Il Decreto “Salva Casa”: convegno ANCE Giovedì 24 ottobre 2024 – ore 9.00 /13.00
ANCE Vicenza, in collaborazione con l'Ordine degli Architetti e l'Albo dei Geometri ha organizzato per giovedì 24 ottobre 2024 – ore 9.00 /13.00, presso Palazzo Bonin-Longare, Corso Palladio n. 13, Vicenza (Confindustria) un convegno sul decreto "Salva Casa".
Dopo i saluti introduttivi, sono previste le seguenti relazioni:
La nuova disciplina dello stato legittimo
Andrea Faresin – Avvocato in Vicenza
La commerciabilità degli immobili alla luce del “Salva casa”
Giovanni Rizzi – Notaio in Vicenza
Le tolleranze costruttive e l’agibilità sanante
Luigi Alfidi – Segretario Generale del Comune di Thiene
L’ accertamento di conformità tra passato, presente e futuro
Antonio Ferretto – Avvocato in Vicenza
La regolarizzazione delle parziali difformità rispetto ai titoli ante legge 10/1977 – Le responsabilità civili e penali in sede di asseverazione
Silvano Ciscato – Avvocato in Vicenza
La nuova disciplina del mutamento d’uso
Roberto Travaglini – dirigente di Confindustria Vicenza
Le novità in materia di attività edilizia libera
Alberto Antico – Avvocato in Vicenza
Il recupero dei sottotetti tra legislazione statale e regionale
Matteo Acquasaliente – Avvocato in Vicenza
Moderatore
Arch. Romolo Balasso - Tecnojus
La partecipazione all’evento è gratuita e può essere sia in presenza che da remoto.
Modalità di iscrizione (da effettuarsi entro martedì 22 ottobre 2024)
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Per Architetti e Geometri: www.isiformazione.it (riconoscimento di 4 CFP)
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Per Comuni e Imprese: https://www.confindustria.vicenza.it/eventi-in-evidenza/eventi/convegno-decreto-salva-casa
Altri ragionamenti sono in corso sulla c.d. agibilità sanante: per il salva casa, quando il comune abbia dichiarato agibile un immobile, pur in presenza di difformità, queste sono considerate sanabili, a patto che ci sia stato un sopralluogo del tecnico della Pa. Questi sopralluoghi, nella pratica, sono molto difficili da provare e difficilmente sono accompagnati da documenti in possesso dei cittadini.
Una soluzione potrebbe essere considerare questi sopralluoghi avvenuti in tutti i casi nei quali la Pa avrebbe dovuto effettuarli per legge.
*Un commento dei tecnici presenti nel portale sarebbe opportuno-
Si pensa che veramente un caso del genere (sanato):
-Sedime del fabbricato produttivo, costituito da due blocchi edificati in epoche diverse, risulta leggermente traslato rispetto a quanto autorizzato. Le dimensioni del blocco nord risultano inferiori a quanto autorizzato, mentre quelle del blocco sud leggermente superiori.
Presenza di alcune modifiche forometriche –
*possa rientrare in tolleranza???
Altra novità, che la modulistica dovrebbe introdurre, è sulle varianti ante 77′(data di esecuzione):
Una possibile soluzione potrebbe essere quella di aggiornare i modelli edilizi per prevedere un riferimento più generico al periodo di esecuzione delle opere, evitando di richiedere una data precisa e alleviando così il peso della responsabilità sui professionisti incaricati.
Cosa che si fa e si è sempre fatto (in genere si dichiara: opere eseguite in validità del titolo edilizio).
Per capire cosa sta venendo fuori-
Casa, cambiano i modelli: novità per Cila, Scia e permesso di costruire.
Partito il lavoro per rivedere la modulistica standard per gli interventi edilizi. L’obiettivo è chiarire anche i dubbi operativi legati al decreto Salva casa
Allineare i moduli standard per l’edilizia alle novità del Salva casa. Semplificandoli e fornendo, tra le righe dei diversi modelli, chiarimenti per l’applicazione del decreto n. 69/2024, in vigore ormai da fine maggio ma ancora in attesa del pieno decollo, tra difficoltà nell’integrazione con le regole regionali e dubbi applicativi legati ad alcuni passaggi di difficile interpretazione. Il Governo, per proseguire la sua opera di ripensamento delle norme legate all’edilizia, sta lavorando alla revisione…
Per cui all’interno della modulistica si andrà a specificare come si applica la norma – anche, il fatto sembra di cosa deve intendersi sullo stato legittimo art. 9bis, il passaggio “… a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi….”; specificando che se l’amministrazione non l’ha fatto, ma era atto dovuto, si intendono verificati i titoli pregressi.
I dubbi operativi vengono chiariti nella modulistica, modo di fare di gente incompetente.
Non andrebbe anche fatta la modulistica per l’ accertamento di compatibilità paesaggistica?
Anzi, sarà introdotto una presunzione di esame da parte della Pa( che poi sarebbe copiato, dalla regione Emilia Romagna).
Durante un incontro della camere di commercio del Veneto sullo sportello del Suap, del 06-11-2024, un tecnico a posto questa domanda:
* la possibilità di depositare una pratica con tavola grafica di immobile conforme all’art 34 ter comma 4 invece di una scia con oblazione.
Non mi pare sia prevista QUESTA IPOTESI.
Appare chiaro anche da quello che dice l’art. 3 c. 4 della legge 105/2024,
4. La presentazione della richiesta di permesso di costruire o della segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria ai sensi dell’articolo 36-bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, non dà diritto alla restituzione delle somme versate a titolo di oblazione o per il pagamento di sanzioni già irrogate dall’amministrazione comunale o da altra amministrazione sulla base della normativa vigente alla data di entrata in vigore del presente decreto.
*che gli abusi già fiscalizzati, devono essere sanati.
Ci sarebbe una domanda alla quale spero si dia risposta, art. 34ter c.4:
Prima del salva casa in caso di immobili con agibilità / abitabilità rilasciata e venivano riscontrate le seguenti difformità :
-Modifiche interne e prospettiche apportate in corso di costruzione all’edificio autorizzato con L.E. n. 1972:
-diversa posizione di vani accessori al piano terra;
-lieve spostamento di alcune porte interne
-modifica dello spessore di alcune murature;
-diversa posizione e dimensioni di finestre, porte-finestre, finestra del vano scala;
-diversa esecuzione della scala comune;
-modifica della pensilina sul prospetto Sud;
-diversa posizione della canna fumaria Nord;
-diversa esecuzione dei comignoli sulla falda Sud
* Doveva essere fatta la sanatoria.
-ora, per cortesia qualcuno mi spiega come oggi queste stesse opere possano rientrare nella tolleranza citata all’art. 34ter c, 4 del salva casa?
E non si rientra nei casi di aumenti volumetrici(maggiore dimensione del fabbricato oltre tolleranza, vani in più etc..). Si dice questo perché l immobile è stato sanato con la compatibilità paesaggistica..ex art 167 c.4 del codice urbani. Per cui nei casi ancora più gravi con aumenti volumetrici fuori tolleranza, come si fa a dire che si rientra nell art.art 34bis?
Si ricorda che le parziali difformità in veneto arrivano fino al 20%, ben oltre
i limiti dell’art. 34bis- conclusione, l’art. 34ter è inapplicabile
Passaggio della sentenza n.217/2022..quest ultimo in particolare stabilisce che le difformità non eccedenti il 2% rientrano nelle tolleranze costruttive, e non costituiscono difformità.. Ora il 2% fino al 24 maggio 2024 è passato al 6%, per cui sopra tale limite sono difformità e non tolleranze, come erroneamente richiamato all art.34ter c.4,
Si riporta un caso pratico di applicazione della riforma salva casa che incide veramente sullo stato legittimo: fabbricato costruito negli anni 70′ prima della Bucalossi, con agibilità riasciata nel 76’… Oggi vengono riscontrate opere difformi interne al piano terra, realizzati in “corso d opera”; nell 85′ viene presentata in comune una comunicazione ai sensi del condono n.47/85 , non rappresentano le opere difgormi, ma solo le opere da realizzare.. Si è in presenza sia dell art.34ter c.4 sia dell art.9bis nella parte in cui si dice: …o di lavori che hanno riguardato l Intera unità, purché il comune abbia rilasciato o assentito un titolo… Ora ad avviso di chi scrive, lo stato legittimo art.9bis come formulato dalla riforma, assorbe di fatto in questi casi l art.34ter c.4; come si fa a contestare ammesso che non si trovi in comune una qualche prova delle difformità della pratica iniziale, se è stata rilasciata l agibilità, e successivamente altra pratica, anche se semplice comunicazione, mai contestata?? Mi appare un caso di efficacia del salva casa.
Domanda per gli Avvocati e tecnici presenti nel portale.
Nell’incontro di ieri del Suap, da parte delle camere di commercio del veneto, è stata fatta questa domanda:
Buongiorno, ho istruito una istanza di permesso a costruire in sanatoria art. 36bis DPR 380 il 30° giorno dalla presentazione . Il 31° giorno ho comunicato il parere favorevole al rilascio del titolo e l’importo della sanzione amministrativa dovuta . Se la sanzione viene versata dopo 30 giorni dalla comunicazione ( 61 giorni dalla presentazione della pratica) è legittimo il permesso di costruire in sanatoria rilasciato successivamente il 45° giorno dalla presentazione della domanda o il silenzio assenso si è già formato. grazie
Se ha un qualche senso quello detto all’art. 9bis, il pagamento della sanzione equivale a stato legittimo… infatti è scritto: > previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni.
UN COMUNE MI VIETA LE TOLLERANZE DEL 6%, IN IMMOBILE VINCOLATO DI CUI AL FIUME BRENTA, IN QUANTO DICE CHE L’ARTICOLO 3 COMMA 1 DEL SALVA CASA DICE CHE LE TOLLERANZE SONO REGOLATE DALL’ALLEGATO A DEL DPR 31/2017… E QUINDI SONO FINO AL 2 % …M A E’ VERO?
Non è vero:
Art. 3. Norme finali e di coordinamento. Legge n. 105/2024
1. Gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 di cui all’articolo 34-bis, comma 1-bis, del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, sono soggetti al regime di cui all’articolo 2, comma 1, del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 13 febbraio 2017, n. 31.
APPUNTO “sono soggetti al regime di cui all’articolo 2, comma 1, del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 13 febbraio 2017, n. 31” IL QUALE RIMANDA ALL’ALLEGATO A e qui non trovo scritto oltre il 2%. MI PUO’ AIUTARE CON QUALCHE ALTRO RIFERIMENTO?
Anch’io ho lo stesso problema, il Comune mi dice che il limite è del 2%.
1-bis. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, si applicano le tolleranze fino al 6%.
MA GLI IMMOBILI IN VINCOLO , DOVE C’E’ SCRITTO AL 6%?
Cosa dice / diceva la relazione illustrativa allegata al dl. 69/2024
L’art. 1, comma 1, lett. f) modifica l’art. 34-bis,introducendo in primis il comma 1-bis dell’34 bis che prevede, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, una riparametrazione dell’attuale tolleranza costruttiva in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare.
Qualora tali tolleranze costruttive siano realizzate su immobili soggetti a vincolo paesaggistico l’art. 3, comma 1, del decreto-legge in esame prevede l’esclusione dell’autorizzazione paesaggistica. Tale previsione nasce dall’esigenza, come evidenziata dalla relazione illustrativa, di allineare il regime delle tolleranze costruttive previsto dall’art. 34 bis Dpr 380/2001 a quello previsto Dpr 31/2017 (Allegato A., punto A. 31) che già include tra gli interventi non soggetti ad autorizzazione paesaggistica “le opere ed interventi edilizi eseguiti in variante a progetti autorizzati ai fini paesaggistici che non eccedano il due per cento delle misure progettuali quanto ad altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta o traslazioni dell’area di sedime”.
Questa è la riposta data dagli avvocati che gestiscono questo sito nel convegno del 10 ottobre scorso, nel caso dell’art. 49 del dpr 380/2001:
n. 17)
Come si coordina le nuove tolleranze esecutive con l’art. 49 d.P.R. 380/2001 che esclude le agevolazioni fiscali per gli edifici che presentano abusi eccedenti il 2%?
La contraddizione è solo apparente.
La l. 6 agosto 1967, n. 765 (cd. legge ponte) aveva a suo tempo inserito nella l. 1150/1942 (legge urbanistica fondamentale) l’art. 41-ter, il quale ammetteva le agevolazioni fiscali per gli immobili affetti da irregolarità edilizie che, però, non superassero il 2%.
Ciò perché all’epoca non esisteva affatto il concetto di tolleranza, né esecutiva, né costruttiva: a quei tempi, quindi, ogni scostamento dal titolo edilizio, anche minimo, costituiva un illecito.
Tale norma fu poi incorporata nel T.U. edilizia all’art. 49 d.P.R. 380/2001. Si ebbe perciò un periodo di tempo (dal 1967 al 2020) in cui un immobile affetto da irregolarità edilizie contenute entro il 2% era (parzialmente) illegittimo dal punto di vista del diritto urbanistico, ma ammesso agli incentivi fiscali ai sensi del diritto tributario.
Nel 2020 è stato introdotto ex novo nel T.U. edilizia l’art. 34-bis d.P.R. 380/2001 (con il d.l. 76/2020, come convertito nella l. 120/2020, cd. decreto Semplificazioni del 2020), il quale sancì che anche dal punto di vista del diritto dell’edilizia e urbanistica le irregolarità edilizie contenute entro il 2% fossero irrilevanti.
Dal 2020 al 2024, perciò, la percentuale del 2% sanciva una soglia di irrilevanza sia ai fini fiscali, sia ai fini urbanistici.
Con la riforma cd. Salva Casa, potrebbe sembrare che si sia creato un disallineamento tra l’art. 49 d.P.R. 380/2001 (che parla ancora del 2%) e le percentuali maggiori previste nell’attuale testo dell’art. 34-bis, co. 1-bis d.P.R. cit.
In realtà, le tolleranze costruttive ed esecutive nulla inficiano della condizione di regolarità edilizia del fabbricato. Pertanto, gli immobili che ne sono affetti ben possono beneficiare degli incentivi fiscali ai sensi dell’art. 49 cit., dal momento che essi sono pienamente regolari dal punto di vista edilizio ed urbanistico,
senza che ci sia bisogno di interrogarsi sulla “percentuale” della loro “abusività”, in realtà inesistente, se contenuta entro le tolleranze costruttive ed esecutive.
Se si mettono a disposizione le slide sulle tolleranze costruttive e l’agibilità sanante
Luigi Alfidi – Segretario Generale del Comune di Thiene, si hanno le risposte.
Non capisco per chi ha dubbi sulle tolleranze: l’ art.3 della legge 105/2024, per quale motivo è stato introdotto?
Nel caso citato dal pubblico nelle domande finali, circa la inefficacia del titolo ai sensi dell art.7 della lr n.19/2021,dichiarato in atto; cisono casi anche più eclatanti: notaio che cita il titolo, in questo caso una Cila presentata dal tecnico in comune, per dimostrare che l intero immobile rientrava nella parziale difformità, ai sensi dell’ art.92 della lr n.61/85, per la compravendita di un appartamento su un complesso immobiliare; a distanza di mesi e dopo la sentenza della Corte costituzionale, sempre lo stesso notaio, fa la stipula di un altro appartamento, e non cita la Cila, ma solo il titolo del 75’…per cui sia nell’uno che nell altro caso, i compratori (extracomunitari)si ritrovano con due immobili abusivi..Tutto questo disastro ha un nome e cognome: regione veneto che fa queste leggi.
—-che evidenzi l’intento fraudolento da parte del soggetto richiedente, inidoneo a suscitare a suo favore un legittimo affidamento meritevole di tutela.
Viene in mente l’art. 34ter del salva casa
Falsa rappresentazione dei fatti: annullamento atto autorizzatorio da parte del Comune
Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 8010/2024, ha fissato i confini dell’istituto dell’annullamento in autotutela, da parte del Comune, di un titolo autorizzativo rilasciato in precedenza anche oltre il termine massimo di dodici mesi.
Il caso di specie nasce dal ricorso, di soggetti privati, al Tar Lazio per l’annullamento del provvedimento con il quale la Direzione Generale Archeologia, Belle Arti e Paesaggio del Ministero per i Beni e le Attività Culturali ha annullato, in autotutela, un atto autorizzatorio di libera circolazione.
Il Consiglio di Stato con la sentenza n. 8010/2024 ha fissato i confini dell’istituto dell’annullamento in base all’art. 21 nonies della legge n. 241/1990 che, modificato dalla legge n. 124/2015, individua in dodici mesi (prima 18) il termine entro cui le PA possono annullare precedenti atti emanati.
Lo stesso articolo, al comma 2 bis, stabilisce, inoltre, che «I provvedimenti amministrativi conseguiti sulla base di false rappresentazioni dei fatti o di dichiarazioni sostitutive di certificazione e dell’atto di notorietà false o mendaci per effetto di condotte costituenti reato, accertate con sentenza passata in giudicato, possono essere annullati dall’amministrazione anche dopo la scadenza del termine di dodici mesi di cui al comma 1, fatta salva l’applicazione delle sanzioni penali nonché delle sanzioni previste dal capo VI del testo unico di cui al d.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445».
Il termine, dunque, può essere derogato in due differenti casi:
• nel caso di dichiarazioni mendaci dell’istante in sede di domanda, accertate con sentenza definitiva;
• nel caso in cui il privato abbia ottenuto l’atto, rilasciato dal Comune, attraverso falsa rappresentazione dei fatti (che il Comune ha accertato inequivocabilmente con i propri mezzi) e a prescindere dalla sentenza definitiva dei fatti penalmente rilevanti. La rappresentazione dei fatti divergente dalla realtà (falsa anche solo parzialmente) deve essere tale che il Comune non si è e né si sarebbe potuto avvedere effettuando un’ordinaria istruttoria, che evidenzi l’intento fraudolento da parte del soggetto richiedente, inidoneo a suscitare a suo favore un legittimo affidamento meritevole di tutela.
Deve trattarsi, dunque, di falsità che abbia realmente inciso nell’adozione dell’atto da parte del Comune.
Al verificarsi di tali condizioni, il Comune può annullare l’atto dopo un anno dal suo rilascio.
Al contrario, se il Comune, per difetto della dovuta diligenza da parte del funzionario responsabile, non svolge un’istruttoria completa che accerti la sussistenza dei presupposti per rilasciare il richiesto provvedimento, non si potrà addebitare l’eventuale illegittimità dell’atto ad una presunta falsa rappresentazione dei fatti da parte del richiedente.
Fonte: Consiglio di Stato del 25/10/2024
Autore: Redazione Paweb
è possibile avere il materiale degli interventi?
trova tutto sul sito di confindustria vicenza
Se si hanno ancora dubbi che l’ art.34ter sia un condono, basta leggere cosa dice il c.3 sull interesse pubblico..non penso che un intervento conforme alle norme possa essere demolito.Oltretutto questa parte è stata inserita in conversione
Penso che il problema sollevato dall’ Avv. Ferretto sull’ art. 36bis(che prima vanno fatte le opere), sia di fatto risolto, se va applicato coordinato con l’ art. 6 della lr n.19/2021, nei casi che ricadono in quest’ultima fattispecie, che poi sarebbe anche più favorevole.
domanda: gli interventi realizzati ON ricadenti negli ambiti di urbanizzazione consolidata (AUC), SI SANANO?
A distanza di quasi tre mesi dalla pubblicazione della Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa), che ha copiosamente modificato il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), il comparto ne ha decretato il suo fallimento.
Il flop del Salva Casa
Dopo una fase di studio, l’intreccio tra normativa statale e regionale, l’assenza di modulistica unificata e del provvedimento attuativo per il calcolo delle sanzioni relative alla nuova sanatoria semplificata, le incertezze sulle responsabilità dei tecnici e le note complessità di un testo normativo che di unico non ha nulla.
Speriamo, come hanno fatto ieri sera gli Avvocati Greggio e Troi, di trovare le criticità a questa Legge.
Tipo: sullo stato legittimo, il fatto che devono essere verificati i titoli pregressi; sui cambi d’uso: il mancato reperimento degli standard; l’art.- 34ter: senza conformità (chiamato condonetto), come pure il c.4 , per il fatto che se l’agibilità era stata rilasciata, e oggi ci sono opere da sanatoria, questi non è detto che automaticamente vadano in tolleranza(portato il caso nelle domande finali, che una licenza rilasciata con la prescrizione di arretrarsi dalla sede stradale, non ottemperata, e poi rilasciata l’agibilità questa NON SIA SANABILE); il 36bis, criticità a capire che rispetto all’art.- 36, rimane il penale. Il doppio silenzio assenso, che appare contro legge. E poi per chiudere sembra che le Soprintendenze non accettino accertamenti di compatibilità con aumenti di volume, visto che non è stato modificato il codice urbani, visto che un articolo della legge si ammettono solo modifiche all’interno della stessa.
Il Responsabile di un Comune che in un webinar aveva detto che gli aumenti di volume si sanano, e che la Soprintendenza deve farsene una ragione, ha fatto un passo INDIETRO, HA DETTO DI ESSERE PRUDENTI.
è emerso anche il caso di abusi realizzati suolo stesso immobile in epoche diverse e rientranti negli artt., 34ter e 36bis, come devono essere sanati.
Nell incontro di stasera a Bagnoli di Sopra, l’Avv. Troi diceva che l art.36bis va applicato coordinato con l art. 6 L della lr n.19/2021, nei casi che ricadono in quest’ultima fattispecie, che sarebbe anche più favorevole
Domanda per il Segretario generale: le tolleranze di cui all’ 34bis, nel caso dell’art.34ter c.4, che procedimento si deve seguire per potere dichiare lo stato legittimo?
Domanda per il Segretario generale: le tolleranze esecutive di cui all’ 34bis, in zona vincolata, in caso di presentazione pratica in comune o attestazione in caso di stipula rogito, che procedimento devono seguire per potere dichiare lo stato legittimo?
Domanda per il Notaio: come si fa in caso di stipula, a sapere prima se il fabbricato è in parziale difformità o variazione essenziale, per non poi fare dichiarare nullo il rogito
La risoluzione per inadempimento del compromesso scatta per aliud pro alio in presenza di illeciti non regolarizzabili sull’immobile promesso in vendita
Nel caso di variazione essenziale, se viene citato il titolo, questo di fatto è come se non
ci fosse, visto che se ne doveva richiedere un’ altro ex novo.
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