Il TAR Veneto ha esaminato un caso nel quale il gestore telefonico aveva chiesto al Comune di apporre un vincolo preordinato all'esproprio per un impianto di telefonia.

L'area era già occupata in forza di un contratto di locazione scaduto e il proprietario non intendeva rinnovarlo.

La domanda presentata dalla società ricorrente, espressamente prevista dalla disciplina dettata dagli artt. 51, 52 e 53 del d.lgs. n. 259/2003, era corredata della documentazione tecnica prescritta ed era finalizzata ad ottenere l’avvio del procedimento volto all’apposizione del vincolo preordinato all’espropriazione e all’imposizione delle necessarie servitù funzionali al mantenimento di un’infrastruttura di comunicazione elettronica, qualificata dalla legge come opera di pubblica utilità.

Il Comune aveva tergiversato senza rispondere e il gestore aveva presentato un ricorso contro il silenzio.

All'udienza del 2 settembre il Comune si era difeso dicendo di avere convocato per il 24 settembre il consiglio comunale per valutare l'istanza, ma il TAR ha lo stesso "bastonato" il Comune, accogliendo il ricorso con condanna del Comune a pagare le spese (perchè la convocazione del consiglio comunale non è ancora un sì o un no), fissando il termine di 30 giorni per rispondere e nominando il Prefetto come commissario ad acta per il caso di perdurante inerzia.

Il TAR non ha precisato cosa il Comune deve rispondere e sembra di capire che l'organo competente a rispondere sia il consiglio comunale.

Di solito sotto queste sottigliezze giuridiche ci sono questioni pratiche e concrete, perlopiù di tipo economico: il gestore telefonico e il privato proprietario dell'area su cui installare l'antenna non si mettono d'accordo sul canone di locazione e allora il gestore ricorre alla clava dell'esproprio per "ammorbidire" le pretese del privato, costringendo il Comune a intromettersi in un vicenda dalla quale vorrebbe stare fuori, per non scontentare il cittadino. Il gestore, però, sostiene che l'antenna è un'opera di urbanizzazione necessaria per realizzare un servizio di pubblico interesse e che, quindi, il Comune ha l'obbligo di apporre il vincolo espropriativo.

Sarà interessante leggere in qualche altra sentenza cosa succederà se il Comune dirà no: il Comune ha l'obbligo di dire di sì o può dire di no?

Torneremo sul tema con un successivo post, avvertendo fin d'ora che, per esempio, una sentenza del TAR Milano ha detto che il Comune ha l'obbligo di apporre il vincolo anche se esista già un contratto non scaduto tra le parti.

Post di Dario Meneguzzo - avvocato

Nel DPR 380 del 2001 spunta qua e là la figura della pertinenza, ma essa non viene definita.

Per esempio l'art. 6 e-quinquies) fa rientrare nella attività edilizia libera le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

L'art. 3, comma 1, al punto e.6) stabilisce che sono nuove costruzioni "gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale".

Dunque, prima di tutto bisognerebbe stabilire cosa sia una pertinenza. 

La giurisprudenza in materia non è molto chiara, perchè riconduce la pertinenza urbanistica soltanto a opere accessorie di modesta entità e dice che quelle più consistenti non sono pertinenze, ma nuove costruzioni. Però l'art. 3, comma 1, al punto e.6), sopra citato, sembrerebbe dire una cosa diversa, cioè che nella categoria "pertinenze" alcune sono nuove costruzioni e altre non lo sono.

Peraltro questa disposizione poi non è tanto chiara, perchè non spiega come vadano qualificati gli interventi pertinenziali con un volume inferiore al 20% del volume dell'edificio principale.

Se non sono nuove costruzioni, cosa sono? Si intende dire che sono elementi di arredo che rientrano nell'attività edilizia libera? Ma se ho un edificio con un volume di 5000 mc, basta che la "pertinenza" non superi i 1000 mc (il 20% del volume dell'edifico principale) perchè non serva il permesso di costruire?

E in verità è difficile qualificare come elementi di arredo sottoposte ad attività edilizia libera le costruzioni accessorie come le tettoie o piccole baracche.

Siccome questo risultato risulterebbe eccessivo e incongruo, probabilmente è per questo che la giurisprudenza trascura questo requisito del 20% del volume e valuta altri criteri, ritenendo che siano nuove costruzioni anche le "pertinenze" con un volume inferiore al 20% di quello dell'edificio principale.

Insomma, sembra che il legislatore si sia dimenticato di disciplinare queste situazioni.

Una sentenza del TAR Marche si occupa delle pertinenze e parte dalla nota affermazione secondo la quale la pertinenza urbanistica non coincide con quella civilistica.

Nel giudizio erano presenti quattro manufatti, oltre a un portico annesso a uno dei magazzini. Il ricorrente ne sosteneva il carattere pertinenziale e riteneva che le opere fossero soggette a un regime edilizio meno oneroso rispetto al permesso di costruire.

Ai sensi dell’art. 817 del codice civile, sono pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra cosa. La pertinenza urbanistica richiede, invece, un accertamento più rigoroso, perché incide sull’individuazione del titolo edilizio necessario e sul regime sanzionatorio applicabile.

Non è quindi sufficiente che il proprietario utilizzi il manufatto per riporre attrezzi, conservare beni o svolgere attività collegate all’abitazione principale. Occorre verificare se l’opera, per caratteristiche oggettive, dimensioni, volumetria e funzione, sia realmente priva di autonomia oppure possa essere utilizzata separatamente e conservi un proprio valore di mercato.

La giurisprudenza amministrativa riconduce la pertinenza urbanistica soltanto a opere accessorie di modesta entità, prive di autonomia funzionale ed economica e non idonee a determinare un ulteriore carico urbanistico. Sono invece escluse le opere dotate di autonomo volume o di una potenziale utilizzazione separata.

La funzione dichiarata dal proprietario non è decisiva: la destinazione soggettivamente attribuita al manufatto non è sufficiente a qualificarlo come pertinenza. Un deposito, un magazzino o un ripostiglio può essere utilizzato al servizio dell’abitazione, ma può anche essere successivamente destinato ad altro uso, separato dall’edificio principale. Ciò che rileva è la potenzialità oggettiva dell’opera. Se le caratteristiche costruttive consentono un’utilizzazione autonoma, il manufatto non esaurisce necessariamente la propria funzione nel rapporto con la costruzione principale.

Nella sentenza del TAR Marche, il Collegio ha valorizzato proprio questo profilo con riferimento a manufatti destinati a deposito o sbroglio, ritenendo che tali opere non fossero coessenziali all’edificio principale e potessero essere utilizzate autonomamente.

Il TAR ha respinto il ricorso, sottolineando sia la pluralità delle opere sia la loro consistenza complessiva. In particolare, il portico aveva una superficie poco inferiore a quella del magazzino al quale era annesso. La sua incidenza non poteva quindi essere considerata irrilevante.

Il Collegio ha inoltre escluso che gli interventi potessero essere ricondotti alla manutenzione straordinaria o al restauro e risanamento conservativo, non essendo stata dimostrata la legittimità e l’effettiva consistenza dei manufatti originari.

Le opere sono state qualificate come nuove costruzioni, con conseguente applicazione dell’art. 31 del d.P.R. n. 380 del 2001, che prevede l’ingiunzione di rimozione o demolizione per gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali.

Post di Dario Meneguzzo – avvocato

Il Consiglio di Stato ha affermato che la ristrutturazione ricostruttiva, pur non richiedendo la fedele ricostruzione del manufatto preesistente, presuppone il mantenimento di un rapporto di continuità con l’edificio originario, difficilmente ipotizzabile in caso di radicale mutamento di destinazione d’uso cd. verticale ai sensi dell’art. 23-ter d.P.R. 380/2001 fra categorie almeno in parte eterogenee (nel caso di specie, si era passati da un’originaria serra/deposito a un complesso immobiliare a carattere residenziale).

Le prescrizioni degli strumenti urbanistici che subordinano la qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia alla conservazione di una determinata percentuale della superficie o della volumetria preesistente, in assenza di specifiche esigenze di tutela del manufatto, non impongono la conservazione materiale dei singoli elementi costruttivi dell’edificio, ma esprimono un limite di carattere quantitativo riferito alla consistenza edilizia da mantenere nell’intervento ricostruttivo.

In materia di illeciti edilizi, fermo il principio di autonomia tra il giudizio penale e quello amministrativo e i limiti soggettivi e oggettivi dell’efficacia del giudicato penale di cui all’art. 654 c.p.p., il G.A. può tenere conto delle risultanze e delle valutazioni espresse dal giudice penale, quali elementi di prova liberamente apprezzabili, ai fini della formazione del proprio convincimento, senza esserne vincolato sul piano della qualificazione giuridica dei fatti.

Post di Alberto Antico – avvocato

Il Consiglio di Stato ha affermato che, ai fini della distinzione tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione, rileva la preesistenza del manufatto e la possibilità di pervenire, attraverso l’intervento edilizio, a un organismo in tutto o in parte diverso da quello preesistente: la ristrutturazione presuppone che l’intervento operi su un edificio preesistente al fine di assicurarne la continuità, anche nell’ipotesi di crollo o demolizione, purché ne sia accertabile la preesistente consistenza.

Post di Alberto Antico – avvocato

Con la l. 5 ottobre 2026, n. 174 (pubblicata in G.U., Serie generale n. 232 del 06.10.2026), in vigore dal 07.10.2026, è stato convertito in legge, con modificazioni, il d.l. 7 agosto 2026, n. 144, recante disposizioni urgenti per la funzionalità della P.A. e degli Enti territoriali, nonché in materia di protezione civile.

Post di Alberto Antico – avvocato

Il Consiglio di Stato ha affermato che la variante al permesso di costruire (PdC), quale modificazione qualitativa o quantitativa non rilevante rispetto al progetto originariamente assentito, mantiene natura complementare e accessoria rispetto al titolo cui accede e resta assoggettata alla disciplina urbanistico-edilizia vigente al momento del rilascio di quest’ultimo. Diversamente, la variazione essenziale o sostanziale, integrando un autonomo disegno costruttivo rispetto a quello originariamente approvato, richiede un autonomo titolo edilizio e non può essere considerata una mera prosecuzione del precedente intervento.

Post di Alberto Antico – avvocato

Una sentenza del TAR Marche respinge un ricorso col quale l'interessato sosteneva che una serie di opere edilizie da lui realizzate (serre, pergolati e un ripostiglio agricolo) fossero opere pertinenziali o precarie inquadrabili come attività edilizia libera.

Post di Dario meneguzzo - avvocato

Una sentenza del TAR Marche ricorda che, ove gli illeciti edilizi ricadano in zona assoggettata a vincolo paesaggistico, stante l'alterazione dell'aspetto esteriore, gli stessi risultano soggetti alla previa acquisizione dell'autorizzazione paesaggistica, con la conseguenza che, quand'anche si ritenessero le opere pertinenziali o precarie e, quindi, assentibili con mera SCIA, l'applicazione della sanzione demolitoria è, comunque, doverosa ove non sia stata ottenuta alcuna autorizzazione paesaggistica.

L'art. 27 D.P.R. 380/2001 non distingue tra opere per cui è necessario il permesso di costruire e quelle per cui sarebbe necessaria la semplice SCIA, imponendo l’adozione del provvedimento di demolizione per tutte le opere che siano, comunque, costruite senza titolo in aree sottoposte a vincolo.

Il TAR aggiunge che l’autorizzazione paesaggistica  è necessaria anche qualora le opere siano qualificabili di
edilizia libera.

Post di Dario Meneguzzo - avvocato

Il Consiglio di Stato ha affermato che, nel vigore del d.lgs. 36/2023, la determinazione di affidamento/aggiudicazione, ai sensi dell’art. 11, co. 4 d.lgs. cit., deve necessariamente essere preceduta dalla verifica della dichiarazione di equivalenza tra il contratto collettivo nazionale (CCNL) applicato dall’operatore economico e quello indicato dalla lex specialis che ha carattere obbligatorio. La stessa può ritenersi adeguatamente compiuta laddove sia desumibile dall’istruttoria svolta ai fini dell’aggiudicazione e della verifica di congruità dell’offerta. L’obbligo di verifica previsto dall’art. 11 cit. non richiede necessariamente particolari approfondimenti istruttori, qualora il raffronto tra i contratti collettivi consenta di pervenire a una valutazione positiva di equivalenza. La verifica può risultare anche implicitamente desumibile dall’esito del procedimento di controllo dell’anomalia dell’offerta e dal successivo provvedimento di aggiudicazione.

La verifica tecnica dell’equivalenza tra il CCNL applicato dall’operatore economico e quello indicato dalla lex specialis compiuta dalla stazione appaltante è sottratta al sindacato del G.A., in assenza di specifici elementi idonei a dimostrarne la manifesta irragionevolezza o illogicità.

Post di Alberto Antico – avvocato

Con l’ordinanza del Capo del Dipartimento della protezione civile del 17 settembre 2026 (pubblicata in G.U., Serie generale n. 231 del 05.10.2026), sono state approvate disposizioni per favorire e regolare il subentro della Regione del Veneto nelle iniziative finalizzate al superamento della situazione di criticità determinatasi in conseguenza degli eccezionali eventi meteorologici verificatisi nei giorni dal 30.10.2023 al 05.11.2023 nel territorio delle Province di Belluno, di Treviso e di Venezia.

Post di Alberto Antico – avvocato