Un labirinto chiamato “stato legittimo”: sottotetti, attività edilizia libera e concetto generale di stato legittimo
Il concetto di stato legittimo è stato introdotto dal legislatore negli ultimi anni, per indicare gli immobili regolari dal punto di vista edilizio e urbanistico e non affetti da abusi edilizi.
Il decreto legge 69/2024, convertito dalla legge 105 del 2024 ha introdotto rilevanti novità in materia, che, da un lato, possono riguardare i casi nei quali un immobile gode già dello stato legittimo e, dall'altro, i casi nei quali un immobile che non goda dello stato legittimo possa ottenerlo.
Italiaius inizia oggi a pubblicare alcune schede illustrative del tema, a cura degli avvocati Alberto Antico, Matteo Acquasaliente, Alessandra Piola e Dario Meneguzzo, invitando i lettori che lo desiderino a inviare commenti e domande sugli argomenti trattati, che verranno poi utilizzati per una revisione delle schede.
La prima scheda oggi pubblicata riguarda i sottotetti, l'attività edilizia libera e il concetto generale di stato legittimo.
Scheda n. 1: sottotetti, attività edilizia libera e stato legittimo
Scheda dopo la prima revisione:
Scheda n. 1: sottotetti, attività edilizia libera, stato legittimo 1^ Rev
La seconda revisione della scheda n. 1 sarà pubblicata in un successivo post datato 17.09.2024
Facendo riferimento alla autonomia dello stato legittimo della singola unità immobiliare rispetto al condominio e viceversa, la singola unità immobiliare è liberamente commerciabile anche in presenza di difformità del condominio?
Bellissima domanda. Se si, sarebbe un condono di fatto
ATTENZIONE. non rilevano le altre unità, ma se quella oggetto di compravendita ha abusi, vanno sanati. Non saprei la parte condominiale se con abusi come va definita. LA NORMA appare scritta per i lavori sui condomini(bonus fiscali).
La norma si può leggere che Lei non ha l’obbligo di verificare le parti condominiali.
Stato legittimo e parti comuni dell’edificio
Ai fini di dimostrare lo stato legittimo di una singola unità immobiliare (ad esempio un appartamento), non vengono più considerate le eventuali difformità edilizie presenti sulle parti comuni dell’edificio, come definite dall’art. 1117 del Codice Civile. Quindi se un appartamento è conforme al suo titolo abilitativo, viene considerato legittimo anche se ci sono irregolarità su scale, tetto, facciate ecc. che sono parti comuni.
Viceversa, ai fini di dimostrare la legittimità dell’intero edificio, non vengono più considerate le eventuali difformità presenti sulle singole unità immobiliari che lo compongono. Ad esempio, se l’edificio è conforme al suo titolo, viene considerato legittimo anche se ci sono modifiche interne non autorizzate in alcuni appartamenti.
sempre l’emilia-romagna:
Recupero dei sottotetti
Il nuovo comma 1-quater dell’art. 2-bis del Testo Unico Edilizia non produce alcun effetto innovativo nell’ordinamento regionale.
Si ritiene pertanto che il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti possa continuare ad essere attuato in Emilia Romagna secondo quanto previsto dalla L.R. n. 11 del 1998, come modificata e integrata.
Si cita cosa sta facendo la regione emilia-romagna:
Decreto Salva Casa in Emilia Romagna: prime indicazioni per l’applicazione
Una prima analisi degli effetti della sanatoria 2024 sull’ordinamento regionale, in attesa della circolare illustrativa
Stato legittimo degli immobili
Con riferimento alla condizione cui è subordinata la semplificazione probatoria dello stato legittimo (che in sede di rilascio del medesimo titolo sia stata verificata la legittimità dei titoli pregressi), si ritiene che a tali fini si debba procedere in via presuntiva e considerare soddisfatto tale requisito:
-qualora sia il PdC che la SCIA o la CILA (o i titoli equipollenti del passato) siano stati rilasciati/presentati attraverso la Modulistica uniforme regionale, o altra modulistica comunale che contenesse l’attestazione e la dimostrazione documentale dello stato legittimo dell’edificio;
-ovvero nel caso in cui la pratica edilizia presentata per i lavori che abbiano interessato l’intero immobile o unità immobiliare ricomprendesse anche i precedenti edilizi, quale documentazione allegata, ovvero indicasse gli estremi di tali atti già in possesso dell’amministrazione comunale.
fonte: biblus- redazione tecnica del 26 agosto 2024
Fiscalizzazione abusi edilizi non configura Sanatoria col Salva Casa
Vanno inserite nello Stato Legittimo dell’immobile, ma non condona gli abusi indemolibili con sanzione pecuniaria
La legge 105/20204 ha modificato la definizione di Stato Legittimo dell’immobile, integrandola con le ulteriori informazioni e verifiche da svolgere per ricostruire tutti i profili di legittimità e conformità urbanistico edilizia dell’immobile, stratificatisi nel corso del tempo.
Attribuire alla fiscalizzazione un valore implicito di sanatoria edilizia, o perfino condono edilizio, ma forse è il caso di rimanere prudenti.
La Legge ha inserito le procedure di fiscalizzazioni concluse con pagamento sanzione pecuniaria nella ricostruzione dello Stato Legittimo, rispettivamente articoli 33, 34, e 37 vari commi.
Per come è stata scritta la norma, significa che tali fiscalizzazioni non assumono valore di sanatoria edilizia: lo scopo evidente è di evidenziare le parti fiscalizzate nella dimostrazione della regolarità dell’immobile.
Questa disposizione porta a chiarire il precedente dubbio formatosi tra gli operatori e professionisti circa la rappresentazione delle porzioni immobiliari, oggetto di fiscalizzazione conclusa, all’interno della ricostruzione dei profili di legittimazione e conformità urbanistica ed edilizia del fabbricato o unità immobiliare.
In molti non sapevano se e come inserire queste porzioni fiscalizzate nella dimostrazione delle tolleranze edilizie, per esempio. Adesso è stato chiarito: le fiscalizzazioni vanno inserite, rappresentate ed evidenziate nelle verifiche di Stato Legittimo e relative tolleranze, in modo tale da consentire una immediata lettura al funzionario pubblico quando riceve le pratiche edilizie CILA, SCIA e Permesso (anche in sanatoria), oppure quando si produce l’obbligatoria relazione tecnica negli atti di trasferimento tra vivi come la compravendita ai sensi dell’articolo 34-bis c.3 D.P.R. 380/01.
La domanda sul recupero dei sottotetti è: come mai una legge nazionale visto le legislazioni delle
Regioni di competenza; si potrebbe presumere che serviva una legge nazionale di copertura a quelle regionali, nella parte in cui si dice: ” ….anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio. Ora esiste una legge nazionale che prima non c’era..
Ci sarebbe da capire la parte decisamente più interessante che riguarda le sanzioni alternative alla demolizione di cui agli artt. 33,34 e 37, se il pagamento produce ora gli stessi effetti del permesso in sanatoria, al pari di quanto prevede già l’art. 38.
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