Lo stato legittimo di un immobile edificato prima del 1967: come si fornisce la prova
Una sentenza del TAR Napoli ha esaminato quale sia l’esatta accezione da attribuire al concetto di stato legittimo di un immobile edificato prima dell’imposizione dell’obbligo generalizzato di munirsi di un titolo abilitativo edilizio per l’esercizio dello jus aedificandi e come si provi lo stato legittimo in questi casi.
Nel caso esaminato, un regolamento del Comune di Torre del Greco prevedeva già dal 1959 l'obbligo generalizzato di munirsi del titolo edilizio in tutto il territorio comunale.
Il punto problematico si incentra intorno all’interpretazione del secondo periodo del nuovo comma 1-bis dell'art. 9-bis del T.U.dell’edilizia per il caso di immobili realizzati in epoca anteriore all’introduzione dell’obbligo di previa licenza edilizia, come nel caso di specie.
Al riguardo, il TAR Napoli aveva già sostenuto sostenuto (T.A.R.Campania Napoli, Sez. III, 2 settembre 2024, n. 4875 e 12 aprile 2023, n.2247) che la formulazione testuale sia “aperta” e non tassativa, anche per l’uso della locuzione generica “altri documenti probanti” e per il richiamo, infine, ad altri atti, pubblici o privati, purché di provenienza certa.
Il riferimento operato dalla disposizione a una pluralità tipologica di documenti così ampia è tale da rendere estremamente difficile immaginare l’esistenza di altre tipologie di documenti, non riconducibili a quelle indicate dalla norma, in qualche modo utili ai fini in questione.
Deve peraltro ricordarsi al riguardo la pronuncia della Corte Costituzionale 21ottobre 2022, n. 217 che, nel dichiarare l’illegittimità costituzionale dell'art. 7 della legge della Regione Veneto 30 giugno 2021, n. 19, che aveva posto regole differenti rispetto a quelle contenute nel citato art. 9-bis, ha affermato la natura di principio fondamentale della materia dell'urbanistica e dell'edilizia della norma contenuta nel comma 1-bis dell'art. 9-bis del T.U. dell’edilizia.
La successione, nel testo del secondo periodo del comma 1-bis, delle diverse tipologie di documenti “sussidiari”, implica una “gerarchia” dell’utilità probatoria ricollegabile a ciascuna tipologia, ragion per cui il ricorso agli altri atti pubblici o privati costituisce in qualche modo l’extrema ratio, cui si deve accedere in mancanza di altre, più significative tipologie di documenti, fermo restando che tutte le tipologie possono concorrere, se disponibili, alla formazione della prova dello stato legittimo dell’immobile, nel senso che la disponibilità, ad esempio, di riprese fotografiche e di estratti cartografici non preclude, né rende superflua, la presentazione anche di documenti di archivio e altri atti pubblici o privati.
Sul punto la giurisprudenza pone in capo al proprietario (o al responsabile dell'abuso) assoggettato a ingiunzione di demolizione l'onere di provare il carattere risalente del manufatto della cui demolizione si tratta.
Post di Dario Meneguzzo - avvocato
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Come deve essere interpretato l’art. 9-bis, comma 1-bis, del DPR 380/2001 nella parte in cui afferma: “…che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare”?
Quesito:
Nel caso in cui un intervento edilizio pregresso abbia interessato l’intero immobile, e l’intervento attuale riguardi invece una singola unità immobiliare, è necessario riferirsi al titolo edilizio che ha disciplinato l’intero immobile oppure è sufficiente verificare la legittimità urbanistica della sola unità interessata?
Esempio pratico
Supponiamo che nel 2010 ci sia stato un intervento su tutto l’edificio.
Nel 2018, una singola unità immobiliare è stata ristrutturata internamente con SCIA.
Oggi, nel 2025, arriva una pratica per nuove modifiche interne alla stessa unità.
Si deve guardare il titolo del 2018, perché è quello che ha interessato integralmente l’unità immobiliare oggetto della nuova pratica?
La pronuncia della Corte Costituzionale n. 217 del 21 ottobre 2022 aveva riconosciuto alla norma contenuta nel comma 1-bis dell’art. 9-bis del Testo Unico dell’edilizia la natura di principio fondamentale in materia di urbanistica ed edilizia.
Tale disposizione è stata successivamente superata dall’art. 34-ter, comma 4, del D.P.R. n. 380/2001, pur essendo confluita, per contenuto, nell’art. 34-bis, relativo alle tolleranze costruttive. (Norma già in vigore da tempo nella regione emilia-romagna, )
Tuttavia, anche nella nuova formulazione, essa continua a concorrere in egual misura alla definizione dello stato legittimo dell’immobile.
Il limite (o “torto”) dell’art. 7, oggetto di critica, era quello di travasare direttamente tali previsioni nell’art. 9-bis, senza mediazione normativa adeguata.
Anzi diceva: lo stato legittimo di immobili in proprietà o in disponibilità di soggetti non autori di variazioni non essenziali risalenti ad epoca anteriore al 30 gennaio 1977, data di entrata in vigore della legge 10/1977 e dotati di certificato di abitabilità/agibilità, coincide con l’assetto dell’immobile al quale si riferiscono i predetti certificati,
Bisogna sempre ricordare quanto affermato dalla Corte nella sentenza: appare singolare questa norma, soprattutto considerando quella già dichiarata incostituzionale che vietava il ricorso a forme surrettizie di sanatoria (sentenza n. 77 del 2021). Si trattava del cosiddetto ‘mini condono’, previsto dalla legge regionale n. 50 del 2019, anch’esso dichiarato incostituzionale.
Ecco cosa hanno comportato le due norme regionali che hanno voluto forzare la natura dello stato legittimo:
1. LR Veneto n. 50/2019
Situazione attuale:
-La legge è stata abrogata.
-I procedimenti conclusi in base ad essa non sono nulli, ma non producono effetti pienamente legittimanti ai fini della definizione di “stato legittimo” di cui all’art. 9-bis del DPR 380/2001.
2. Art. 7 della LR Veneto n. 19/2021
Situazione attuale:
-Norma abrogata.
-Le presunzioni legali di stato legittimo da essa previste non sono più invocabili.
-I procedimenti edilizi eventualmente conclusi sulla base di tale articolo non producono effetti legittimanti e non possono essere utilizzati per attestare lo stato legittimo dell’immobile.
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