Con l’ordinanza del Capo del Dipartimento della protezione civile del 17 settembre 2026 (pubblicata in G.U., Serie generale n. 231 del 05.10.2026), sono state approvate disposizioni per favorire e regolare il subentro della Regione del Veneto nelle iniziative finalizzate al superamento della situazione di criticità determinatasi in conseguenza degli eccezionali eventi meteorologici verificatisi nei giorni dal 30.10.2023 al 05.11.2023 nel territorio delle Province di Belluno, di Treviso e di Venezia.

Post di Alberto Antico – avvocato

La Corte di cassazione penale ha affermato che la sanatoria ex art. 36 d.P.R. 380/2001 è inconfigurabile non solo in aree vincolate paesaggisticamente - per la mancata previsione di un’autorizzazione paesaggistica in sanatoria e quindi sopravvenuta - ma anche in zone di rilevanza sismica.

La cd. doppia conformità richiesta dalla norma citata è da ritenersi esclusa nel caso di edificazioni eseguite in assenza del preventivo ottenimento dell’autorizzazione sismica. Tale principio deve essere esteso alle opere di conglomerato cementizio armato, normale e precompresso e a struttura metallica, realizzate in violazione dell’art. 64, co. 2, 3 e 4 e dell’art. 65 d.P.R. cit. L’ordinamento vigente non ammette l’istituto della sanatoria sismica postuma, stante la natura fondamentale del controllo preventivo ex artt. 94 e 98 d.P.R. cit.

Più in generale, la cd. doppia conformità deve riguardare non solo la disciplina urbanistica, ma anche quella edilizia. Quest’ultima è composta dall’insieme delle norme tecniche comprese nella Parte II del d.P.R. 380/2001, di quelle contenute nei regolamenti edilizi comunali di cui all’art. 4 d.P.R. cit. (che disciplinano, a loro volta, le modalità costruttive, con particolare riguardo al rispetto delle normative tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, di sicurezza e vivibilità degli immobili e delle pertinenze degli stessi) nonché delle norme di fonte primaria e/o secondaria che regolamentano, con efficacia cogente, l’attività costruttiva condizionando il rilascio del permesso di costruire (art. 12 d.P.R. cit.), imponendo l’acquisizione, in fase istruttoria, non solo dei “documenti previsti dalla parte II” del d.P.R. cit., ma anche della dichiarazione del progettista abilitato “che asseveri la conformità del progetto agli strumenti urbanistici approvati ed adottati, ai regolamenti edilizi vigenti, e alle altre normativa di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, alle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, alle norme relative all'efficienza energetica” (art. 20, co. 1 d.P.R. cit.).

In caso di opere abusive in rapporto non solo a profili sismici, ma anche a quelli edilizi e urbanistici, l’assenza “ontologica” di doppia conformità in relazione al settore della disciplina anti-sismica determina non solo l’inconfigurabilità della sanatoria ex art. 36 d.P.R. cit., ma anche la necessaria operatività della demolizione ex art. 31 d.P.R. cit., senza che la peculiare, circoscritta e settoriale disciplina ex art. 98 d.P.R. cit., della demolizione inerente al profilo sismico, possa porre nel nulla la suddetta disposizione di demolizione, che il giudice deve adottare ai sensi degli artt. 31 e 44 d.P.R. cit.

Post del Dott. Ing. Mauro Federici

La Corte di cassazione penale ha affermato che la richiesta (sic) di sanatoria ex art. 37 d.P.R. 380/2001 non interrompe il decorso dei termini per l’acquisizione al patrimonio ex art. 31 d.P.R. cit.

Il legislatore ha previsto solo per le opere sanabili ex art. 36 d.P.R. cit. la possibilità di sospensione per 60 giorni dalla domanda, ma solo con riguardo all’azione penale, oltre a sancire il maturare del cd. silenzio-rigetto al decorso inutile del sessantesimo giorno dalla istanza medesima (cfr. artt. 36 e 45 del D.P.R. 38o/01).

In parallelo, ai sensi dell’art. 36-bis, co. 6 d.P.R. cit., sulla richiesta di permesso in sanatoria (limitato agli accertamenti di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali), il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta.

Post del Dott. Ing. Mauro Federici

Una sentenza del TAR Marche ha esaminato un caso particolare nel quale il Comune in una ordinanza di demolizione aveva qualificato una serie di abusi nel loro complesso come nuova costruzione (in virtù del principio per il quale gli abusi non possono essere valutati in modo atomistico).

L'ordinanza non era stata impugnata ed era stata presentata la sanatoria di una delle opere qualificandola come manutenzione straordinaria e la sanatoria era stata accolta, ma impugnata dal vicino.

Il TAR ha ritenuto erronea tale sanatoria, perchè l’omessa impugnazione da parte della controinteressata dell’ordinanza di demolizione nella parte in cui qualificava gli abusi quali interventi di “nuova costruzione” ai sensi dell’art. 3 lettera e) del d.p.r. n. 380/2001 ne ha comportato il consolidamento in parte qua, riverberandosi sul regime giuridico della sanatoria, che doveva essere presentata come nuova costruzione.

Post di Dario Meneguzzo - avvocato

In una sentenza del TAR marche il Collegio precisa di non disconoscere il fatto che i provvedimenti di sanatoria
sono rilasciati salvi i diritti dei terzi e che in via generale l'amministrazione non è tenuta a verificare specificamente se un intervento edilizio o una costruzione arrechi pregiudizio ai diritti di terzi.

Tuttavia, in relazione al rilascio dei predetti titoli, devono essere considerati i limiti legali inerenti ai rapporti tra proprietari di fondi confinanti, quali quelli relativi alle distanze, alle luci e alle vedute.

Di conseguenza è illegittima una sanatoria se l'edificio viola le distanze delle vedute dai confini.

Post di Dario Meneguzzo - avvocato  

Il Consiglio di Stato ha affermato che, in caso di dissenso manifestato dal proprietario dell’immobile in ordine alla realizzazione di un determinato intervento edilizio sulla sua proprietà, la P.A. non può essere chiamata a risolvere il conflitto insorto tra il proprietario e il conduttore dell’immobile sulla base della verifica della legittimazione di quest’ultimo alla realizzazione dell’intervento, non potendo sostituirsi al giudice civile nell’accertare a chi spetti ragione. La regola secondo cui i titoli edilizi sono rilasciati «fatti salvi i diritti dei terzi» non esonera la P.A. dal tener conto del dissenso manifestato expressis verbis in sede procedimentale dal proprietario dell’area, pur non essendo tenuta a verificare in via generale la possibile lesione delle posizioni soggettive dei terzi. Né la risoluzione del contrasto tra proprietario e conduttore può essere demandata in via incidentale al G.A. ai sensi dell’art. 8 c.p.a., potendo questi conoscere incidentalmente di questioni relative a diritti soggettivi solo quando ciò sia necessario per decidere sulla questione principale di legittimità amministrativa.
Nel caso di specie, la Regione aveva subordinato la prosecuzione dell’istruttoria finalizzata al rilascio dell’autorizzazione paesaggistica, richiesta dall’affittuaria d’azienda a beneficio di un albergo, alla preventiva acquisizione dell’assenso del proprietario dell’immobile.

Post di Alberto Antico – avvocato

Il Consiglio di Stato ha affermato che, in applicazione dei principi di buona fede e di collaborazione di cui all’art. 1, co. 2-bis l. 241/1990, la decadenza del permesso di costruire (PdC), prevista dall’art. 15, co. 4 d.P.R. 380/2001 per sopravvenuto contrasto con nuove previsioni urbanistiche, non matura allorché il mancato inizio dei lavori sia dipeso dall’incertezza, imputabile alla P.A., sulla formazione del titolo edilizio, non potendo quest’ultima addebitare al destinatario del provvedimento le conseguenze negative di un proprio precedente comportamento illegittimo.

Nel caso di specie, vi era un PdC formatosi per silenzio-assenso, che veniva dichiarato decaduto dal Comune anche perché, prima dell’inizio dei lavori, era entrato in vigore il nuovo piano urbanistico comunale, che aveva classificato l’area in zona mercatale, incompatibile con l’intervento assentito. Il Consiglio di Stato ha rilevato che il mancato inizio dei lavori non era imputabile al proprietario, bensì al Comune medesimo, il quale aveva prima omesso di pronunciarsi sull’istanza di PdC e poi negato, erroneamente, l’attestazione di intervenuta formazione del silenzio-assenso, sì da ingenerare un’oggettiva incertezza sull’esistenza stessa del titolo, dipanata solo con la sentenza di primo grado che ne aveva accertato la formazione. Pur riconoscendo che la decadenza di cui al comma 2 dell’art. 15 cit. (mancato inizio lavori nel termine annuale) ha una funzione sollecitatoria riferita alla condotta del privato, mentre quella del successivo comma 4 risponde a una ratio oggettiva di salvaguardia dell’efficacia della sopravvenuta pianificazione urbanistica, il Consiglio ha ritenuto che quest’ultima presupponga comunque, quale suo limite intrinseco, che il titolare abbia avuto la possibilità materiale di iniziare (o completare) i lavori nel termine di legge: la norma tutela infatti anche il legittimo affidamento riposto sulla persistente validità del titolo. Poiché tale possibilità era stata preclusa dalla condotta del Comune, il principio di buona fede – già ritenuto ostativo alla decadenza ex comma 2 cit. – è stato esteso, con effetto identico, anche alla fattispecie decadenziale ex comma 4 cit.

Post di Alberto Antico – avvocato

Nel caso di specie, vi era un manufatto originariamente condonato come garage a un solo piano, privo di vani abitabili.

Il privato presentava una DIA, nella quale prefigurava unicamente la sostituzione di alcune componenti (pareti, copertura e pavimentazione), senza modifiche della struttura (e, in particolare, senza prevedere una divisione in due piani) o della destinazione d’uso.

In realtà, il garage era integralmente trasformato in un fabbricato residenziale su due piani fuori terra, con creazione di nuova superficie utile al piano primo mediante inserimento di un nuovo solaio, diversa distribuzione interna, diversa destinazione d’uso rispetto a quanto dichiarato nella DIA, il tutto in contrasto con lo strumento urbanistico comunale e con ammissione sostanzialmente confessoria dell’abuso nella relazione tecnica allegata all’istanza di permesso di costruire (PdC) in sanatoria ex art. 36 d.P.R. 380/2001, che prefigurava la rimessa in pristino mediante rimozione del bagno e del solaio ligneo abusivamente realizzati.

Il Consiglio di Stato ha affermato che non è possibile ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage in un locale abitabile, in quanto, a differenza dell’ipotesi in cui il garage venga trasformato - con o senza opere - in magazzino o deposito, rimanendo quindi spazio accessorio, senza permanenza di persone, la trasformazione in vano destinato alla residenza, anche a tralasciare i profili igienico-sanitari di abitabilità, si configura come un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate.

Una simile modifica non sarebbe comunque stata assentibile mediante DIA/SCIA, in quanto, per il suo impatto sul territorio, avrebbe travalicato radicalmente il perimetro definitorio dell’intervento riconducibile a questi titoli di legittimazione, sì da renderli inefficaci.

Non bastasse, di norma, è impossibile realizzare ulteriori opere sul medesimo bene abusivamente edificato, pur se oggetto di condono straordinario, a maggior ragione quando le opere realizzate si pongono in contrasto con la disciplina urbanistica comunale impressa alla zona.

L’ordinanza di demolizione di un manufatto abusivo è legittima anche se adottata a distanza di tempo dalla commissione dell’abuso, atteso che il provvedimento, avendo natura vincolata e ricognitiva, non richiede motivazione in ordine alle ragioni di interesse pubblico, diverse dal ripristino della legalità violata, che ne giustifichino l’adozione, né consente margini di valutazione in punto di proporzionalità della misura rispetto al tempo trascorso dalla realizzazione dell’abuso.

Post di Alberto Antico – avvocato

Il Comune aveva ordinato la rimozione e lo sgombero degli abusi accertati con un verbale della Polizia Locale ovvero:
a) - una struttura in metallo di dimensioni di circa metri 5,90 x 5,40 e di altezza di circa metri 2,60 con infissi scorrevoli e copertura in lamine orientabili, costituente veranda;
b) - una loggia di accesso alla predetta struttura di dimensioni di circa metri 5,50 x 1,30 chiusa con infissi stabili, costituente anch’essa veranda e destinata a lavanderia, in difformità dalla SCIA autorizzata in sanatoria che ivi indicava la realizzazione di una serra solare.

Il ricorrente sosteneva che le opere sarebbero sottratte al regime del permesso di costruire e rientrerebbero, invece, nel novero degli interventi di edilizia libera, in quanto si tratta di una struttura metallica leggera a sostegno di una copertura totalmente mobile e retrattile (tenda motorizzata con struttura a lamelle regolabili) e, nei lati, vetrate anch’esse apribili, scorrevoli e non qualificabili come infissi, essendo privi di telaio e di controtelaio (cosiddette VePA).

Il TAR Marche ha respinto il ricorso, cona sentenza che spiega chiaramente a quali condizioni le opere di questo tipo rientrano nell'attività edilizia libera.

In particolare il TAR rileva che  l’opera, pur essendo caratterizzata da una copertura mobile e retrattile del tipo di una tenda motorizzata con struttura a lamelle regolabili e, nei lati, da vetrate apribili, cosiddette VePA (vetrate panoramiche amovibili), ha una consistenza (per dimensioni, per struttura e per impatto visivo) ben più rilevante di una mera tenda, incidendo sul prospetto e sulla sagoma dell’edificio cui aderisce. Il manufatto, inoltre, presenta una struttura di sostegno della copertura, in meriale metallico e con pilastri di rilevanti dimensioni, tutt’altro che leggera e precaria, quindi non di agevole amovibilità. Il fatto che trattasi di una struttura certificata come VePA non deve automaticamente condurre a inquadrare l’opera come realizzabile in regime di edilizia libera, dovendosi sempre avere riguardo, nello specifico, al contesto, alle caratteristiche tipologiche, dimensionali e costruttive nonché alla destinazione d’uso effettiva.

Ciò che va valutato, in altri termini, è se la stessa comporti o meno la creazione di un volume ulteriore o di superficie utile o il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile, elementi che invece impongono la previa richiesta del titolo abilitativo edilizio, rilevando, nella ricostruzione giuridica del bene realizzato, non i materiali utilizzati ma l’effetto finale e la vocazione di utilizzo dell’area trasformata grazie a siffatta installazione (TAR Marche, sez. II, sent. n. 506/2026, citata).

Nel caso in questione, l’installazione - di significative dimensioni - è in grado di determinare un nuovo volume stabilmente e autonomamente utilizzabile, sicché va escluso che essa rientri nella disposizione di cui all’art. 6 del D.P.R. n.380/2001 (edilizia libera), in quanto non ha le caratteristiche di un’opera volta ad assolvere a funzioni temporanee di mera protezione dagli agenti atmosferici; né, a fortiori , può configurarsi come copertura la cui “struttura principale ” sia costituita da “tende, tende da sole, tende a pergola …” (cd. pergotenda), atteso che la struttura di sostegno, in tal caso, costituisce un elemento rilevante e non secondario del manufatto. Quest’ultimo, invero, delimita uno spazio chiuso e la circostanza che i pannelli vetrati laterali siano scorrevoli e, quindi, consentano la totale apertura non è di per sé dirimente in senso contrario, dal momento che il manufatto è funzionalmente idoneo a determinare un nuovo volume e un aumento di superficie utile.

Post di Dario Meneguzzo - avvocato

Il TAR Marche chiarisce che la c.d. "serra solare" o "serra solare bioclimatica" è realizzabile non per aumentare l'area utilizzabile di un immobile, bensì per beneficiare di un risparmio energetico, e per tale ragione viene autorizzata, dal punto di vista edilizio, come impianto che non crea superficie né volumetria utile, con la conseguenza che, se viene allestita in modo tale da creare un aumento di superficie o di volume non è una "serra solare" o una "serra solare bioclimatica", ma un abuso edilizio. 

Nel caso specifico la Polizia Locale aveva rilevato un utilizzo come lavanderia, stante la presenza nello stesso di una lavatrice, di un’asciugatrice e di armadiature, nonché dei relativi impianti che ne consentono il funzionamento., creando così, un ampliamento dell'edificio.

Post di Dario Meneguzzo - avvocato