E poi ci sono gli sfortunati con una parziale difformità non da un titolo edilizio, ma dal catasto
Come diceva il saggio: "nella vita non bisogna mai lamentarsi, perchè c'è sempre qualcuno che sta peggio".
Capita spesso che il proprietario di una casa si accorga, magari anche dopo 70 anni, che la sua casa presenta una difformità dal titolo edilizio a suo tempo rilasciato, inquadrabile nel concetto di parziale difformità, e che si lamenti perchè deve spendere soldi per sanarla.
Ci sono vari istituti previsti dal DPR 380 del 2001 che consentono di sanare le parziali difformità, a certe condizioni: l'articolo 36, il 36 bis e il 34 ter.
Anche l'articolo 34, comma 2, più noto come fiscalizzazione, si applica alla parziale difformità: tecnicamente non sarebbe una sanatoria, ma ormai è equiparabile, perchè dà lo stato legittimo.
Però, se la casa non è stata costruita in forza di un titolo edilizio (perchè in quel tempo in quella zona non serviva), l'articolo 9-bis, comma -bis rinvia ai dati catastali, stabilendo che: "Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto".
In concreto che cosa capita spesso? Capita che le informazioni catastali di primo impianto non corrispondano allo stato reale dell'edificio, il quale, rispetto ai dati catastali, presenta difformità che sarebbero inquadrabili nel concetto di parziale difformità sanabile, se un titolo edilizio ci fosse.
La conseguenza è che, chi si trova in questa situazione, non può sanare la difformità, perchè la legge ricollega la sanabilità alla difformità da un titolo edilizio e non a quella dai dati catastali.
E questa è una evidente ingiustizia (o, se preferite, una sfortunata evenienza).
Post di Dario Meneguzzo - avvocato
L’art. 9-bis, a mio avviso, sembra funzionare secondo un criterio “a scalare”, ossia per esclusione progressiva delle diverse ipotesi previste dalla norma.
Si può anche arrivare a dimostrare lo stato legittimo attraverso il catasto di primo impianto; tuttavia, se tale rappresentazione non corrisponde allo stato di fatto, allora non ci si trova nella fattispecie disciplinata dall’art. 9-bis. In altri termini, quella documentazione non è sufficiente a dimostrare che per le opere realizzate non fosse necessario un titolo edilizio.
Nella parte in cui Lei afferma che “capita che le informazioni catastali di primo impianto non corrispondano allo stato reale dell’edificio”, sembrerebbe sottintendersi che la difformità tra rappresentazione catastale e stato di fatto possa essere considerata un mero errore di rappresentazione o, comunque, una discrasia non rilevante sotto il profilo edilizio.
La struttura della norma, invece, è costruita attraverso una serie di ipotesi alternative ed escludenti: se il primo elemento documentale è conforme, la verifica si arresta; in caso contrario, occorre passare alla fonte successiva prevista dalla disposizione.
Il problema dovrebbe essere affrontato da una diversa prospettiva: cosa dimostra, concretamente, che le difformità tra catasto e stato di fatto non derivino da opere eseguite successivamente in assenza di titolo?
Ritengo quindi che la norma debba essere interpretata in questa ottica.
Concordo, con la precisazione che, se gli interventi successivi sono stati realizzati senza titolo, non è una parziale difformità nè una variazione essenziale (fattispecie che richiedono l’esistenza di un titolo).
Caso: Se oggi, come tecnico, devo presentare una CILA o una SCIA e mi trovo in quella fattispecie, come devo comportarmi?
La CILA o la SCIA presuppongono lo stato legittimo dell’immobile: come posso procedere alla sanatoria?
In condizioni ordinarie, se esiste un titolo edilizio di riferimento, ho una base su cui operare: prima regolarizzo l’abuso e poi presento la CILA o la SCIA per i nuovi interventi.
Ma in questo caso, in assenza di un titolo chiaro o di uno stato legittimo non pienamente dimostrabile, come bisogna procedere?
Se non ci sono i presupposti dell’articolo 36, forse si può solo ripristinare.
Non ho capito la conclusione sinceramente della fattispecie. Il bene è commerciale o no?
Il bene presenta abusi non sanabili e, quindi, non gode dello stato legittimo, con la conseguenza che possono esserci problemi sulla commerciabilità.
Segnalo il parere Numero 00425/2026 e data 06/03/2026 del Consiglio di Stati.
Il parere da utili indicazioni in ordine ai mezzi di prova.
In particolare, sostiene l’autorevole consesso :
“ La ratio della norma de qua ( art.9-bis, comma 1-bis, secondo e terzo periodo nota mia )) corrisponde, invero, all’esatto contrario : per gli immobili realizzati in epoca in cui non era obbligatorio il titolo abilitativo, lo stato legittimo può e deve essere desunto non solamente dalle informazioni catastali, ma anche, inter alia, da altri documenti probanti quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio o altri atti pubblici o privati, di cui sia dimostrata la provenienza, così come è accaduto nel caso di specie. In altri termini, la norma ha previsto la necessità di una valutazione complessiva comprensiva di diverse fonti documentali, ancor più nell’ipotesi in cui possono emergere dati tra loro contrastanti. “
Conviene quindi che i Comuni si muovano con prudenza ed eseguano una adeguata istruttoria.
Aggiungo che il Consiglio di Stato con sentenza 09694/2025 ha anc he precisato che :
“ Se, dunque, l’onere della prova della epoca di realizzazione dell’opera è posto dalla giurisprudenza a carico della parte privata in forza del principio di vicinanza della prova, in quanto solo il privato può fornire, “in quanto ordinariamente ne dispone”, atti, documenti o altri elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell’epoca di realizzazione del manufatto ( cfr. Cons. Stato, Sez. II, 22 marzo 2024, n. 2798 ), in presenza di un consistente principio di prova da parte del privato, in forza del medesimo principio di vicinanza, non può che essere posta a carico dell’Amministrazione comunale la prova circa la situazione urbanistica del territorio comunale nonché della disciplina urbanistica vigente in epoca risalente.
In pratica non basta che il Comune reclami la violazione. Occorre anche che dimostri in base a quali norme la violazione sarebbe stata commessa. Nel caso in quyestione si trattava di dimostrare che l’edificio fosse o meno fuori dal centro abitato.
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