Consiglio Nazionale del Notariato – Studio n. 62-2025/P: Le tolleranze costruttive ed esecutive dopo il c.d. Decreto Salva Casa
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“…Sono definite tolleranze costruttive gli scostamenti considerati lievi rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, perché rientranti nei parametri percentuali esattamente individuati dal legislatore. Viene ampliato il campo di applicazione della disposizione con un richiamo generico anche al “mancato rispetto” di “ogni altri parametro” (art. 34 bis 1 comma TUE), ma muta, invece, l’indice per la valutazione della tolleranza costruttiva: non più il 2 per cento delle misure progettuali, ma il 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo, con la previsione di parametri crescenti per il tempo anteriore all’entrata in vigore delle nuove norme.
Costituiscono tolleranze esecutive le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi a condizione che non comportino violazione alcuna della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile ed i parametri dettati al proposito dal legislatore e devono essere eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi.
Non si tratta di fattispecie oggetto di disvalore da parte del legislatore il quale non solo non le considera violazioni edilizie da sanzionare ma, per converso, attraverso la loro regolazione, mira a sbloccare la situazione di stallo in cui oggi versa il mercato immobiliare, fortemente penalizzato dalle incertezze del quadro normativo di settore.…".
Post di Daniele Iselle
COSA VUOL DIRE NON ASSUMERSI RESPONSABILITA’-
Tali modifiche normative possono, altresì, svolgere una funzione di deflazione processuale, soprattutto nelle ipotesi nelle quali gli acquirenti abbiano fatto legittimo affidamento sull’assenza di irregolarità risultanti da atti pubblici o scritture private autenticate, poi emerse a seguito di più approfonditi accertamenti, agevolando la dimostrazione dello stato legittimo di un immobile, con il duplice vantaggio di sostenere la valorizzazione economica del bene immobile e di favorire l’esecuzione di interventi di ristrutturazione edilizia ed efficientamento energetico.
…… soprattutto nelle ipotesi nelle quali gli acquirenti abbiano fatto legittimo affidamento sull’assenza di irregolarità risultanti da atti pubblici ….. COME SE FOSSERO STATI STIPULATI ATTI PUBBLICI A LORO INSAPUTA.
I Notai dicono:
Questa relazione tecnica non costituisce un atto di certazione formale nei confronti della pubblica amministrazione, ma svolge una funzione di documentazione essenziale per la circolazione immobiliare.
Il tecnico deve limitarsi ad attestare il contenuto delle ipotesi di tolleranza rispetto al titolo che legittima l’intervento edilizio, senza poter legittimare ulteriori irregolarità non rientranti nelle fattispecie tipizzate dalla norma.
Quindi sostanzialmente:
La Relazione Tecnica Asseverata non ha valore “certificativo” nei confronti della PA. Cioè:
Non equivale a un’autorizzazione.
Non produce effetti amministrativi diretti.
Non sana automaticamente situazioni di irregolarità edilizia.
È un documento dichiarativo, non autorizzativo. Serve a rappresentare la situazione dell’immobile, ma non sostituisce i controlli e i poteri della PA.
Il tecnico abilitato:
Può attestare che una difformità rientra nelle “tolleranze costruttive” previste dalla legge (cioè minime difformità consentite: es. piccoli scostamenti in altezza, superficie, volume).
Non può dichiarare regolari o legittime difformità sostanziali (es. ampliamenti non autorizzati, cambi di destinazione d’uso senza titolo, abusi paesaggistici).
La Relazione ha limiti precisi: serve a documentare difformità marginali tollerate dalla normativa, non a sanare abusi o irregolarità gravi.
In sintesi:
La Relazione Tecnica Asseverata è uno strumento informativo per il mercato immobiliare, non un atto amministrativo.
Serve a dare trasparenza, ma non a “regolarizzare”.
Il tecnico può attestare solo ciò che la legge consente di tollerare. Tutto ciò che esula da quelle ipotesi richiede procedimenti diversi (come sanatoria, SCIA in sanatoria, permesso di costruire, ecc.)
Domande; QUALCUNO MI SPIEGA COME SI FA AD ATTESTARE TOLLERANZE CIRCOSCRITTE E SULL’ IMMOBILE CI SONO OPERE ABUSIVE?
Seconda: non è vero che la relazione tecnica non costituisce un atto di certazione formale nei confronti della pubblica amministrazione, visto che nella modulistica è indicato proprio questo caso.
3) Il quadro “Regolarità urbanistica e precedenti edilizi” è sostituito dal seguente:
f) Regolarità urbanistica e precedenti edilizi (*)
f.5. che l’immobile/U.I. è stato oggetto della/e seguente/i dichiarazione/i di tolleranza/e
costruttiva/e di cui all’articolo 34-bis o 34-ter, comma 4:
f.5.1. dichiarazione delle tolleranze di cui all’art. 34-bis o 34-ter, comma 4, presentata nella modulistica relativa alla pratica edilizia prot./n. n._____________ del ___________
f.5.2. dichiarazione delle tolleranze di cui all’art. 34-bis o 34-ter, comma 4, allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali (art. 34-bis, comma 3, seconda parte) atto di registrazione n. ____________ in data _________ .
DOMANDA: Se durante l’esecuzione di interventi con il Superbonus 110% è stata redatta e protocollata una certificazione di tolleranza edilizia, è possibile oggi, in fase di presentazione di una nuova pratica edilizia, considerare tale certificazione valida ai fini della verifica della regolarità urbanistica e dei titoli edilizi pregressi dell’immobile?
La novità fondamentale del Decreto Salva Casa consiste nel fatto che tali scostamenti “non costituiscono violazioni edilizie”, superando la precedente formulazione che si limitava a stabilire l’assenza di “parziale difformità dal titolo abilitativo”.
Il legislatore ha modificato l’indice di valutazione delle tolleranze costruttive: non più il 2% delle misure progettuali, ma il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.
Il ruolo della relazione tecnica asseverata
Questa relazione tecnica non costituisce un atto di certazione formale nei confronti della pubblica amministrazione, ma svolge una funzione di documentazione essenziale per la circolazione immobiliare.
Il tecnico deve limitarsi ad attestare il contenuto delle ipotesi di tolleranza rispetto al titolo che legittima l’intervento edilizio, senza poter legittimare ulteriori irregolarità non rientranti nelle fattispecie tipizzate dalla norma.
Il documento non sostituisce le menzioni urbanistiche obbligatorie negli atti traslativi, ma costituisce uno strumento aggiuntivo per attestare l’assenza di irregolarità che potrebbero precludere il rilascio di nuovi titoli edilizi o compromettere la valorizzazione economica del bene.
Il “salva casa” sembra tutelare non solo i proprietari, ma anche i notai. In passato, infatti, era possibile stipulare atti anche in presenza di parziali difformità o variazioni essenziali in ambito paesaggistico, pur sapendo che tali irregolarità non potevano essere sanate. Oggi, con l’introduzione della possibilità di sanatoria, quelle stesse situazioni risultano regolarizzabili, rafforzando indirettamente anche la posizione dei notai che hanno stipulato quegli atti.
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