La legge ‘Salva Casa’ 105/2024 dopo le Linee guida ministeriali: seminario Ordine Architetti di Padova venerdì 28 febbraio 2025, dalle 14,30 alle 18,30
Seminario webinar
I relatori sono: arch. Dal Zotto [responsabile settore pianificazione del territorio del comune di Spinea che svolge ruolo di coordinatore], prof. Avv. Alessandro Calegari, avv. Alessandro Veronese, avv. Domenico Chinello.
Commento all’art. 34ter legge n. 105/2024, in parallelo al condono edilizio.
La volumetria aggiuntiva condonata non rappresenta un diritto quesito o un “vantaggio” che il proprietario può fare rivalere in caso di indici edificatori minori.
Il condono edilizio non rappresenta un “diritto quesito” e quindi immutabile, di vedersi riconosciuta sine die la volumetria aggiuntiva dell’immobile sanato.
Questo perché il condono è un istituto di natura eccezionale e derogatoria che non può assolutamente dare vita a diritti quesiti per chi ne abbia usufruito.
Il Comune, con la nuova pianificazione, deve in quell’area predisporre un piano attuativo, finalizzato all’eliminazione degli elementi detrattori per l’ambiente e per il contesto urbanistico e all’individuazione delle aree a standard.
Premesso tutto ciò,
Cosa prevede l’art. 34ter della Legge n. 105/2024? Mi sembra che offra un vantaggio da far valere, riconoscendo una volumetria aggiuntiva. Questa norma ha una natura eccezionale e derogatoria, e non sembra indicare la necessità di individuare aree a standard.
Il sole24ore del 03-03-2025
Salva casa, partenza a due velocità per le pratiche di sanatorie: Flusso di richieste intenso nelle città, scarso nei centri minori.
I dubbi (non risolti dal ministero) si scaricano su tecnici e professionisti. In arrivo la revisione dei modelli
Nel commento, che fornisce una guida con sei esempi, si afferma anche che i dubbi vengono scaricati sui tecnici comunali, considerati l’anello debole del sistema.
Molto ma molto utile, a parte la fretta finale di chiudere.
Buongiorno,
vorrei sottolineare un paio di punti che mi sembrano rilevanti, emersi durante il seminario:
Sulla data o epoca di realizzazione dell’abuso: non è chiara la difficoltà nel determinare almeno l’epoca in cui si è verificato l’abuso, considerando che si tratta di una variante su titoli edilizi già rilasciati. È stato poi accennato che tra “data” ed “epoca” potrebbe entrare in gioco il fatto che, nel frattempo, le normative potrebbero essere cambiate. Tuttavia, va ricordato che, durante il periodo di validità del titolo edilizio, la conformità edilizia rimane invariata.
Sul recupero dei sottotetti: è stato richiamato il principio di deroga alle normative igienico-sanitarie, facendo riferimento alla sentenza della Corte Costituzionale che ammette tale deroga in caso di recupero di parte dell’unità immobiliare. Tuttavia, si è anche accennato che la legge statale, rispetto a quella regionale, permette di creare nuove unità abitative, applicando comunque il principio di deroga alle norme igienico-sanitarie. A mio avviso, si dovrebbe chiarire se si possa applicare questa ipotesi.
Salvo che la norma faccia riferimento per quanto riguarda l’obbligo del tecnico di dichiarare la data o l’epoca, che tale obbligo si applica nei casi in assenza di SCIA; infatti, quest’ultima sembra essere l’unica opzione percorribile.
Art. 3. Norme finali e di coordinamento. Legge n. 105/2024
4. La presentazione della richiesta di permesso di costruire o della segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria ai sensi dell’articolo 36-bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, non dà diritto alla restituzione delle somme versate a titolo di oblazione o per il pagamento di sanzioni già irrogate dall’amministrazione comunale o da altra amministrazione sulla base della normativa vigente alla data di entrata in vigore del presente decreto.
Non so se già le FAQ hanno chiarito questo comma, ma in quali casi si applica?
La risposta del Consiglio di Stato con la sentenza n. 1394 del 19 febbraio 2025:
2) la conferma del principio “tempus regit actum”: il Consiglio di Stato ha richiamato il comma 4, art. 3 del D.L. n. 69/2024, il quale esclude espressamente che la sanatoria possa fondare un diritto del privato alla ripetizione delle somme già versate per oblazione o sanzioni. Ciò dimostra la volontà del legislatore di mantenere gli effetti giuridici delle norme precedenti e di non rendere retroattiva la nuova disciplina;
Il primo punto dice che: nella norma non è presente alcuna disposizione che consenta l’applicazione della nuova disciplina alle istanze pendenti.
Il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6 (cd. fiscalizzazioni) e le dichiarazioni sulle tolleranze di cui all’articolo 34-bis “concorrono” alla dimostrazione dello stato legittimo.
Il significato generale di Stato Legittimo viene eccessivamente confuso oltre il concetto di stato di diritto ad esistere
In mancanza di disposizioni transitorie previste nel testo del D.L. n. 69/2024, convertito con modificazioni nella L. n. 105/2024, le fiscalizzazioni passate, rimangono tali.
La corretta valutazione del tipo di difformità e del contesto normativo applicabile è fondamentale. Cosa comporta, infatti, presentare una domanda di sanatoria ai sensi dell’art. 36-bis per un abuso qualificabile come ‘totale difformità’?
Le fasi del pagamento delle oblazioni
La sezione D3.5.6.2 delle Linee guida MIT chiarisce quando devono essere pagate le sanzioni, prevedendo due momenti distinti:
1) Anticipo obbligatorio: al momento della presentazione della richiesta di sanatoria
2) Conguaglio finale: alla definizione dell’importo complessivo dovuto
Se non viene effettuato il pagamento dell’anticipo obbligatorio al momento della presentazione della richiesta di sanatoria (punto 1), la richiesta potrebbe essere considerata incompleta o irricevibile, impedendo l’accesso alla procedura di sanatoria e, di conseguenza, l’eventuale regolarizzazione della violazione?
Le indicazioni sui cambi di destinazione d’uso (Art. 23 ter) chiariscono l’ambito di applicazione, distinguendo tra singole unità immobiliari e interi edifici, e specificano che le semplificazioni introdotte non possono essere desunte implicitamente dagli strumenti urbanistici comunali, ma devono essere definite dagli enti territoriali dopo l’entrata in vigore del DL Salva-Casa.
In Sicilia l’applicazione è diretta, mentre la Campania ha dettagliato i titoli edilizi richiesti per ciascun tipo di cambio d’uso.
Il Comune di Roma ha chiarito che restano comunque fatte salve anche le disposizioni delle norme della pianificazione urbanistica comunale in merito alle destinazioni d’uso e ai mutamenti di destinazioni d’uso ammissibili; la non assoggettabilità all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale, non è applicabile in quanto può operare solo in carenza di specifiche disposizioni della pianificazione urbanistica invece presenti nelle N.T.A. del P.R.G. vigente ed infine nulla risulta variato rispetto a quanto dovuto per il Contributo di Costruzione e per l’eventuale Contributo Straordinario.
Al 31 gennaio 2025, otto Regioni (Campania, Emilia-Romagna, Lazio, Liguria, Lombardia, Umbria, Veneto e Sicilia) hanno fornito indicazioni sull’applicazione del DL Salva-Casa, con differenze interpretative che potrebbero creare incertezze per cittadini e imprese.
L’ANCE, nel suo dossier aggiornato, ha sottolineato che le Regioni devono garantire un’applicazione coerente e uniforme della normativa, evitando interpretazioni divergenti che potrebbero ostacolare gli obiettivi di semplificazione del decreto.
Ha qualcuno risulta che la regione Veneto ha fornito indicazioni?
la Regione Veneto (Delibera Giunta Regionale 28 novembre 2024, n. 0605513) ha dettato indicazioni tecniche e operative relativamente alla materia sismica.
Sempre cosa dice ANCE: è da non credere-
Va rilevato, però, che molte di alcune delle indicazioni già fornite dagli enti territoriali sono divergenti con quanto previsto dalle linee di indirizzo diramate dal MIT. Sarà per questo necessario valutare attentamente e “attendere successive integrazioni” al fine di poter arrivare all’obiettivo auspicato dal Ministero di promuovere prassi interpretative e attuative coordinate rispetto alle scelte operate dal legislatore statale nell’esercizio delle competenze al medesimo costituzionalmente attribuite.
Per cui si deve rendere necessario un riadeguamento delle delibere locali per mantenere coerenza con le indicazioni centrali (che si ricorda sono delle FAQ). Complimenti
SEMPRE ANCE:
Viene inoltre sottolineato che le linee di indirizzo contenute nel documento sono fornite a titolo informativo e non hanno valore vincolante, in quanto forniscono orientamenti applicativi che possono essere soggetti a integrazioni o aggiornamenti.
Da una prima lettura delle linee di indirizzo del MIT, tra le questioni di maggiore interesse, si segnala, CON RIFERIMENTO ai Cambi d’uso (Art. 23 ter): tra le altre cose si legge…” Al riguardo, al contrario rispetto a quanto sostenuto da alcune realtà territoriali, viene evidenziato che l’esonero del reperimento delle aree opera non solo in carenza, ma anche in presenza di specifiche disposizioni della pianificazione urbanistica dettate, per esempio, nell’ambito delle norme tecniche di attuazione (N.T.A.) dei P.R.G. vigenti, rispetto alle quali la disposizione del comma 1-ter prevale.”
Nonostante le FAQ siano presentate come un’informazione a scopo puramente informativo, qui sembrano avere un tono più vincolante, quasi coercitivo (impone un obbligo, una pressione quasi vincolante, influente).
Per cortesia, Architetto, potrebbe focalizzarsi / dare attenzione al tema dei cambi d’uso? Attualmente non è molto chiaro, o meglio, è difficile comprendere come vengano applicati nella pratica.
Abusi edilizi: a chi spetta verificare la sanabilità delle opere?
Prima di ingiungere la demolizione di opere abusive l’Amministrazione deve verificare se possono ottenere il titolo in sanatoria? Ecco la risposta del TAR
Sanatoria edilizia: l’accertamento di conformità va richiesto dall’interessato
Sulla piena legittimità dell’ordine di demolizione, senza necessità da parte dell’Amministrazione di verificarne prima la sanabilità, è tornato a parlare il TAR Campania, con la sentenza del 5 febbraio 2025, n. 230, respingendo il ricorso proposto dal proprietario delle opere abusive.
Secondo il ricorrente, non solo il provvedimento non gli era stato notificato, ma in più le opere sarebbero state sanabili, motivo per cui l’ingiunzione sarebbe stata illegittima.
Per quanto riguarda la sanabilità delle opere, ricorda il TAR che in presenza di abusi edilizi, la vigente normativa urbanistica non pone alcun obbligo in capo all’Autorità comunale, prima di emanare l’ordinanza di demolizione, di verificarne la sanabilità ai sensi dell’art. 36, d.P.R. n. 380/2001.
Ciò si evince chiaramente dagli artt. 27 e 31 del Testo Unico Edilizia che obbligano il responsabile del competente ufficio comunale a reprimere l’abuso, senza alcuna valutazione di sanabilità, oltre che dallo stesso art. 36, che rimette all’esclusiva iniziativa della parte interessata l’attivazione del procedimento di accertamento di conformità urbanistica.
E’ cambiato qualcosa con l’art. 36bis?
Il responsabile/proprietario delle opere abusive può pretendere dall’Amminsitrazione la valutazione della sanabilità delle opere? nel caso di art. 36bis
Potrebbe essere di ausilio-
Prima sentenza che affronta il possibile valore legittimante delle pratiche edilizie contenenti difformità costruttive
Il TAR Lombardia con sentenza n. 227/2025 prende in esame tra i vari punti la nuova controversa sfumatura dello Stato Legittimo, nella definizione riformata dalla legge n. 105/2024 “Salva Casa”, ovvero nella prima parte riguardante lo Stato Legittimo “parzializzato” dall’ultimo titolo abilitativo globale (e con implicazioni sull’eventuale valore sanante di quanto pregresso):
Che valore hanno queste sentenze a seguito delle FAQ?
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