.01.2025, n. 482) e penale (Cassazione penale, sez. II, 29.10.2025 n. 38977).

Tanto premesso, vi è ora da chiedersi se tale equiparazione, operata a livello statale, sia ex se produttiva di effetti giuridici a livello nazionale o se, invece, spetti alle Regioni attuare, in concreto, tale assimilazione, atteso che il c. 9 del prefato art. 5 sembra attribuire tale compito proprio alle Regioni: “Al fine di incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente nonché di promuovere e agevolare la riqualificazione di aree urbane degradate con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti nonché di edifici a destinazione non residenziale dismessi o in via di dismissione ovvero da rilocalizzare, tenuto conto anche della necessità di favorire lo sviluppo dell'efficienza energetica e delle fonti rinnovabili, le Regioni approvano entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto specifiche leggi per incentivare tali azioni anche con interventi di demolizione e ricostruzione che prevedano:

1. a) il riconoscimento di una volumetria aggiuntiva rispetto a quella preesistente come misura premiale;
2. b) la delocalizzazione delle relative volumetrie in area o aree diverse;
3. c) l'ammissibilità delle modifiche di destinazione d'uso, purché si tratti di destinazioni tra loro compatibili o complementari;
4. d) le modifiche della sagoma necessarie per l'armonizzazione architettonica con gli organismi edilizi esistenti”.

Personalmente, anche se l’interpretazione letterale sembrerebbe far propendere per l’emanazione di una legge regionale ad hoc, la circostanza che la parificazione tra la sanatoria ed il condono, come visto supra, si rinviene solo nel c. 9 e non nel c. 10 dell’art. 5 del d.l. 70/2011, unita alle conclusioni rassegnate dalla prefata pronuncia della C. Cost., militano ragionevolmente a ritenere che, in un’ottica di interpretazione sistematica e/o teleologica delle norme de quibus, il legislatore statale abbia definitivamente uguagliato il condono edilizio alla sanatoria edilizia.

Di conseguenza, poiché la novella introdotta dovrebbe essere già automaticamente operante, non ravviso validi motivi per postergare la sua introduzione ad un futuro (ed eventuale) recepimento da parte delle Regioni, anche in considerazione del fatto che, come già chiarito dalla Consulta, le Regioni, stante la mutata previsione dell’art. 5, c. 9 del d.l. n. 70/2011, ora non avrebbero più alcun margine di manovra per abiurare e/o limitare la piena equipollenza in esame.

Corollario di quanto esposto è che il condono edilizio, allo stato attuale, dovrebbe essere implicitamente ricompreso, in virtù della novella legislativa esposta ed in base ad un’interpretazione conforme a Costituzione, nello stato legittimo previsto dall’art. 9 bis, c. 1 bis del d.P.R. n. 380/2001, anche se quest’ultimo, letteralmente, non contiene alcun riferimento in merito, ma invocando la sua etero-integrazione in virtù di quanto ivi considerato.

Post di Matteo Acquasaliente - avvocato

sent. Cass. pen. n. 38977-2025