Seminario del Comune di Spinea sul decreto “Salva casa”
Il comune di Spinea, con la collaborazione di Kairos, organizza per martedì 25 giugno 2024 dalle ore 9,30 alle ore 13,30 un webinar sul nuovo decreto “Salva casa” (decreto legge 69/2024, pubblicato in G.u. n. 124 del 29.05.2024, entrato in vigore il 30.05.2024).
Relatori: Prof. Avv. Alessandro Calegari e Avv. Domenico Chinello
Cordinatore scientifico: Arch. Fiorenza Dal Zotto
Link per iscrizione al seminario di spinea sul decreto "salva casa" del 25 giugno: https://www.kairosforma.it/events/salva-casa-25062024/
art. 36bis
Documentazione incompleta: niente silenzio assenso
In definitiva, va dimostrato di aver compiutamente adempiuto alle richieste istruttorie dell’Ente.
Il sistema ora introdotto di cui all’art. 36bis, comma 6, il termine dei 45 o 30 giorni, previsto ai fini della formazione del silenzio-assenso, non decorre se la domanda sia carente dei documenti necessari ad identificare compiutamente le opere oggetto della richiesta sanatoria, nonché nel caso in cui non sia stata completamente pagata l’oblazione” e che “Per la formazione del silenzio-assenso sull’istanza di sanatoria edilizia è necessario il pagamento della intera oblazione, e la domanda / segnalazione completa della documentazione”.
Se per cortesia gli Avvocati del webinar di domani danno conferma.. GRAZIE
Il mio stato legittimo ora diventa sia l ex art 37.c.4 sia il 36bis anche se si è formato per silenzio assenso senza nessuna verifica. Ad oggi si è sempre detto che si sanano solo le opere che vengono dichiarate, non le altre eventualmente ancora abusive.
In pratica vuol dire che se si sana l’avvenuta realizzazione di una finestra con art.37 c.4 tutto in fabbricato mi diventa legittimo.. oppure piccole difformità con ex art. 36, tutto l edificio mi diventa legittimo.. oppure ora con art. 36bis, tutto l edificio mi diventa legittimo; capite che cosa vuol dire questo? Si deve interpretare in questo modo il nuovo stato legittimo nella parte in cui si dice :
“ Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorre, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34 -bis .»;
art. 36-bis. comma 2 – sanatoria condizionata-
In sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria lo sportello unico può condizionare il rilascio
del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, “anche strutturali”…
– nella audizione del consiglio superiore dei lavori pubblici in commissione ambiente- Fabbricato in muratura ante 87′- il presidente diceva, su domanda fatta in aula, che occorre prescrivere una “cerchiatura” nel caso di aperture interne realizzate su parete portante.
Il tecnico abilitato deve verificare la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi e provvedere alle attività necessarie per eliminare tali limitazioni, presentando, ove necessario, i relativi titoli.
-tipo una finestra spostata a distanza inferiore a mt .1.50 dal muro del vicino
art. 9-bis
Scusate, ma su una Comunicazione di Inizio Attività Edilizia Libera Asseverata del 2013 (comunicata ai sensi della ex lr n. 34/2012), avente per oggetto: Manutenzione straordinaria per ricavo di due unità residenziali; a cui ha fatto seguito il rilascio del certificato di agibilità, sempre nel 2013, che cosa si vuole andare a contestare sullo stato legittimo?
art. 34-bis – tolleranza esecutiva e di cantiere-
Premesso che si parla delle tolleranze di cantiere (difformità anch’esse realizzate nel corso della esecuzione di un titolo abilitativo edilizio) e non di errore nell’esecuzione degli interventi abilitati, la quale prevede una ipotesi di tolleranza che non presenta i caratteri dell’abuso edilizio e, di conseguenza, ha natura sostanzialmente diversa da quella della tolleranza esecutiva, che investe la sfera urbanistica.
Domanda per l’ Arch. Dal Zotto: quale è il limite per dire che il fabbricato rientra nella nuova tolleranza in diminuzione, c.2-bis (minore dimensionamento dell’edificio).. Immagino che debba essere sotto il 5% in diminuzione(la tolleranza va valutata in + o in -), ma fino a quanto?? Si può dire fino alla parziale difformità?
Esempio: pur riguardando parametri rilevanti, l’opera realizzata potrebbe rispettare i limiti stabiliti dalla normativa vigente (per esempio, una distanza dai confini maggiore rispetto ai limiti minimi previsti dalla disciplina vigente). In tal caso non sarebbe rilevante la percentuale di scostamento in riduzione dell’opera realizzata, rispetto alle misure di progetto, in quanto tale difformità, rientrando tra le attività lecite, e quindi non potrebbe configurarsi come un abuso edilizio.
-Altro caso: un fabbricato traslato di mt 5,00 a invarianza di tutti i parametri, rientra nella tolleranza?
Art.36-bis.. Se si poteva presentare unica pratica in caso di opere in difformità da un Pdc, e in assenza di scia o in difformità ad essa, visto cosa dice l’art. 22. c.7 del dPR 380/2001, ed anche sentenze che dicono che l’abuso va visto nel suo insieme e non atomisticamente..
In definitiva il titolo principale può assorbire gli altri titoli c.d. minori?
Non so se è stato già sollevato il problema, il dossier sull’art- 37 del dPR 380/2001, dice:
-Infine, l’articolo 37 (Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività) viene modificato estendendo anche in questi casi il nuovo regime in merito all’eliminazione della «doppia conformità» lasciando in questo caso invariata la sanzione pecuniaria prevista dalla normativa vigente (doppio aumento del valore venale e comunque in misura non inferiore a 516 euro).
COSA VUOL DIRE?
Dal 30 maggio 2024 sanatoria semplificata per gli abusi parziali o “minori”. È quanto previsto dal nuovo art. 36-bis inserito nel d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dal D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa).
Difformità edilizie: dalle non violazioni agli abusi più gravi
Nella rinnovata versione del Testo Unico Edilizia (TUE), sul quale dovremo attendere la conversione in legge entro il prossimo 28 luglio per conoscerne quella definitiva, il legislatore ha:
ampliato il concetto di tolleranza costruttiva-esecutiva all’interno della quale non si verifica alcuna violazione edilizia;
suddiviso gli interventi realizzati:
-in assenza di titolo, totale difformità o con variazioni essenziali;
-da quelli realizzati in parziale difformità.
Una scelta che prende in considerazione il palese errore nell’aver previsto (fino al 29 maggio 2024) una eguale procedura di regolarizzazione sia per gli abusi più gravi (art. 31, TUE) che per le parziali difformità (art. 34, TUE).
Cosa vuol dire l’ultima parte? quella sul “palese errore” intento.
Art.36-bis Attenzione si dice che le parti non conformi (che non possono essere sanate) vanno demolite: per cui si potevano avere al momento dell’abuso delle parti non conformi rispetto alla norma dell’epoca, oggi quelle parti li posso mantenere, faccio dei lavori e demolisco solo quello non conforme.. Come si chiama questo se non un condono? Sarebbe una riedizione dell’art 6 della lr 19/2021 in Veneto venuto male…perché non si può mettere mano ad un fabbricato abusivo per principio… Ora sembra lo si possa fare
Art.36-bis.. Opere da conformare. Oggi succede questo, fatto salvo cosa dice l’art 6 della lr n.19/2021.. Se ci sono opere non sanabili non possono fare parte dello stato di fatto, il tecnico non si permette di dichiarare una conformità falsa, per cui vanno demolite spontaneamente in genere, salvo che il comune non si accorge e procede con l’ordinanza.. Oggi invece tali opere possono essere dichiarate dal tecnico e previste in demolizione…
La domanda è: come fa il tecnico a dichiarare la conformità su abusi che non rispettano la norma? Se si voleva copiare l’art 6 della l.r. citata prima, non mi pare una soluzione. Ad oggi solo l’art 17, c. 1 del dPR n. 31/2017 permette, ma solo dal punto di vista paesaggistico, la sanatoria condizionata.
Come vanno superate le norme di principio sotto indicate nelle varie sentenze (si ricorda che le difformità ora traslate nell’art. 36bis prima erano nell’art. 36):
-è esclusa l’ammissibilità di un’istanza di permesso di costruire in sanatoria condizionata, siccome elusiva del requisito della c.d. “doppia conformità” che è indispensabile per il conseguimento del titolo, come affermato dalla giurisprudenza penale (Cass. pen., sez. III, 5 novembre 2015, n. 51013; 13 novembre 2003, n. 48499; 25 ottobre 2001, n. 41669), pertanto non può attribuirsi alcun rilevo all’impegno al ripristino dello status quo ante assunto contestualmente all’istanza di sanatoria; tale condizione, in sostanziale applicazione del canone per cui la condizione illecita vitiatur sed non vitiat, comporta che il comune debba provvedere sull’istanza tenendo conto delle opere abusive così come realizzate (Cons. Stato, sez. IV, 17 giugno 2016, n. 2691);
– il titolo in sanatoria non può contenere alcuna prescrizione, in particolare sub specie di previsione di interventi modificativi dello stato di fatto rilevato al momento dell’accertamento degli abusi, poiché un simile titolo “condizionato” postulerebbe, in contrasto con l’art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001, non già la “doppia conformità” delle opere abusive, ma una sorta di conformità ex post, condizionata all’esecuzione delle prescrizioni e, quindi, non esistente né al momento della realizzazione delle opere, né al tempo della presentazione della domanda di sanatoria, bensì eventualmente solo alla data futura e incerta in cui il ricorrente abbia ottemperato a tali prescrizioni (Cons. Stato, sez. VI, 23 novembre 2022, n. 10317);
– è inammissibile in sede penale la c.d. sanatoria giurisprudenziale (o impropria), che consiste nel riconoscimento della legittimità di opere originariamente abusive che, solo dopo la loro realizzazione, siano divenute conformi alle norme edilizie ovvero agli strumenti di pianificazione urbanistica (fattispecie relativa a domanda di sanatoria proposta da persona condannata per abusi edilizi, con sentenza irrevocabile, e non ancora definita, in cui si invocava una delibera di giunta che aveva dato un indirizzo specifico in ordine alla variante del piano regolatore in relazione all’area di ubicazione dell’immobile, che rendeva prevedibile che, proprio in forza della suddetta delibera, la domanda sarebbe stata accolta) (Cass. pen., sez. III, 29 agosto 2023, n. 36026);
– le disposizioni dello strumento urbanistico che circoscrivono l’efficacia ai nuovi interventi costruttivi non possono essere interpretate come applicabili anche alle richieste di sanatoria. Se è evidente che i limiti e i vincoli fissati dal piano non possono che riferirsi alle opere successive alla sua entrata in vigore, ciò non può valere per quegli interventi realizzati senza titolo sui quali gli interessati richiedono l’accertamento di conformità. Tali richieste sono infatti avanzate ai sensi dell’articolo 36 del d.P.R. n. 380 del 2001 e, pertanto, per esse non può non valere anche il requisito della doppia conformità alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione che al momento della presentazione dell’istanza (Cons. Stato, sez. VI, 10 marzo 2021, n. 2038);
– in tema di reati urbanistici, la sanatoria degli abusi edilizi idonea ad estinguere il reato di cui all’art. 44 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, a precludere l’irrogazione dell’ordine di demolizione dell’opera abusiva previsto dall’art. 31, comma 9, del medesimo d.P.R. e a determinare, se eventualmente emanata successivamente al passaggio in giudicato della sentenza, la revoca di detto ordine, può essere solo quella rispondente alle condizioni espressamente indicate dall’art. 36 del decreto stesso citato, che richiede la doppia conformità delle opere alla disciplina urbanistica vigente, sia al momento della realizzazione del manufatto, sia al momento della presentazione della domanda di permesso in sanatoria, dovendo escludersi la possibilità che tali effetti possano essere attribuiti alla cd. “sanatoria giurisprudenziale” o “impropria”, che consiste nel riconoscimento della legittimità di opere originariamente abusive che, solo dopo la loro realizzazione, siano divenute conformi alle norme edilizie ovvero agli strumenti di pianificazione urbanistica (Cass. pen., sez. III, 19 settembre 2019, n. 45845);
La sanatoria condizionata, con richiesta di conformare le difformità di cui all’art.36bis, vale per tutto il fabbricato e in assenza di agibilità immagino. Se ci si fa caso: sono le condizioni che rechiede l’art 24 del TU per l’agibilità. Per cui sarebbero opere finalizzate all’agibilità alla fine. Quindi avrebbe un senso ritenere legittime le opere realizzate in difformità da un titolo che poi ha ottenuto l’agibilità, perché immagino già si tiene conto delle condizioni di agibilità di all’epoca, anche se realizzati in difformità..certo non sotto l’aspetto della conformità urbanistica
Oggi con il nuovo art.36bis, le opere difformi possono essere sia rispetto ai fabbricati con agibilità che senza agibilità, quindi utilizzato in condizioni di non sicurezza.. Nel momento in cui un fabbricato è agibile, se si presenta una nuova pratica e si riscontra che ci sono opere abusive l’ufficio dice: va dichiarato / dimostrato in che anno sono stati fatti gli abusi, visto l’agibilità presentata e la dichiarazione del tecnico che ha asseverato anche la conformità edilizia-urbanistica, pena anche la segnalazione all’albo professionale.. Da quello che si vede nelle pratiche nei comuni, si dichiarano opere realizzate quasi sempre successivamente…
Domanda: è possibile dichiarare opere in difformità rispetto ad un progetto chiuso con agibilità? E’ vero che ci sono sentenze che dicono che l’agibilità non è conformità, ma le asseverazioni del tecnico che conseguenze hanno? Nulla a quanto pare!!!
Si possono avere su una pratica presentata ai sensi dell’art.36bis, opere in tolleranza, tipo dai distacchi, opere in parziale difformità da sanare, opere da realizzare per conformare l’edificio alle norme di oggi, e opere da demolire, perché in contrasto?
L’allegato A del dPR n. 31/2017 in ordine alla demolizione di opere abusive riporta due casi:
A.12. ….nonche’, nelle medesime aree, la demolizione parziale o totale, senza ricostruzione, di volumi tecnici e manufatti accessori privi di valenza architettonica, storica o testimoniale….,
A.30. demolizioni e rimessioni in pristino dello stato dei luoghi conseguenti a provvedimenti repressivi di abusi;
Art. 36bis-
Qualcuno spiega come mai i principi riportati in questa sentenza, come in molte altre, ora sono esclusi dall’art. 36bis- a mio avviso solo perché si tratta di parziali difformità e la conformità urbanistica solo ad oggi, non all’epoca della realizzazione delle difformità, non giustifica la sanatoria.
– le disposizioni dello strumento urbanistico che circoscrivono l’efficacia ai nuovi interventi costruttivi non possono essere interpretate come applicabili anche alle richieste di sanatoria. Se è evidente che i limiti e i vincoli fissati dal piano non possono che riferirsi alle opere successive alla sua entrata in vigore, ciò non può valere per quegli interventi realizzati senza titolo sui quali gli interessati richiedono l’accertamento di conformità. Tali richieste sono infatti avanzate ai sensi dell’articolo 36 del d.P.R. n. 380 del 2001 e, pertanto, per esse non può non valere anche il requisito della doppia conformità alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione che al momento della presentazione dell’istanza (Cons. Stato, sez. VI, 10 marzo 2021, n. 2038);
ART. 36BIS-
in tema di reati urbanistici, la sanatoria degli abusi edilizi idonea ad estinguere il reato di cui all’art. 44 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, a precludere l’irrogazione dell’ordine di demolizione dell’opera abusiva previsto dall’art. 31, comma 9, del medesimo d.P.R. e a determinare, se eventualmente emanata successivamente al passaggio in giudicato della sentenza, la revoca di detto ordine, può essere solo quella rispondente alle condizioni espressamente indicate dall’art. 36 del decreto stesso citato, che richiede la doppia conformità delle opere alla disciplina urbanistica vigente, sia al momento della realizzazione del manufatto, sia al momento della presentazione della domanda di permesso in sanatoria, dovendo escludersi la possibilità che tali effetti possano essere attribuiti alla cd. “sanatoria giurisprudenziale” o “impropria”, che consiste nel riconoscimento della legittimità di opere originariamente abusive che, solo dopo la loro realizzazione, siano divenute conformi alle norme edilizie ovvero agli strumenti di pianificazione urbanistica (Cass. pen., sez. III, 19 settembre 2019, n. 45845);
Una recinzione fiscalizzata con scia art. 37.c1, per opere in contrasto con le norme, esempio zoccolo in cemento armato in zona agricola, se oggi la zona è cambiata e permette di fare lo zoccolo, si intente implicitamente legittimata? Visto la estensione di casi della definizione di stato legittimo previsto dal DL
TOLLERANZE – ART. 34-bis
Nel dossier come anche relazione si dice:
Con il comma 1-ter si specifica che, ai fini del computo della superficie utile per l’applicazione del comma 1-bis, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.
Nella relazione illustrativa si specifica che la finalità del comma 1-ter è evitare possibili condotte di frazionamento meramente strumentali ad ottenere l’applicazione di un regime più favorevole.
Concettualmente vuol dire che è durante il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento che ci sono le difformità; se così è, come è stato possibile frazionare l’immobile o l’unità essendoci irregolarità sul titolo iniziale? Più che sulle tolleranze qui siamo dentro allo stato legittimo. Se è poi si vuole dire io ho la mia bella scatola del fabbricato regolare, nel mentre gli interventi successivi non sono regolari, visto che tutto l’immobile è regolare, che cosa incide ai fini della rilevanza urbanistica, perchè immagino si valuti questo aspetto nel capitolo delle tolleranze, se eventuali frazionamenti rientrano anche nel 5% presi singolarmente se sotto i m² 100? un chiarimento sarebbe utile.
invece incide SI- se si ha un fabbricato iniziale di 500m² per cui tolleranza del 2% delle dimensioni di mt. 25,00 x 20,00, per cui per il lato di mt. 25,00 avrò una tolleranza di 50 cm.; se lo divido in 5 parti, otterrò n. 5 unità di m² 100, con il lato di 25,00 che diventa di mt. 5.00 per singola unità – se applico il 5% sui lati di 5,00 mt. avrò una tolleranza pari a cm. 25 per lato per cui in totale cm 125- se tengo per buono il fabbricato di partenza quindi il 2%, come dice la norma, avrò un tolleranza di cm 10 per lato di mt. 5,00.
OPEREE ABUSIVE SOGGETTE A SCIA-
Il TAR Veneto ha affermato che anche le opere soggette al regime della DIA/SCIA sono soggette a rimozione qualora non conformi agli strumenti urbanistici. Infatti, in presenza di abusivismo edilizio, ai sensi degli artt. 22 e 37, co. 1 d.P.R. 380/2001, l’applicabilità della sanzione pecuniaria è limitata ai soli interventi astrattamente realizzabili previa denuncia d’inizio attività che siano, altresì, conformi agli strumenti urbanistici vigenti; invece, laddove manchino i presupposti per l’intervento, come nel caso in cui l’opera sia stata posta in essere in violazione del regolamento edilizio, il Comune può irrogare l’ordinanza di demolizione.
Post di Alberto Antico – avvocato – del 06 maggio 2024
nel post l’ Avvocato giustamente precisava, a seguito di una domanda, che:
“La sentenza deve essere più correttamente intesa nel senso che, ove l’intervento non sia conforme agli strumenti urbanistici vigenti, il Comune ha il potere-dovere di irrogare l’ordinanza di rimessione in pristino, anzi per così dire ha un vero e proprio dovere di irrogarla.”
Nel mentre ora il DL dice, ma anche il dossier:
art. 9bis-
Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorre, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34 -bis .»;
Dossier:
Infine, l’articolo 37 (Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività) viene modificato estendendo anche in questi casi il nuovo regime in merito all’eliminazione della «doppia conformità» lasciando in questo caso invariata la sanzione pecuniaria prevista dalla normativa vigente (doppio aumento del valore venale e comunque in misura non inferiore a 516 euro).
Vuol, dire che si “fiscalizza”/ si rende sempre legittimo l’intervento? Se si potevano meglio spiegare le differenze con l’art. 36-bis, visto la modica all’articolo 37 di cui parla il dossier, e la traslazione dell’art. 37.c4., nell’art. 36bis.
-appare evidente che ci sono diverse versioni in merito al fatto che concorre allo stato legittimo altresì il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, tra relazione, dossier e testo del decreto. Nell’art. 37 alcuni commi spariscono nel Dossier, ma poi si trovano dentro il testo di legge.
Art. 34bis – tolleranze
LA DICHIARAZIONE E RAPPRESENTAZIONE DELLE TOLLERANZE
Dal momento che le ipotesi di tolleranza devono essere accertate dall’amministrazione comunale in via definitiva, con la verifica che sussistano le circostanze indicate nei commi dell’art. 34-bis, e che le stesse devono essere dichiarate dal tecnico abilitato nella prima pratica edilizia che interesserà l’immobile.
Per cui la constatazione della tolleranza deve essere riportata nell’ambito della attestazione della legittimità dell’attuale stato di fatto dell’immobile oggetto dell’intervento di cui immagino:
– Relazione tecnica di asseverazione di titolo edilizio o istanza.
– elaborati grafici dello stato di fatto, elaborati grafici dello stato legittimo, ed elaborati comparativi rappresentativi di dette difformità”;
In tale modo, nell’esaminare la pratica edilizia, lo Sportello Unico dovrà preliminarmente valutare
se le difformità evidenziate presentano o meno i requisiti della fattispecie di tolleranza descritte nella norma .
In caso di esito positivo di tale valutazione, lo S.U. non dovrà assumere alcun provvedimento, prendendo atto in fase istruttoria che dette difformità non costituiscono abuso edilizio; in caso di esito negativo, dovrà comunicare al privato e al professionista incaricato le proprie valutazioni, nell’osservanza di quanto previsto dall’art. 10-bis della legge n. 241 del 1990 e, dopo aver esaminato le eventuali osservazioni ricevute, comminare le sanzioni amministrative previste dal dPR n. 380/2001 per le parziali difformità.
Ci sono Notai che mandano ai Comuni le asseverazioni del tecnico sulle tolleranze, gli uffici comunali che devono fare? Appare come se i Notai in questo modo, se successivamente venga riscontrato a seguito presentazione di pratica delle non conformità, siano esenti da colpe, visto che il Comune magari non ha detto NULLA.
stralcio della circolare del 27 dicembre 2011- regione emilia-romagna-
-la tolleranza esecutiva non trova applicazione, nel caso di opere realizzate con uno scostamento superiore al 2% rispetto ai limiti massimi fissati dal progetto autorizzato. In altre parole, la tolleranza esecutiva non opera in caso di abusi edilizi per decurtare una percentuale del 2% dal calcolo dell’abuso realizzato (e delle sanzioni dovute). Di conseguenza, in tali ipotesi tutte le opere realizzate in contrasto con le previsioni del titolo edilizio devono essere qualificate “in parziale difformità”: per esempio, un aumento del 21% del “volume totale”, rispetto a quello previsto dal titolo abilitativo, va interamente qualificato come abusivo e quindi costituisce una variazione essenziale.
Per capire come vengono fatte e copiate a volte le leggi altrui:
-tolleranze-
art. 19bis- lr n. 23/2004- emilia romagna
1 bis. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e dimensionali di modesta entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne e le modifiche alle finiture degli edifici, eseguite nel passato durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina dell’attività edilizia di cui all’articolo 9, comma 3, della legge regionale n. 15 del 2013, … e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile. A tali tolleranze possono essere ricondotte, in via esemplificativa e non esaustiva:
a) il minore dimensionamento dell’edificio;
b) la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
c) le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne;
d) la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria.
e) gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
1 quater. Le tolleranze di cui ai commi 1, 1 bis e 1 ter del presente articolo realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili:
a) nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie, ai sensi del comma 5 dell’articolo 10 bis della legge regionale n. 15 del 2013;
b) con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.
STANTE ALLE DI CUI AI POST DEL 10 GIUGNO 2024:
Le recenti pronunce dei Giudici Amministrativi, mutando il pregresso orientamento della giurisprudenza, tendono ad affermare che il Le recenti pronunce dei Giudici Amministrativi, mutando il pregresso orientamento della giurisprudenza, tendono ad affermare che il Pdc e la SCIA si possono, rispettivamente, formare e consolidare per decorrenza del termine anche se la pratica edilizia è in contrasto con la normativa urbanistico-edilizia.
– in riferimento alla sanatoria leggera di cui all’art.36-bis, anche il Pdc in variante e la SCIA o la sua variante a sanatoria, si forma e consolida per decorrenza del termine anche se gli interventi realizzati sono in contrasto con le prescrizioni della normativa edilizia di quando è stata realizzata l’opera e la normativa urbanistica attuale? grazie
Resta salvo (ma questo la norma non lo dice) l’annullamento d’ufficio previsto all’art. 21-nonies della Legge n. 241/1990 secondo la quale il provvedimento amministrativo illegittimo ovvero adottato in violazione di legge o viziato da eccesso di potere o da incompetenza, può essere annullato d’ufficio, sussistendone le ragioni di interesse pubblico, entro un termine ragionevole, comunque non superiore a 12 mesi dal momento dell’adozione dei provvedimenti di autorizzazione o di attribuzione di vantaggi economici, inclusi i casi in cui il provvedimento si sia formato per silenzio-assenso e tenendo conto degli interessi dei destinatari e dei controinteressati, dall’organo che lo ha emanato, ovvero da altro organo previsto dalla legge. Rimangono ferme le responsabilità connesse all’adozione e al mancato annullamento del provvedimento illegittimo.
-Art 34bis…comma 2bis..ulteriori tolleranze esecutive di cantiere, dice che sono tollerate fino al 24 maggio, per cui dal 25 maggio diventano difformità… come anche quelle del 3 , 4 e 5% immagino. Per cui al di fuori del 2%, dal 25 maggio diventano tutte difformità da sanare, quindi anche “il minore dimensionamento dell’edificio”. Se si poteva fare un approfondimento su questo aspetto- grazie
Art. 36-bis
-SAREBBE INDISPENSABILE CAPIRE:
1) al c. 1- il significato preciso del …..nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione……. –
e trovare le differenze tra la disciplina urbanistica e la disciplina edilizia;
In genere nei Comuni fino al 75′, ci sono i regolamenti di igiene, si devono rispettare quelli? se il regolamento citava altezza interna m.3,00, nel mentre è stato realizzato a m. 2,80, vuol dire che non si rispettano i requisiti? e per i capannoni quali sono i requisiti in tempi risalenti.
2) cosa bisogna fare in concreto, per rispettare il c. 2 ….. “In sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria lo sportello unico può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati, al superamento delle barriere architettoniche e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del presente articolo. Per le segnalazioni certificate di inizio attività presentate ai sensi del comma 1, lo sportello unico individua tra gli interventi di cui al secondo periodo le misure da prescrivere…..”;
-L’ eventuale non versamento della sanzione dovuta al fatto che il Comune non ha comunicato i conteggi della oblazione, al mancato versamento anche se comunicata o altro, si forma il silenzio-assenso previsto dall’art 36-bis?
-gli adeguamenti da fare eventualmente, che hanno incidenza paesaggistica, come si fa in tale caso a coniugare compatibilità paesaggistica, art 167. c.4 immagino, e opere soggette ad autorizzazione paesaggistica.. ad ora è vietato sovrapporre le due fasi
-Art 36-bis..tra i motivi di sospensione di cui al comma 6, si possono citare gli adeguamenti da fare realizzare sul fabbricato/capannone? ovvero il tecnico non deve dichiarare già in fase progettuale gli adeguamenti da realizzare, ovvero se vengono o meno rispettate tale norme…
-Per la Scia: come fa a scegliere il Comune gli adeguamenti da fare?
-Se si hanno opere di cui all’art 36-bis sia esse in difformità da un titolo, che in assenza o in difformità dalla scia sullo stesso fabbricato / capannone fatte in epoche diverse. Presento un titolo unico o due titoli, visto che i tempi della formazione sono diversi, e magari diverse le opere da realizzare per conformalo alle norme attuali..
-Se devo attivare una conferenza di servizi, i tempi sono quelli della conferenza?
– Che tempi ci sono per realizzare le opere di adeguamento ?
-Non posso fare ricadere nell’art 36-bis i cambi d uso rilevanti anche se preventivamente sarebbero soggetti a Scia, stante il nuovo art. 23ter.. La verifica della “doppia conformità”, in particolare, è il principio fondamentale in base al quale dev’essere valutato l’eventuale rilascio della sanatoria, perché il soddisfacimento di tali presupposti consente di garantire che siano state rispettate le prescrizioni durante l’intero arco temporale intercorso tra la realizzazione dell’opera e la richiesta dell’accertamento. Con rif. a cosa dice l’art- 32 del dPR 380/2001 sui cambi d’uso rilevanti, che sono sempre variazione essenziali, per cui doppia conformità pesante, art- 36.
3) al comma 5 – come calcolare l’oblazione, della somma pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, in misura compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro
– nell’ex art. 37-c.4 si rimandava la valutazione all’agenzia del territorio.
La citazione che l’importo della sanzione pecuniaria ……è determinato previa perizia di stima………, vale solo per la indennità paesaggistica.
– fatto salvo che occorre il calcolo, una ipotesi per calcolare l’oblazione potrebbe essere quella di dire: – sugli interventi, le varianti che non hanno modificato i parametri urbanistici (sagoma, volume e superficie), applico il minimo € 1.032 (certo nei casi al di fuori della tolleranza).
Ad oggi manca la modulistica aggiornata che recepisce il nuovo art 36-bis che introduce nell’ordinamento titoli diversi.
Il silenzio assenso non si può formare su domande di sanatoria edilizia relative ad interventi realizzati in aree sottoposte a vincoli paesaggistici.
Riforma Testo Unico Edilizia: ancora un decreto legge!
Viste le innovazioni apportate al DPR 380/2001 e la loro ricaduta nell’ordinamento, occorre, stigmatizzare il ricorso al Decreto legge. Seppure il testo del decreto è “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”, meglio noto come “Salva Casa 2024”, non si capisce quale sia l’urgenza per dover ricorrere all’utilizzo del Decreto e non ad altra procedura. Infatti, il Decreto pubblicato dovrà, a pena di decadenza entro 60 giorni, essere convertito in legge dal parlamento.
È, altresì, chiaro (senza bisogno di avere doti da veggente) che in sede di conversione verranno sicuramente apportate modifiche (nel passato anche sostanziali su decreti riguardanti l’edilizia) che stravolgeranno l’applicazione dello stesso e l’impatto nel mondo delle costruzioni (allora perché costringerci a lavorare, per soli 60 giorni, su norme derivanti da decreti legge). Era quindi auspicabile una modifica legislativa “non urgente” e quindi non nella forma del Decreto legge. È altresì evidente che tale ulteriore modifica rallenta il superamento del testo unico dell’Edilizia del quale si parla da anni.
Alla fine sarei anche d’accordo con l’ Avvocato Meneguzzo, su quello che diceva nel post del 04-04-2024:
– Si osserva che questa vicenda suscita degli interrogativi di più ampio respiro. Supponiamo che un privato ottenga un PdC per realizzare un condominio di 12 metri, ma ne realizzi uno di 11 metri, che però rispetta tutte le possibili norme edilizie, urbanistiche, igienico-sanitarie ecc.: quel condominio è abusivo? Oppure il PdC – che ha natura autorizzatoria, cioè è volto a rimuovere un limite all’esercizio dello ius aedificandi insito in ogni diritto di proprietà immobiliare, attribuendo così una facoltà, non un dovere, al privato – può essere legittimamente sfruttato “solo in parte”?
ART. 9-bis- POSITIVITA’ NUOVO STATO LEGITTIMO IMMOBILE / UNITA’
Se si vuole cogliere qualcosa di buono alla modifica fatta sullo stato legittimo, che il titolo rilasciato
che riguarda l’intera unità o immobile ora è stato legittimo come base di partenza non di arrivo, ci sarebbe pure, nel senso che rimangono sempre perseguibili in caso di difformità riscontrate, quelli integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali: nel mentre nel testo che andrebbe a modificare il dPR 380/2001, art. 42 c. 6) let. b), è scritto:
b) le parziali difformità, realizzate in corso d’opera, che l’amministrazione comunale non abbia espressamente contestato nell’ambito di un successivo procedimento edilizio volto alla formazione di un nuovo titolo abilitativo, rispetto al quale siano decorsi i termini stabiliti dalla legge per un eventuale provvedimento di annullamento d’ufficio.
SPERO NON INSERISCANO DENTRO ANCHE QUESTA PARTE IN FASE DI CONVERSIONE DEL
DL.
Art. 36-bis – FORMAZIONE SILENZIO-ASSENSO-
L’ eventuale non versamento della sanzione dovuta al fatto che il comune non ha comunicato i conteggi, al mancato versamento anche se comunicati o altro, si forma il silenzio-assenso previsto dall’ art 36bis? visto cosa dice in merito la norma ora sullo stato legittimo; stralcio …… concorrono alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare il pagamento delle sanzioni,,,, non si cita l’art. 36bis, perchè lo si mette nella prima parte assieme all’art. 36 e 38.
Opere realizzate in assenza di scia, art.36bis;stante il nuovo art. 3 c.1 let.d del 380, posso avere fatto anche una demo/ricostruzione- Sarebbe da capire quale opere rientrano ora nella Scia.
DIFFICOLTA’ SULLE PRATICHE IN CORSO NEI COMUNI
Bisognerebbe fare un approfondimento sui titoli a sanatoria in corso ante DL. Le scia a sanatoria ex art 37 c. 4 che hanno in corso un accertamento di compatibilità paesaggistica che fine fanno???ovvero i permessi a sanatoria, ora ricadenti nell art.36bis, conclusi nel procedimento a seguito di conferenza di servizi sotto l aspetto paesaggistico, e mai rilasciati, che fine fanno?ovvero i permessi a sanatoria che hanno dentro opere realizzate in assenza di titolo e in difformità,ex art 36.c.1, non ancora rilasciati, che fine fanno?
Tale distinzione, tra articoli applicabili/non applicabili, che deriva dalle modifiche apportate al DPR 380/2001 effettuato con il DL, di fatto genera delle lacune, dei dubbi interpretativi e dei vuoti normativi, uno per tutti quello legato alla modifica della rubrica dell’art. 36 che a seguito delle modifiche apportate dal D.L. 69/2024 è ora “Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali” avendo espunto, dal corpo dell’articolo, la parziale difformità per dar vita al nuovo art. 36-bis.
Viene eliminato il comma 4 che prevedeva la doppia conformità ed è stata modificata la rubrica dell’articolo, dalla quale è stato cassato il riferimento all’accertamento di conformità ora contenuto nell’art. 36-bis.
IPOTESI DA VENIRE- post del 07- giugno – ore 10:23:
-Nel caso in fase di conversione del DL, sarebbe approvato questo emendamento, e scommetto di SI, tutte quelle pratiche giacenti nei comuni presentati ai sensi della lr n 19/2021, art. 7, nella presunzione che la presentazione della pratica e dichiarando le difformità, potesse dare loro la legittima degli immobili, poi dichiarato incostituzionale, per cui tornati immobili abusivi, salvo l avere fatto interventi totali e conclusi prima della sentenza della Corte; nel caso anche loro entrerebbero nelle tolleranze? anche qui, se SI, salverebbero tanti cittadini a seguito dei quai che ha prodotto quell’articolo della legge regionale( si potrebbe dire che sarebbe un emendamento ” salva art 7 lr 19/2021″).
Passaggio della sentenza n. 217/2022 della Corte costituzionale
In realtà, il passaggio richiamato dalla difesa regionale non è che una delle motivazioni fatte valere dal Presidente del Consiglio dei ministri. Il ricorso, a ben vedere, con riguardo alla prima questione di legittimità costituzionale promossa – quella riferita all’art. 117, terzo comma, Cost., relativamente alla norma interposta di cui all’art. 9-bis, comma 1-bis, t.u. edilizia – non soltanto individua con chiarezza i parametri violati e argomenta in merito alla natura di principio fondamentale della materia della norma interposta, ma contempla altresì una puntuale disamina delle dissonanze che, a parere della difesa statale, emergono nella disposizione regionale rispetto alla norma di principio
IMPORTANTE:
art. -9bis – stato legittimo
-Bisognerebbe fare un approfondimento sul nuovo stato legittimo, nella parte in cui si dice: …concorrono alla determinazione dello stato legittimo il pagamento della sanzione previste dagli articoli 33, 34, 37,commi 1, 3, 4, 5 e 6, etc, e se rientrano tutti quei titoli(scia) che in Veneto hanno regolarizzato immobili ai sensi della lr n. 50/2019, poi dichiarata incostituzionale ( si è vietato il ricorso a forme surrettizie di sanatoria), che sono rimasti fiscalizzati e non legittimati. Se così è , si viene incontro ai cittadini e a risolvere i quai che ha prodotto quella legge (si potrebbe dire che sarebbe un decreto “salva legge regionale n. 50/2019”); visto che prima il pagamento della sanzione permetteva di evitare la demolizione ma non determinava la legittimità dell’immobile.
art. 36bis- simulazione di calcolo della sanzione su cosa accadeva prima e cosa accade ora.
Conteggi capannone industriale e edificio commerciale(parametro mq) nella ipotesi del 20%di ampliamento, come fosse intervento con art 36 c2, il doppio del contributo, mettendo a confronto la differenza con art 36bis
– capannone industriale di 1.000m² 20% per rientrare nella parziale difformità calcolato come da art. 36.2 del dPR 380/2001:
200m² x 33,91€/m² : €6.782,00 x 2 = € 13.564 – si rientra nell’intervallo tra € 1.032 ed € 30.984
– capannone commerciale di m² 1.000 sempre 20% –
200m² x 41,75€ (oneri primari e secondari) = € 8.350 + costo do costruzione €/m² 1.000 – aliquota 10%= € 19.994,40. contributo pari ad € 28.344,40 x 2 = € 56.688,80 – maggiore di € 30.984.
Per cui nel capannone industriale si riesce a stare dentro la fascia prevista come aumento del valore venale circa fino ai 3.000m², dopo non più. Nel mentre nel caso di un capannone commerciale siamo quasi al doppio rispetto al limite massimo previsto dall’art. 36-bis di € 30.984. E si parla di capannone di m² 1.000, perciò aumenta sempre la differenza con l’aumentare dei m² del capannone. I comuni perdono entrate
Art. 19bis-tolleranza – lr n. 23/2004- Regione Emilia-Romagna
1 ter. Nell’osservanza del principio di certezza delle posizioni giuridiche e di tutela dell’affidamento dei privati, costituiscono altresì tolleranze costruttive le parziali difformità, realizzate nel passato durante i lavori per l’esecuzione di un titolo abilitativo, cui sia seguita, previo sopralluogo o ispezione da parte di funzionari incaricati, la certificazione di conformità edilizia e di agibilità nelle forme previste dalla legge nonché le parziali difformità rispetto al titolo abilitativo legittimamente rilasciato, che l’amministrazione comunale abbia espressamente accertato nell’ambito di un procedimento edilizio e che non abbia contestato come abuso edilizio o che non abbia considerato rilevanti ai fini dell’agibilità dell’immobile. È fatta salva la possibilità di assumere i provvedimenti di cui all’articolo 21-nonies della legge n. 241 del 1990, nei limiti e condizioni ivi previste.
– questo sarà il prossimo max emendamento
Diciamo che la Regione Veneto ci ha provato due volte, ora sembra la volta buona che passi-
Abbiano la decenza almeno di scrivere nel caso, come previsto nel testo di riforma del dPR 380/2001, art. 42.c.5 : In caso di interventi comunque denominati comportanti demolizione e ricostruzione di interi edifici o di parti essi, i quantitativi ricostruibili sono calcolati con esclusivo riferimento a volumi e superfici legittimati da titoli abilitativi.
QUESITI:
Se si poteva chiarire sulle tolleranze- art. 34bis, quello che hanno inserito ora:
«3 -bis . Per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche di cui all’articolo 83, ad eccezione di
quelle a bassa sismicità all’uopo indicate nei decreti di cui all’articolo 83.
– che “dovrebbero” essere le zone 3 e 4 di cui all’OPCM n. 3274/2003); nel caso per le zone sismiche 3 basta una CIS? Certificazione di idoneità statica – grazie
– Cambi d’uso. Visto la modifica del DL che ora assoggetta a Scia pure i cambi d uso “verticali” , ma solo in zona A,B e C, nel mentre la lr n. 19/2021, art. 5, non fa distinzione di zone, vuol dire che NON posso assoggettare in Veneto i cambi d’uso verticali in zona D ed E, a scia, cila o scia art 23?
– Scia art 37 c. 4 presentata il 25 maggio, prima dell’entrata in vigore del Dl, è efficace se ha pagato la sanzione, o diventa efficace nei 30gg, per cui mai, visto che ora è stata travasata nell’art. 36bis. Sarebbe importante capirlo, in modo tale che si possa annullare e fare ripresentare
– Da chiarire un passaggio sull’art 36bis, quando dice: … opere in assenza di Scia o in parziale difformità… In caso di Scia in variante art. ex 22 c.2bis, sono sempre opere in difformità rispetto al permesso, è corretto?
Art. 23-ter – mutamento d’uso – c.1 – quater
– se ci si chiede come mai sia vietato il cambio d’uso al piano primo fuori terra, forse la risposta sta nella norma delle Costruzioni NTC 2018 – capitolo. 8.3 – valutazione della sicurezza-
La valutazione della sicurezza deve effettuarsi quando ricorra anche una sola delle seguenti situazioni:
– cambio della destinazione d’uso della costruzione o di parti di essa, con variazione significativa dei carichi variabili e/o passaggio ad una classe d’uso superiore;
Non hanno o sarebbe da modificare lo stato legittimo ante 67’- una pratica del 1962’ che risulta agli atti del comune e nel 2020 ci sono opere diverse sullo stato di fatto, lo stato legittimo è quello del 62’ anche se non occorreva presentare all’epoca nessuna pratica in comune? O si può sempre dichiarare un ante 67’?
Si tratterebbe di immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio ma che in comune esiste.
La domanda finale è: Si può contestare lo stato legittimo di un FABBRICATO anno 1962? in molti casi non ci sono nemmeno le piante allegate. Solo la destinazione d’uso potrebbe essere contestata.
Vi ringrazio, raccoglieremo tutti i quesiti per esaminare le questioni poste nel webinar del 25 giugno. Buona giornata
La sanatoria edilizia può essere condizionata
L’articolo 1, comma 1, lett. g) inserisce il nuovo art. 36-bis del DPR n. 380/2001. La disposizione, in caso di parziali difformità tra quanto realizzato e quanto dichiarato nel titolo abilitativo permette al responsabile dell’irregolarità o all’attuale proprietario dell’immobile di ottenere un titolo in sanatoria senza la necessità che i lavori difformi rispettino il requisito della doppia conformità, essendo sufficiente che le opere risultino conformi “alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione”.
Il comma 2 della stessa disposizione prevede la fattispecie della sanatoria condizionata, una figura da lungo tempo non ammessa dalla giurisprudenza (ad esempio, la sentenza n. 9776/2023 del Consiglio di Stato). Tale sanatoria condizionata viene adesso ammessa, sebbene, per espressa previsione del testo del decreto, limitatamente ai casi di difformità meno gravi.
In pratica, lo Sportello Unico edilizia può subordinare il rilascio della sanatoria degli interventi edilizi che presentano parziali difformità rispetto al titolo abilitativo alla realizzazione di alcuni specifici lavori tali da conformare le opere alla normativa tecnica, edilizia, igienico sanitaria, compreso il superamento di barriere architettoniche e la rimozione di quanto risulta insanabile.
Criticità: Nonostante sia richiesta la conformità edilizia all’epoca della realizzazione come mai queste condizioni vadano di fatto a richiedere anche per la disciplina edilizia la relativa conformità alla normativa vigente alla domanda di presentazione. Infatti il c. 3 dice: Per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento.
Per le segnalazioni certificate di inizio attività presentate ai sensi del comma 1, lo sportello unico individua tra gli interventi di cui al secondo periodo le misure da prescrivere ai sensi dell’articolo 19, comma 3, secondo, terzo e quarto periodo, della legge 7 agosto 1990, n. 241, che costituiscono condizioni per la formazione del titolo.
Per la Scia si scrive: ……lo sportello unico- INDIVIDUA -tra gli interventi di cui al secondo periodo le misure da PRESCRIVERE; appare che sia obbligatorio farlo. Per la Scia costituiscono condizioni per la formazione del titolo, per il permesso invece no, si forma il silenzio-assenso.
Se riesce per cortesia Architetto nel webinar a fare un focus sui cambi d’uso a sanatoria. Ad oggi quelli rilevanti sono soggetti a permesso, con la modifica ora apportata dal DL soggetti a Scia, ma anche ai sensi della lr 19/2021, soggetti in certi casi a Cila; era da capire che titolo serve in caso di interventi già realizzati e si vogliono sanare. L art 32 del 380/2001 parla che i cambi d’uso rilevanti sono sempre variazioni essenziali – La ringrazio
art. 23-ter -modifica DL 6/2023-
Occorre comprendere:
• cosa si intende per “senza opere” e cioè se sono consentiti interventi che ricadono nella manutenzione ordinaria o comunque interventi da eseguire in edilizia libera nonché interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche o di adeguamento igienico- sanitario. Questo perché sia nei cambi “orizzontali” che in quelli “verticali” è spesso necessaria la realizzazione di opere.
• sui cambi d’uso “verticali”, come sia possibile stabilire se la nuova forma di utilizzo dell’unità immobiliare è conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile. Nel 2020 è stato eliminato dall’art. 23-ter comma 2 il riferimento al criterio della superficie utile per stabilire la destinazione d’uso prevalente di un immobile o di una unità immobiliare. Oggi l’art. 23-ter, comma 2 rinvia per questa necessità alla documentazione di cui all’art. 9-bis, comma 1-bis e cioè a quella che deve essere utilizzata per dimostrare lo stato legittimo degli edifici, fra cui prima di tutto i titoli abilitativi che hanno interessato l’immobile.
Art. 3.
Norme finali e di coordinamento
1. Gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 di cui all’articolo 34 -bis , comma 1 -bis , del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, sono soggetti al regime di cui all’articolo 2, comma 1, del decreto del Presidente della Repubblica 13 febbraio 2017, n. 31.
Per cui le tolleranze del c. 2-bis, se sotto vincolo paesaggistico, non rientrano nel dPR 31/2017, visto che il c. 2-bis dice: nel rispetto delle condizioni di cui al c. 2 , e il c. 2 esclude le aree vincolate-
n.b. ci sarebbe da vedere quali di queste nuove tolleranze possono incidere sotto l’aspetto paesaggistico: forse il minore dimensionamento dell’edificio e la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali
Premesso che
la relazione accompagnatoria al DL , sul punto dello stato legittimo- art. -9bis
dice:….. Con particolare riferimento al punto (ii), si intende valorizzare l’affidamento del privato nei casi in cui gli uffici tecnici comunali abbiano nel passato “espressamente accertato” parziali difformità rispetto al titolo edilizio, ma non le abbiano considerate rilevanti (procedendo alla contestazione dell’abuso). Pertanto, è ragionevole disporre che l’amministrazione, in sede di accertamento dello stato legittimo, non possa contestare una difformità che nel procedimento relativo all’ultimo intervento edilizio abbia espressamente considerato tollerabile emanando un provvedimento favorevole al privato.
Ma la stessa non ha effetto di legge, ma solo di intenzione di quello che la parte politica vuole fare, alla fine vale quello che è riportato nel testo del Dl.
Art. 9-bis – Stato Legittimo
Attenzione alla parola:”rilasciato all’esito” non si parla di intervento realizzato. Per cui ci sono più strade da seguire.
1) che l’intervento si conclude con il fine lavori. Nulla da contestare in una fase successiva
2) che venga presenta successivamente la rilascio una variante essenziale, non in corso d’opera, per cui si rimette tutto in gioco; ma anche l’istruttoria favorevole? lo stato legittimo in questo caso quale sarebbe?
3) che successivamente la rilascio del titolo venga venduto l’immobile e chi compra lascia decadere il permesso (cosa che può avvenire anche se non si vende).. Che succede in questo caso? Lo stato legittimo quale sarebbe? E se si richiede un altro permesso che succede?
Ci sono molti casi di permessi rilasciati e mai portati a termine, per vari motivi.
Per l’accesso agli atti in genere non si rilascia la copia dei permessi che non hanno avuto un inizio dei lavori, ora che succede? Lo stato legittimo quale sarebbe?
nuovo c. 2-bis – art. 34bis – tolleranze costruttive
Considerazione: Per la sanatoria l’ intervento va visto nel suo insieme non in maniera atomistica. Per le tolleranze si scorpora tutto, anche la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria (per cui bisogna andare a vedere all’interno di un permesso/ scia tutte queste differenziazioni)-
Art. 9bis –
La parte che dice:
Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorre, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis
-se da una prima lettura pareva intesa che vanno evidenziate nello stato legittimo anche quelle opere fiscalizzate non che sono sanate. Invece, anche dal commento che fa l’ANCE al DL salva casa, appare che fanno parte veramente dello stato legittimo; prova ne è che l’art. 36 bis(non per la scia) non è altro che l’art. 34 c. 2 del dPR 380/2001; per cui il ragionamento fatto è: se ora posso sanare quello che un tempo potevo solo fiscalizzare, anche la fiscalizzazione del passato mi diventa stato legittimo; alle condizioni che sia stato fatto il pagamento delle sanzioni.
ATTENZIONE – sempre che l’allora fiscalizzazione oggi sia conforme alle norme immagino sia intesa la nuova norma dello stato legittimo allargato anche alle diverse forme di fiscalizzazione dell’abuso edilizio che fino ad ora non consentivano, secondo la prevalente giurisprudenza, la piena regolarizzazione dell’immobile, oltre che le tolleranze. –
Se è stata riportata questa frase nei titoli rilasciati o ritenuti efficaci, che effetto ha:
– La domanda / SCIA in oggetto non costituisce sanatoria, se non chiaramente esplicitato, di eventuali interventi abusivi in precedenza attuati sull’immobile o su altre porzioni di immobile non espressamente evidenziate negli elaborati progettuali.
Altra considerazione: una norma può avere effetto retroattivo???
art. 9-bis
La disposizione inserita individua quegli interventi effettuati sull’intero immobile o intera unità immobiliare, con titolo abilitativo rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa.
– titoli abilitativi comportanti effetto di sanatoria automatica e con effetto caducante tutte le preesistenti irregolarità compiute, ovvero se l’ultima pratica edilizia generale possa diventare il punto di partenza “zero” dello Stato Legittimo dell’immobile.
Questo potrebbe fare la differenza tra un condono automatico, gratuito e personalizzato, rispetto alla qualifica di illecito edilizio soggetto alle normali regole repressive e sanzionatorie
I cambi d’uso a sanatoria rilevanti senza opere rientrano ancora nella totale difformità (art. 32 dPR 380/2001) o nel nuovo regime art. 36-bis?? visto che hanno modificato pure i cambi d suo art. 34-bis o non c entrano nulla con la sanatoria semplificata.
– Non è detto che l ultimo stato legittimo sia quello attuale, anche per i titoli che il comune non ha verificato o a ritenuto non gravi, anche su questi ultimi applico la tolleranza??? Si avrebbero una doppia sanatoria/condono, opere che dovevano essere realizzare in difformità dal un titolo che invece sono legittimi, e su quelle applico le tolleranze
-Il comune deve rilasciare una dichiarazione/fare una sorta di istruttoria per dire che lo stato legittimo è quello che poi il tecnico deve dichiarare?? Visto che magari si tratta di pratiche vecchie e di cui il tecnico comunale non ha conoscenza non essendo allora nemmeno in servizio
Considerazioni sul nuovo stato legittimo – art. 9bis-
Se il Comune rilascia un titolo ritenendolo conforme alle norme, che cosa deve contestare a distanza di anni? Se in special modo abbia interessato l intera unità o immobile?? Tutta al più sarebbe illegittimo quel titolo edilizio rilasciato… La norma in sostanza vuole dire per la ricostruzione dello stato legittimo: vale il titolo iniziale o l eventuale titolo a sanatoria/ condono OK. Se dopo ho un altro titolo e questo ha interessato l intera unità o immobile, questo diventa il mio stato legittimo. Ma nella prassi dei Comuni questo già avviene, su una istruttoria fatta dal un altro collega, ero sicuro che il collega faceva l esame del dna ai titoli precedenti, e nella maggior parte dei casi, veniva sempre contestata qualcosa e sanata prima. Per cui se io ho un titolo precedente in sanatoria, che devo andare a verificare???
Nuovo art. 9bis- stato legittimo- Ci sono molti dubbi che abbia una portata di sanatoria dinamica basata su errore della pubblica amministrazione. Vuol dire che qualcuno ha sbagliato a verificare la pratica precedente e a rilasciare il Pdc
– Domanda per l’Avv. Calegari: mi pare in un webinar Lei diceva, che sono conforme le opere realizzate nei tre anni di validità del titoli anche se nel frattempo era cambiata la norma (nel senso che non si applica il principio di salvaguardia, in teoria potevo pure fare il 20% in più se avevo volume disponibile): per cui nelle norme oggetto del Dl salva casa, all’art.36bis ce una contraddizione nei termini, perchè io posso avere fatto opere conformi quando ho realizzato le opere oggi difformi, che potevo dichiarare con la Scia finale e non l’ho fatto, e la non conformità ad oggi visto che le norme sono cambiate
Leave a Reply
Want to join the discussion?Feel free to contribute!