L'articolo 34 del DPR 380 prevede una fattispecie ragionevole (nota come "fiscalizzazione") con una sanzione che, però, nel corso del tempo si sta evolvendo in modo sempre più eccessivo e sproporzionato.

La fattispecie ragionevole è quella degli interventi e delle opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire che non possono essere in qualche modo sanati e neanche demoliti senza pregiudizio della parte eseguita in conformità: per essi si prevede che al posto della demolizione si paghi una sanzione pecuniaria.

Del resto si consideri che in tantissimi casi gli attuali proprietari di questi beni non sono gli autori degli abusi, spesso realizzati anche 50 o 70 anni fa, ma magari gli eredi o spesso anche gli acquirenti in buona fede ignari del problema.

La sanzione che si sta evolvendo in modo sempre più irragionevole: nel testo originario si prevedeva di calcolarla in misura pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

Una prima spinta a rendere eccessiva la sanzione sulla parte residenziale la diede la giurisprudenza, dicendo una cosa che la legge non prevede affatto, vale che il costo di produzione stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392 dovesse non solo essere raddoppiato, ma anche attualizzato ad oggi: in questo modo la sanzione raggiunse importi davvero molto elevati e inaccessibili per molti cittadini.

La frenesia punitiva ha avuto una accelerazione col decreto-legge n. 69 del 2024, convertito dalla legge n. 105 del 2024, che ha stabilito, nell'articolo 9-bis, comma 1-bis, che il pagamento della sanzione dell'articolo 34 conferisce all'immobile "fiscalizzato" lo stato legittimo: prima di questa previsione l'immobile fiscalizzato rimaneva abusivo, anche se non demolibile.

Adesso la legge prevede che la sanzione debba essere moltiplicata per tre, invece che per due, rendendo così astronomico un importo che spesso già prima era lunare (a causa della attualizzazione).

La logica di questo aggravamento della sanzione consiste nell'idea che, siccome lo Stato e i Comuni sono così "buoni" che ti consentono di sanare un immobile gravemente abusivo (anche se non è colpa dell'interessato), allora questo beneficio deve essere pagato a carissimo prezzo.

Per fortuna che nessuno ha ricordato al legislatore che in passato una pena utilizzata per infierire sul reo era la sua bollitura.

La conseguenza concreta dell'importo eccessivo della sanzione è che spesso i possibili interessati evitano di chiedere la fiscalizzazione e la parte abusiva dell'immobile rimane lì in una sorta di limbo, non demolita, non sanata e non fiscalizzata, in attesa di tempi migliori.

E questa situazione danneggia la commerciabilità di questi immobili senza portare alcun vantaggio all'ordinato assetto del territorio dal punto di vista edilizio e urbanistico.

Post di Dario Meneguzzo - avvocato

P.s. Se fiscalizzare 40 mq costasse 40.000 euro, l'importo sarebbe elevato, ma affrontabile, Ma se costa 200.000 euro, chi ha interesse a fiscalizzare?