Villette a schiera e rapporti condominiali
Il TAR Veneto chiarisce che, nell’ipotesi di configurazione “a schiera” dei fabbricati, la tendenza alla condominialità è minima, eventualmente limitata ai rapporti tra i singoli condomini-abitanti per le parti effettivamente comuni. Inoltre, un eventuale diritto a non modificare l’assetto architettonico del complesso dovrebbe essere previsto quantomeno in via contrattuale.
Il Giudice evidenzia inoltre la differenza della cd. unità di testa rispetto alle altre, in particolare ai sensi del (ora non più vigente) art. 2, co. 4 l. R.V. n. 14/2009 (cd. Piano Casa).
Post di Alessandra Piola – avvocato
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grazie mille- a venerdì per il webinar che vedo molto interessato-
Buon giorno, la questione del vincolo di inedificabilità derivante da edifici preesistenti è questione complessa a cui abbiamo dedicato il seminario dello scorso 28 settembre “L’edificabilità delle aree già oggetto di precedenti edificazioni”. Per eliminare, anzi meglio, per ridurre le incertezze, noi abbiamo ritenuto utile introdurre nelle nostre norme di attuazione un articolo specifico che non fa altro che fare sintesi della più ricorrente giurisprudenza sull’argomento. Le riporto l’estratto della norma nella speranza che le possa essere utile.
” (…)
3. Gli edifici esistenti vincolano le superfici in base all’indice di densità edilizia vigente al
momento del rilascio del nuovo titolo edilizio a prescindere dal frazionamento del lotto originario
o dall’alienazione di parte dello stesso.
4. Un’area edificatoria già utilizzata a fini edilizi è suscettibile di ulteriore edificazione solo
quando la costruzione su di essa realizzata non esaurisca la potenzialità edificatoria consentita
dalla normativa vigente al momento del rilascio/efficacia dell’ulteriore (nuovo) titolo edilizio,
dovendosi considerare non solo la superficie libera e la potenzialità edificatoria ad essa
corrispondente, ma anche la superficie complessiva del fabbricato preesistente al fine di verificare
se, in relazione all’intera superficie dell’area (superficie scoperta più superficie impegnata dalla
costruzione preesistente), residui l’ulteriore potenzialità edificatoria di cui si chiede la
realizzazione, a nulla rilevando che questa possa insistere su una parte del lotto in seguito
catastalmente divisa, dovendosi considerare irrilevanti i frazionamenti delle proprietà private
medio tempore intervenuti.
5. Quando un’area edificabile viene successivamente frazionata in più parti tra vari
proprietari, la superficie disponibile nell’intera area permane invariata, sicché, qualora siano già
state realizzate sul lotto originario una o più costruzioni, i proprietari dei vari terreni, in cui detto
lotto sia stato successivamente frazionato, hanno a disposizione solo la potenzialità edificatoria
che eventualmente residua tenuto conto di quanto originariamente costruito. In altri termini,
qualora un lotto urbanisticamente unitario sia già stato oggetto di uno o più interventi edilizi, la
potenzialità edificatoria residua va calcolata previo decurtamento di quella in precedenza
realizzata, con irrilevanza di eventuali successivi frazionamenti catastali o alienazioni parziali,
onde evitare che il computo dell’indice venga alterato con l’ipersaturazione di alcune superfici al
fine di creare artificiosamente disponibilità nel residuo.
6. Nell’ipotesi in cui il lotto originariamente edificato abbia generato più lotti distinti, poi
venduti ad altri, il proprietario del lotto frazionato non potrà “scaricare”, sul lotto di altra proprietà,
in tutto o in parte il vincolo di inedificabilità determinato dalla costruzione originaria, se non
attraverso specifico atto registrato e trascritto tra i proprietari interessati.
7. La dimostrazione della potenzialità edificatoria del lotto oggetto di intervento costituisce
pre-requisito per la presentazione del titolo edilizio e deve essere documento indispensabile da
allegare alla richiesta del titolo edilizio e/ o presentazione di SCIA anche nel caso riguardi immobili
di altra proprietà. A tal fine sarà concesso l’accesso agli atti relativi a titoli edilizi di altra proprietà
se la motivazione [oltre agli altri casi previsti dalla legge] deriva dalla necessità di determinare la
consistenza degli immobili in funzione dell’individuazione della potenzialità edificatoria residua.
8. Fanno eccezione a tali verifiche preliminari i lotti edificabili con superficie edificabile già
assegnata [lotti inedificati] e le aree edificabili che ricadono all’interno di ambiti di piani urbanistici
attuativi già individuati.”
A mio avviso, quindi è sempre necessario risalire al titolo originario e capire se l’edificio [nel suo complesso] ha esaurito o meno la potenzialità edificatoria. Buna giornata
La domanda era per l’Architetto dal Zotto: nel passaggio dal PRG al PI le aree che prima erano “sature” e nel caso della villetta di testa aveva maggiore area di pertinenza, oggi può fare rivalere il diritto se ammesso dalla nuova zonizzazione ad ampliare eventualmente il suo edificio, o il tutto rimane congelato alla sua edificazione??? nel senso che se aveva il lotto un vincolo di inedificabilità (volume interamente utilizzato) da PRG questo rimane anche nel PI- grazie
Avrei una domanda da farLe Architetto* nel passaggio dal PRG al PI, rimane sempre il vincolo di “inedificabilità”, immagino inteso che non si ha più capienza residua, di cui parla Lei, o va rivisto il tutto , nel senso che se io prendo il lotto di testa ha cui è stata attribuita più area di pertinenza oggi con il P.I. ha una nuova potenzialità??? grazie
il c. 8 dell’art. 6 della lr. 14/2019, ora dice:
8. In caso di edifici composti da più unità immobiliari l’ampliamento può essere realizzato anche separatamente per ciascuna di esse, compatibilmente con le leggi che disciplinano il condominio negli edifici, fermo restando il limite complessivo stabilito ai commi 1, 3, 4, 5 e 6. In ipotesi di case a schiera l’ampliamento è ammesso qualora venga realizzato in maniera uniforme con le stesse modalità su tutte le case appartenenti alla schiera.
A mio parere le possibilità ammesse dall’art. 2 comma 4 della l.r. 14/2009, confliggono con il concetto stesso di tipologa a schiera e hanno determinato ampliamenti che hanno compromesso le caratteristiche tipiche di questi edifici [linearità, ripetitività, modularità, ecc.]. . L’edificio a schiera viene realizzato su un lotto unico, che lo genera, che poi viene frazionato in più unità. Le unità “interne” sono confinanti quindi con altre unità afferenti alla stesso edificio a schiera, mentre le unità di testa hanno un lato adiacente ad altra unità e su tutti gli altri lati sono circondate da area scoperta. E’ chiaro che i giardini relativi a ogni unità solitamente vengono assegnati al proprietario dell’unità stessa, ma è altrettanto chiaro che il lotto nel suo complesso è vincolata nella sua interezza in quanto ha generalo l’edificio a schiera nel suo complesso e non la singola unità. Per quanto sopra le aree libere delle unità di testa hanno, con molta probabilità, già un vincolo di inedificabilità derivante proprio dall’avvenuta realizzazione della costruzione nel suo complesso. Difficlmente possono produrre, in via ordinaria, ulteriore edificazione.
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