L’attività di e-commerce svolta nella propria abitazione costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso?
Un comune mi segnala un chiarimento della Regione Veneto in materia di e-commerce.
L'e-commerce (o commercio elettronico) è la vendita e l'acquisto di beni e servizi tramite internet. Le sue categorie principali sono B2B (tra aziende) e B2C (da azienda a consumatore).
Alla Regione era stato chiesto se lo svolgimento di questa attività nella propria casa di abitazione, senza la effettuazione di opere, costituisca mutamento rilevante della destinazione d'uso da residenziale a commerciale.
La Regione ha risposto di si, precisando che è irrilevante che non ci siano contatti diretti col pubblico, citando anche la sentenza del Consiglio di Stato n. 424 del 2026, che riguarda un caso nel quale l'attività di e-commerce viene svolta in un soppalco all'interno di un capannone.
La Regione ricorda che l'articolo 42-bis, comma 1 della Legge regionale n. 11/2004 disciplina i mutamenti di destinazione d'uso e stabilisce che un mutamento si definisce rilevante quando l’immobile, o la singola unità, viene destinato a un uso diverso da quello originario, anche senza opere edilizie. Ciò vale se comporta il passaggio a una delle seguenti categorie funzionali:
a) residenziale;
b) turistico-ricettiva;
c) produttiva;
d) direzionale;
e) commerciale e di e-commerce;
f) rurale.
La Regione aggiunge che la nuova destinazione dev'essere consentita nel Piano Regolatore Generale.
La risposta non appare molto convincente: sicuramente, se un intero appartamento con destinazione residenziale viene adibito a una attività di e-commerce, si può dire che è stato effettuato un mutamento della destinazione d'uso, ma dubitiamo che si possa dire la stessa cosa se l'attività di e-commerce venga svolta nel salotto o nello studiolo di casa, rimanendo il resto della casa utilizzato come abitazione.
Post di Dario Meneguzzo - avvocato
Condivido la sua analisi, Avvocato. Ma dopo questo chiarimento della Regione, come si potrà sostenere un’interpretazione diversa?
Motivando perchè si ritiene che vada accolta una soluzione diversa.
Concordo. Il problema, però, è che il parere della Regione rischia di diventare il riferimento operativo per gli uffici comunali. Finché non interverrà una giurisprudenza consolidata sul punto, temo che sarà complicato far prevalere una diversa interpretazione.
Bella novità. Se si segue questa interpretazione, allora occorre anche chiedersi quando l’uso per e-commerce incida realmente sulla funzione abitativa dell’immobile. Se un vano viene sottratto all’uso residenziale, non dovrebbe compromettere le caratteristiche dell’abitazione: ad esempio, non avrebbe senso trasformare il soggiorno o altri locali essenziali al punto che l’immobile non sia più qualificabile come abitazione. Diverso, invece, è il caso in cui l’attività sia limitata a uno studio o a una stanza e la casa continui a mantenere la sua prevalente destinazione residenziale.
Leave a Reply
Want to join the discussion?Feel free to contribute!