Esclusione degli immobili con abusi edilizi dall’assicurazione obbligatoria contro il rischio catastrofale: una cattiva idea?
Con la l. 27 maggio 2025, n. 78 (pubblicata in G.U., Serie generale n. 124 del 30.05.2025), entrata in vigore il 31.05.2025, è stato convertito in legge, con modificazioni, il d.l. 31 marzo 2025, n. 39, recante misure urgenti in materia di assicurazione dei rischi catastrofali.
Il testo della legge di conversione è disponibile al seguente link:
Il testo del d.l. 39/2025, come convertito dalla l. 78/2025, è consultabile al seguente link:
Si segnala in particolare la novella apportata all’art. 1, co. 106 l. 213/2023 (legge di bilancio per il 2024). L’attuale testo di tale norma (modificata dall’art. 1, co. 3-quinquies d.l. 39/2025, come convertito dalla l. 78/2025) afferma che l’assicuratore è tenuto ad assicurare esclusivamente gli immobili costruiti o ampliati sulla base di un valido titolo edilizio ovvero la cui ultimazione risale a una data in cui il rilascio di un titolo edilizio non era obbligatorio. Sono altresì assicurabili gli immobili oggetto di sanatoria o per i quali sia in corso un procedimento di sanatoria o di condono. Per gli immobili non assicurabili tenuto conto di quanto previsto dal precedente periodo non spetta alcun indennizzo, contributo, sovvenzione o agevolazione di carattere finanziario a valere su risorse pubbliche, anche con riferimento a quelle previste in occasione di eventi calamitosi e catastrofali.
Le criticità applicative.
- “Valido titolo edilizio, oppure la cui ultimazione risale a una data in cui il rilascio di un titolo edilizio non era obbligatorio”.
Difficoltà interpretativa: La definizione di “valido titolo edilizio” può sembrare chiara, ma in realtà è complessa. Richiede una verifica approfondita della conformità dell’immobile alle normative urbanistiche ed edilizie vigenti al momento della costruzione o dell’ampliamento. Questo implica l’analisi di concessioni edilizie, permessi di costruire, SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), e la loro effettiva validità giuridica. Non è raro che un titolo edilizio possa essere contestato o annullato a seguito di accertamenti, rendendo l’immobile potenzialmente “non assicurabile” con effetti retroattivi.
Difficoltà applicativa: Per gli immobili più datati, risalire alla normativa specifica in vigore al momento dell’ultimazione dei lavori può essere estremamente difficile. Le normative edilizie sono cambiate molte volte nel corso dei decenni. Determinare con precisione la data in cui il rilascio di un titolo edilizio non era obbligatorio richiede una profonda conoscenza storica della legislazione urbanistica italiana, che non è sempre facilmente accessibile o univocamente interpretabile.
- “Immobili oggetto di sanatoria o per i quali sia in corso un procedimento di sanatoria o di condono”
Difficoltà interpretativa: Se da un lato l’inclusione degli immobili in sanatoria o condono è un elemento positivo per favorire l’assicurabilità, dall’altro la dicitura “sia in corso un procedimento di sanatoria o di condono” apre a potenziali ambiguità. Cosa si intende esattamente per “in corso”? Un procedimento è in corso dal momento della presentazione dell’istanza o solo dopo una sua prima istruttoria favorevole? E se il procedimento si conclude con un diniego, l’immobile diventa improvvisamente non assicurabile? Queste domande sono cruciali per determinare la validità della copertura assicurativa nel tempo.
Difficoltà applicativa: La fase in cui il procedimento è “in corso” può essere molto lunga e incerta. L’assicuratore dovrebbe assicurare un immobile basandosi sulla mera presentazione di un’istanza, correndo il rischio che questa venga respinta in futuro? E come gestirebbe un sinistro in caso di diniego della sanatoria? Si pone il problema della retroattività o dell’annullamento della polizza. Inoltre, il testo non chiarisce se l’assicurabilità permane anche in caso di inerzia della P.A. nel definire la pratica di sanatoria.
- “Per gli immobili non assicurabili [...] non spetta alcun indennizzo, contributo, sovvenzione o agevolazione di carattere finanziario a valere su risorse pubbliche, anche con riferimento a quelle previste in occasione di eventi calamitosi e catastrofali”
Difficoltà interpretativa: Questa è la parte più punitiva e con le maggiori implicazioni. La norma introduce un nesso causale diretto tra la non assicurabilità (legata alla regolarità edilizia) e la perdita di ogni forma di sostegno pubblico in caso di eventi calamitosi. Questo significa che un immobile con un’irregolarità edilizia, anche minima e magari sconosciuta al proprietario, potrebbe essere escluso da qualsiasi aiuto statale post-disastro, inclusi quelli per eventi catastrofali come terremoti o alluvioni. La norma mira a disincentivare l’abusivismo, ma colpisce in modo indiscriminato anche chi, pur proprietario in buona fede (ad esempio un erede!), si trova a possedere un immobile con vizi edilizi pregressi o difficilmente sanabili.
Difficoltà applicative:
Onere della prova: Chi deve provare la regolarità edilizia o la non assicurabilità? Spetterà al cittadino dimostrare la piena conformità del proprio immobile per accedere ai fondi pubblici, aggiungendo un ulteriore onere burocratico in momenti di grande difficoltà.
Impatto sociale: L’applicazione rigorosa di questa clausola potrebbe lasciare un numero significativo di cittadini senza alcun supporto in caso di calamità, con gravi conseguenze sociali ed economiche, soprattutto in un paese come l’Italia con un’alta percentuale di immobili che presentano (anche minime) difformità edilizie.
Contraddizione con le finalità di protezione civile: Le risorse pubbliche per eventi calamitosi sono spesso destinate a garantire un minimo di sussistenza e ripristino per la popolazione colpita. Escludere gli immobili non regolari da tali aiuti, anche se l’irregolarità non ha alcuna incidenza sul danno subito dall'evento calamitoso, potrebbe apparire una misura eccessivamente punitiva e potenzialmente in contrasto con i principi di solidarietà sociale.
Intervento su immobili in sanatoria: Il testo afferma che gli immobili in sanatoria sono assicurabili. Ma cosa succede se un immobile è in sanatoria e subisce un danno? L’indennizzo pubblico viene comunque erogato, o è condizionato all’esito positivo della sanatoria? Il testo non lo specifica chiaramente, creando un ulteriore punto di incertezza.
In sintesi, il testo di legge mira a responsabilizzare i proprietari di immobili e a disincentivare l’abusivismo edilizio, collegando l’assicurabilità e l’accesso ai fondi pubblici alla regolarità urbanistica. Tuttavia, la sua formulazione solleva una serie di questioni che richiedono chiarimenti normativi o interpretativi per evitare disparità di trattamento, eccessiva burocrazia e potenziali ingiustizie, soprattutto in contesti di emergenza.
Post di Daniele Iselle
Se si tratta di opere sanabili e quindi regolarizzabili dal punto di vista urbanistico, gli immobili risultano commerciabili e possono essere oggetto di atti notarili. In caso contrario, tali atti non potrebbero essere stipulati. In teoria, sarebbe possibile stipulare una polizza anche su immobili abusivi, ma è importante notare che, nella pratica, anche le banche – in caso di richiesta di mutuo o leasing – richiedono la verifica dello stato legittimo dell’immobile.
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