Sul cambio di destinazione d’uso: incongruenze tra DL 69/2024 e linee guida ministeriali
L'architetto Stefano Anzanello, che sentitamente ringraziamo, ci invia la nota che volentieri pubblichiamo.
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Sui cambi d’uso verticali, ma anche orizzontali:
In generale, si definisce area edificabile un’area che possiede le principali opere di urbanizzazione primaria necessarie per il tipo di insediamento previsto. Pertanto, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) ritiene che, in caso di proposta di incremento degli insediamenti(quali possono essere i cambio d’uso), gli accessi ai servizi (come ad esempio la rete fognaria) siano già adeguati. Di conseguenza, le Amministrazioni Comunali non sono tenute a farsi carico dell’esecuzione di ulteriori opere di urbanizzazione primaria.
Il MIT sottolinea che, in caso di variazione della destinazione d’uso orizzontale, l’equivalenza del carico urbanistico viene valutata a priori dalla legislazione statale e, pertanto, non nasce la necessità di adeguare la dotazione esistente di aree per servizi pubblici o di uso pubblico o l’esecuzione di opere di urbanizzazione. Ne consegue che gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria non sono dovuti.
Fatto salvo la validità dell’analisi che Lei ha fatto riguardo alla distinzione tra oneri e aree per servizi.
Tuttavia, quanto affermato dal MIT riguardo alla valutazione a priori del carico urbanistico non è corretto. Infatti, i settori PRODUTTIVO E DIREZIONALE presentano carichi urbanistici molto diversi tra loro. La stessa Regione Veneto, nel PDL n. 244 (Testo Unico), li distingue chiaramente. Infatti nelle aree produttive, vengono previste solo il 30% di direzionale, appunto perchè hanno un carico urbanistico molto elevato. Per paradosso, invece quello che dice il MIT è valido per la parte Direzionale e Commerciale, ma ad una condizione: solo se la destinazioni d’uso originariamente era stata considerata nel dimensionamento urbanistico dei piani urbanistici attuativi o negli interventi diretti convenzionati;
Salvo che il Mit non voglia dire: si riporta cosa dice il PDL n. 244 del Veneto:
Art. 18 – Contenuti del Piano di assetto del territorio (PAT). (LR n. 11/2004, art. 13 e 36 comma 1)
l) indica i criteri quantitativi, localizzativi e prestazionali per la determinazione delle dotazioni territoriali, in rapporto al dimensionamento teorico effettuato, assicurando il rispetto delle dotazioni minime complessive dei servizi ai sensi dell’articolo 38; dimensiona le aree per servizi per i singoli ATO in rapporto alle caratteristiche del tessuto insediativo; determina il fabbisogno di dotazioni territoriali per i settori produttivo, commerciale, direzionale e turistico anche in funzione dei cambi di destinazione d’uso e delle trasformazioni consentite; può aggregare e ridefinire le quantità delle dotazioni territoriali, stabilendo anche i limiti e i criteri generali per l’eventuale monetizzazione, secondo quanto stabilito dall’articolo 38, comma 7;
Immagino che il MIT non sia a conoscenza del fatto che l’equivalenza del carico urbanistico, pur essendo valutata a priori dalla legislazione statale, viene interpretata esclusivamente in base alle normative vigenti, senza considerare gli impatti che la riforma in corso potrebbe avere sul carico stesso. Come si può affermare che il carico urbanistico venga valutato a priori, ma allo stesso tempo sostenere che la norma appena approvata sui cambi d’uso non richieda un adeguamento della dotazione dei servizi?
Un aspetto che mi sembra non sia stato adeguatamente discusso, o che è stato poco messo in evidenza, in questa riforma – cosa che avveniva anche nella LR ‘Veneto Cantieri Veloci’, approvata dopo quasi 20 anni dal DPR n. 380/2001 – è che il carico urbanistico non incide più sul titolo edilizio.
Per cui una norma contenuta nelle N.T.O. del P.I. del Comune che dice:
3. Sono escluse nelle zone residenziali:
– attività industriali e artigianali moleste;
Secondo quanto stabilito dalla normativa del ‘salva casa’, questa regola comunale non prevale.
Veda il problema Architetto:
Si potrebbe anche consentire un mutamento di destinazione d’uso a livello di singola unità immobiliare (per esempio, da commerciale a residenziale). In questo caso, le singole unità di un’area potrebbero essere modificate senza un intervento strutturale, come nel caso di negozi trasformati in appartamenti o uffici convertiti in abitazioni. Tuttavia, se si parla di un’intera zona e non solo di singole unità, questa deve essere trattata a livello di piano urbanistico e richiede una modifica ufficiale.
Se una zona oggi residenziale o commerciale diventa tutta residenziale, deve esserci una modifica formale e strutturata del piano urbanistico da parte del comune. Non è una decisione che può essere presa “senza opere” o “senza modificare gli standard”, ma un processo che coinvolge una riqualificazione pianificata, la valutazione di impatti e l’adeguamento degli standard urbanistici. La legge consente flessibilità per i singoli immobili, ma un cambiamento di destinazione d’uso di un’intera zona richiede un iter amministrativo più complesso e ufficiale.
Ottimo Architetto, avrei un chiarimento da fare: il comma 1TER riguarda una singola unità immobiliare situata in edifici ricompresi nelle zone A), B) e C), giusto?
Si, scusate, abbiamo corretto l’allegato.
Scusate, ma non è lo stesso testo che Aveva pubblicato l’Avvocato Antico?
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