Il Consiglio di Stato ha offerto un’interpretazione dell’art. 5, co. 9, lett. c d.l. 70/2011, come convertito nella l. 106/2011: “Al fine di incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente nonché di promuovere e agevolare la riqualificazione di aree urbane degradate con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti nonché di edifici a destinazione non residenziale dismessi o in via di dismissione ovvero da rilocalizzare, tenuto conto anche della necessità di favorire lo sviluppo dell’efficienza energetica e delle fonti rinnovabili, le Regioni approvano entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto specifiche leggi per incentivare tali azioni anche con interventi di demolizione e ricostruzione che prevedano: … c) l’ammissibilità delle modifiche di destinazione d’uso, purché si tratti di destinazioni tra loro compatibili o complementari”.

La verifica dell’ammissibilità delle modifiche di destinazione d’uso, con riguardo a “destinazioni tra loro compatibili o complementari” deve essere effettuata con riguardo non già alla zonizzazione (ossia alla destinazione di zona), ma alla destinazione d’uso in senso stretto, che attiene alla tipologia d’uso degli edifici. Pertanto, la destinazione d’uso dell’edificio da demolire deve essere compatibile o complementare con quella dell’edificio da ricostruire.

Post di Alberto Antico – avvocato

Read more

Il TAR Salerno ha affermato che la cessione di cubatura è l’accordo in forza del quale il proprietario di un terreno edificabile (cd. cedente) trasferisce in tutto o in parte – mantenendo comunque la proprietà del medesimo – la potenzialità edificatoria relativa al terreno stesso al proprietario di altra area (cd. cessionario), affinché quest’ultimo possa ottenere dal Comune il permesso di costruire per una volumetria complessiva maggiore rispetto a quella originariamente prevista dai piani urbanistici per il fondo di sua proprietà.

La ratio sottesa all’istituto dell’asservimento del terreno per scopi edificatori (cd. cessione di cubatura) è quindi di natura perequativa, è cioè quella di accrescere la potenzialità edilizia di un’area che ne è urbanisticamente sprovvista.

Ne consegue che, escludendo l’ammissibilità (recte, validità) di una cessione di cubatura nel caso di esaurita capacità edificatoria del fondo di destinazione, ossia per l’esaurimento della volumetria con riferimento al lotto del proprietario acquirente della cubatura stessa, si addiverrebbe ad una tacita abrogazione dell’istituto in parola, in quanto il relativo acquisto serve proprio ad attribuire la capacità edificatoria, ovvero una maggiore volumetria, al lotto dell’acquirente, fatta salva la possibilità per la P.A. di verificare se la cessione di cubatura vada o no ad alterare l’equilibrio urbanistico della zona.

Se è vero che la cessione di cubatura da un fondo a un altro è sottoposta al requisito della contiguità territoriale, siffatto presupposto non implica di per sé che i terreni siano necessariamente tra loro confinanti, ma che siano quantomeno dotati del requisito della reciproca prossimità.

Post di Alberto Antico – avvocato

Read more

Il TAR del Lazio, Sede di Roma ha affermato che i volumi tecnici sono esclusi dal calcolo della volumetria solo se privi di caratteristiche di utilizzabilità e abitabilità. Qualora, invece, per altezza o configurazione, siano suscettibili di essere destinati ad uso abitativo, devono essere computati integralmente. Ai fini della misurazione dell’altezza interna, il parametro corretto è la distanza tra pavimento e intradosso del solaio, da intendersi come la superficie inferiore dello stesso: non sono rilevanti controsoffitti o finiture interne (es. cartongesso) volte a ridurre artificialmente l’altezza apparente.

Nel caso di specie, era inefficace la SCIA in variante presentata per l’elevazione dell’altezza del piano tecnico di un edificio, perché l’intervento non rientrava tra quelli assentibili con semplice SCIA, bensì richiedeva un nuovo permesso di costruire, e in ogni caso era inammissibile, in quanto incidente su parametri edilizi fondamentali.

Post di Alberto Antico – avvocato

Read more

Il TAR Veneto ha affermato che la sopraelevazione di un condominio è una facoltà riconosciuta al proprietario dell’ultimo piano, il quale, non deve, di regola e salvo eccezioni avere il consenso degli altri condòmini.

Non può, pertanto, imputarsi ai condòmini una sopraelevazione compiuta dal proprietario dell’ultimo piano, restando la stessa nell’esclusiva sfera di quest’ultimo. Di tale abuso, atteso che, di regola, non serve il consenso dei condòmini sottostanti e che essi neppure possono agire per la sua demolizione, rispondono esclusivamente gli autori morali e materiali.

Post di Alberto Antico – avvocato

Read more

Il TAR Veneto ha affermato che gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’art. 3, co. 1, lett. b d.P.R. 380/2001, ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, purché non riguardino le parti strutturali dell’edificio, possono essere eseguiti senza alcun titolo, anche se previa comunicazione, con conseguente illegittimità dell’ordine di demolizione di opere edilizie e di ripristino dello stato dei luoghi, nel caso di interventi ascrivibili alle fattispecie assoggettate al regime della comunicazione di inizio lavori (CIL), qualora essi si concretizzino nella diversa distribuzione interna.

Post di Alberto Antico – avvocato

Read more

Nel caso di specie, un operatore economico realizzava sine titulo un intervento di trasformazione di un magazzino, adiacente al supermercato, in negozio mediante l’eliminazione di una parete divisoria, senza creare alcun aumento della superficie coperta, alcun aumento del volume edilizio, alcun mutamento della destinazione d’uso urbanistica.

Il Comune emanava un ordine di rimessione in pristino ex art. 33 d.P.R. 380/2001 e, una volta accertato l’inadempimento, emanava un atto di acquisizione gratuita al patrimonio comunale.

Il TAR Veneto ha annullato quest’ultimo atto.

L’intervento abusivo in parola è qualificabile come mera ristrutturazione edilizia sine titulo, anziché come nuova costruzione, sicché non può condurre all’applicazione della sanzione dell’acquisizione gratuita, applicabile solo in caso di realizzazione abusiva di una nuova costruzione, ex art. 31, co. 3 d.P.R. 380/2001.

Post di Alberto Antico – avvocato

Read more

Il Consiglio di Stato ha affermato l’inammissibilità della revocazione per errore di fatto ex art. 395, n. 4 c.p.c., proposta oltre il termine di sei mesi dalla pubblicazione della sentenza, da parte di un comproprietario di un immobile oggetto di ordinanza di demolizione rimasto contumace nel giudizio d’appello, non potendo trovare applicazione la deroga al termine di decadenza per mancata conoscenza del processo a causa della nullità del ricorso o della sua notificazione, di cui all’art. 92, co. 4 c.p.a., in quanto egli non era parte necessaria del giudizio, a cui doveva essere notificato l’atto di appello da parte degli altri comproprietari, trattandosi di cause scindibili.

Il Consiglio ha altresì condannato il ricorrente alla rifusione delle spese di lite e alla sanzione per lite temeraria ex art. 26, co. 2 c.p.a.

Post di Alberto Antico – avvocato

Read more

Il Consiglio di Stato ha affermato che il nesso di presupposizione necessaria tra l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale e l’ordine di demolizione comporta che la caducazione del secondo faccia necessariamente venire meno anche la prima. In caso di atti geneticamente collegati, infatti, come quelli de quibus, l’invalidità derivante dall’annullamento dell’atto presupposto si estende automaticamente all’atto conseguenziale, anche quando quest’ultimo non sia stato impugnato.

La parte che abbia impugnato l’ordinanza di demolizione è esentata dall’obbligo (pur conservandone la facoltà) di impugnazione espressa del successivo provvedimento di acquisizione gratuita, ogniqualvolta intenda lamentare esclusivamente vizi derivati dalla illegittimità dell’ingiunzione a demolire, tempestivamente impugnata; di contro, nel caso di mancata impugnazione dell’ingiunzione a demolire, la parte potrà l’impugnare l’atto acquisitivo solo per vizi propri.

Post di Alberto Antico – avvocato

Read more

Il Consiglio di Stato ha affermato che, con riferimento alla demolizione ingiunta dall’autorità giudiziaria, l’art. 31, co. 9 d.P.R. 380/2001 non contiene una disciplina di dettaglio sovrapponibile a quella prevista per i casi di demolizione intimata dal Comune. La totale autonomia tra i due distinti procedimenti demolitori fa sì che, in assenza di una previsione espressa in tal senso da parte del legislatore, la demolizione imposta dal giudice prescinde dagli effetti ablatori e/o sanzionatori dell’inadempimento all’ingiunzione del Comune, che restano del tutto indipendenti dal giudicato penale e neppure sussiste un obbligo di conformazione al termine di 90 giorni di cui al precedente comma 3 in capo al giudice penale, potendo questi determinarsi sia per un termine inferiore, sia per un termine superiore.

Post di Alberto Antico – avvocato

Read more

Nel caso di specie, il destinatario di un diniego di sanatoria impugnava tale atto con ricorso straordinario al Presidente della Repubblica; per scrupolo, lo notificava anche al vicino in qualità di asserito controinteressato.

Il vicino accettava tale veste, perché grazie al diniego di sanatoria (e alla probabile futura demolizione) avrebbe goduto di una visuale più libera: per l’effetto, avanzava l’opposizione alla trattazione in sede straordinaria.

Il TAR Veneto ha invece ritenuto che l’opposizione fosse inammissibile, in quanto avvenuta su impulso di soggetto che non riveste la posizione di controinteressato, e ha, pertanto, disposto ex art. 48, co. 3 c.p.a. la restituzione del fascicolo per la prosecuzione del giudizio in sede straordinaria.

Post di Alberto Antico – avvocato

Read more