L’art. 34-bis, co. 1-bis T.U. edilizia (dopo la cd. riforma Salva Casa) potrebbe essere così sintetizzabile: per gli interventi realizzati entro il 24.05.2024, il mancato rispetto di ogni parametro delle singole unità immobiliari (ivi comprese le altezze, ecc.) non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti del X per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile di Y metri quadrati.

Il valore di X può andare dal 2% al 6%; il valore di Y è espresso in mq di superficie utile.

La superficie utile è definita dalla Definizione uniforme n. 14 del regolamento edilizio tipo (RET) in questo modo: “Superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre”.

Essa è però tenuta distinta dalla superficie accessoria, di cui alla Definizione n. 15, tra cui per esempio potrebbe rientrare un garage.

L’interrogativo è: come si calcola la percentuale di tolleranza costruttiva di un’autorimessa?

Ipotesi 1: si applica la nozione di superficie utile in senso stretto. L’autorimessa non farebbe superficie utile, ma al massimo superficie accessoria. Si potrebbe dire che allora in un’autorimessa vi sono 0 mq di superficie utile, quindi si applicherebbe la lett. d-bis del comma 1-bis cit., riferita alla superficie utile inferiore a 60 mq (giacché 0 < 60) e una percentuale di tolleranza del 6%. Oppure, la mancanza di superficie utile renderebbe radicalmente inapplicabile l’intero comma 1-bis: in tal caso, rimarrebbe solo il comma 1 dell’art. 34-bis cit., che prevede la percentuale del 2%, ma allora la superficie accessoria riceverebbe un trattamento uguale a quello di una superficie utile di più di 500 mq ex comma 1-bis cit.

Ipotesi 2: si applica la nozione di superficie utile in senso lato. Si considererebbe la superficie (senza aggettivi) dell’autorimessa e, a seconda della sua estensione, si applicherebbe una percentuale dal 2% al 6%, come per le abitazioni.

Ipotesi 3: la superficie accessoria dev’essere necessariamente accorpata alla superficie utile di riferimento (sapendo che però al Catasto le autorimesse fanno “unità immobiliare” a parte). A quel punto che si fa? Si calcola la percentuale di tolleranza sulla sola superficie utile dell’abitazione di riferimento, ma poi la si può applicare anche solo all’autorimessa? Oppure si calcola la percentuale di tolleranza sulla sommatoria di superficie utile e accessoria, con possibilità di applicarla indifferentemente all’abitazione e/o all’autorimessa?

Post di Alberto Antico – avvocato