In merito al 2° aggiornamento della scheda n. 5 sulla riforma cd. Salva casa – pubblicata su Italiaius in data 17.09.2024 – e in particolare con riferimento all’art. 36-bis d.P.R. 380/2001, osservo che, al punto 2.2, viene detto come il Parlamento abbia convertito la norma in modo più rigido, limitando la possibilità di rilasciare la sanatoria con opere ai soli casi di adeguamento alle norme di sicurezza, togliendo invece la possibilità di adeguamenti in materia di efficienza energetica, impianti, ecc.

Ora, nella sanatoria ex art. 36-bis cit. NON è richiesta la conformità edilizia “ad oggi”, ma solo quella dell’epoca di realizzazione dell’abuso: pertanto, nessun adeguamento è richiesto alle norme “edilizie” come lo sono quelle relative all’efficienza energetica e simili.

Quindi il Parlamento non ha reso la norma più rigida, anzi: ha limitato la possibilità per i Comuni di richiedere adeguamenti alle sole norme di sicurezza, ovvero (a quanto pare) quelle strutturali/sismiche. Il che (per carità) non è poca cosa in un territorio come quello Veneto interamente sismico, ma con un po’ di fortuna l’abuso può non aver interessato le strutture, mentre è molto più probabile che abbia interessato le dimensioni dei bagni o dei corridoi (e quindi, problemi con l’adattabilità) o le finestre (che non rispettano i requisiti acustici) o gli impianti. La lettura secondo cui tutte queste norme edilizie debbano essere rispettate non concorda con la previsione normativa di attestare la sola conformità edilizia dell’epoca.

Concordo sul fatto che il rispetto della sola normativa edilizia dell’epoca inneschi rilevanti problematiche sul fronte dell’agibilità: quest’ultima infatti può essere attestata solo con riferimento a quanto dispone la normativa vigente ma, d’altra parte, è probabile che l’immobile sia già dotato di agibilità (attestata o rilasciata all’epoca) e che quindi il tecnico non sia chiamato (o incaricato per) attestarla.

Infine, un esempio che dimostra come il d.l. 69/2024 (come convertito dalla l. 105/2024) possa ingenerare situazioni paradossali.

Sappiamo che le variazioni anche essenziali oggi sono sanabili con l’art. 36-bis cit. quindi, a mente del precedente art. 32 che le elenca, si può sanare quasi tutto: infatti, ad esclusione degli edifici vincolati (per i quali le variazioni essenziali comportano totale difformità), sono consentite sanatorie per aver costruito un edificio tipologicamente, planivolumetricamente e di utilizzo molto diverso (purché non “integralmente” diverso): si immagini una villetta unifamiliare progettata utilizzando tutta la cubatura disponibile, ma realizzata abusivamente con un volume maggiore del 50%. Se oggi è cambiato l’indice di edificabilità (fattispecie abbastanza frequente, come la modifica delle modalità di calcolo del volume) e risulta urbanisticamente compatibile, l’abuso si può sanare con l’art. 36-bis cit. Se invece alla stessa villetta è stato abusivamente aggiunto un ampliamento, anche modesto (come un bagno in più che misura il 10% del volume) in un momento successivo rispetto alla costruzione dell’immobile (quindi non in vigenza del titolo) ma prima della modifica degli indici, non sarebbe sanabile perché ricadrebbe nella fattispecie dell’assenza di PdC e quindi nell’art. 36 d.P.R. 380/2001, soggetto a doppia conformità.

Post dell’arch. Stefano Anzanello – funzionario comunale