Col piano casa il proprietario dell’ultimo piano può recuperare un sottotetto condominiale, mediante la realizzazione di abbaini

12 Nov 2012
12 Novembre 2012

Lo ha affermato il TAR Veneto nella sentenza n. 1359 del 2012.

Con i provvedimenti impugnati dal ricorrente il Comune di Mogliano Veneto ha ritenuto di vietare un intervento edilizio oggetto di D.I.A., da realizzarsi in applicazione della L.R. n. 14/2009 e consistente nel recupero di un sottotetto condominiale, da parte del proprietario dell’ultimo piano, mediante la realizzazione di abbaini.Secondo il Comune, in particolare, la mancata autorizzazione dell’intervento da parte dell’assemblea dei condomini sarebbe ostativa alla possibilità di dar corso ai lavori.

Il TAR ha ritenuto fondato il ricorso, scrivendo che: " Infatti, in primo luogo, l’intervento in questione, non mutando la sostanza o la destinazione delle parti comuni dell’edificio, non può essere considerato come intervento d’innovazione del fabbricato ai sensi dell’art. 1120 c.c., come tale necessitante dell’assenso della maggioranza dei condomini, rientrando, invece, tra le modifiche alle parti comuni dell'edificio (contemplate dagli artt. 1102 c.c., comma 1 e 1122 c.c.) che possono essere apportate dal singolo condomino nel proprio interesse ed a proprie spese al fine di conseguire un'utilità maggiore e più intensa: sempre che non alterino la normale destinazione della cosa comune e non ne impediscano l'altrui pari uso.
Proprio con riguardo ad un intervento del tipo di quello qui in discussione la Cassazione ha affermato che “il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può aprire su di esso degli abbaini e delle finestre per dare aria e luce alla sua proprietà. Invero, tali opere - ove eseguite a regola d'arte e tali da non pregiudicare la funzione di copertura propria del tetto ne' da impedire l'esercizio da parte degli altri condomini dei propri diritti sulla cosa comune - costituiscono soltanto modifiche e non innovazioni della cosa comune e pertanto non necessitano, come invece le innovazioni vere e proprie, della previa approvazione dell'assemblea dell'edificio in condominio ex artt. 1120 e 1336 c.c.” (Cass. 17099/2006).
Pertanto, in virtù del disposto degli articoli del codice civile, 1102 (facoltà del comunista di servirsi delle cose comuni) e 1122 (facoltà del condomino di eseguire, nel piano di sua proprietà, opere sulle parti comuni che non rechino danno alle stesse), il singolo condomino ha la facoltà di eseguire l’opera progettata sulle parti dell’edificio che sono sì comuni, ma che risultano legate da un vincolo di stretta pertinenzialità con l’ unità immobiliare di sua esclusiva proprietà, senza che gli altri condomini possano legittimamente opporvisi. Con l’unico limite che l’intervento non vada ad incidere sulla funzionalità della parte comune di cui si discute e non ne pregiudichi il pari uso da parte degli altri comproprietari.
Ebbene, poiché nel caso di specie, la realizzazione degli abbaini sul tetto condominiale non pregiudica la funzione di copertura svolta da tale parte comune, né la stabilità e il decoro architettonico dell’edificio, e non va a ledere il pari diritto degli altri condomini sul tetto medesimo, non vi sono limiti privatistici alla legittimazione dell’odierno ricorrente a realizzare l’intervento oggetto di D.I.A.
.Viceversa, l’opposizione manifestata dagli altri condomini, non fondandosi sulla prospettazione di rischi per la sicurezza dell’edificio o sulla loro esigenza di utilizzare nel proprio interesse la copertura per scopi analoghi, non appare meritevole di tutela e pertanto non può essere presa in considerazione da parte dell’amministrazione.
Peraltro, anche il mutamento di destinazione d’uso di un unità immobiliare in seno al condominio, non implica in sé innovazione vietata, e deve considerarsi, in generale legittimo perché esercizio delle facoltà del proprietario (cfr. Cass. n. 5612/2001). Ovviamente il mutamento di destinazione potrà incidere sul valore dell’unità immobiliare (che comporta una modifica delle tabelle millesimali), e comportare una diversa distribuzione degli oneri a carico del proprietario.
Infine, si rileva che, mentre l’art. 2, comma 4 della L.R. n. 14/2009, per il caso di ampliamenti di unità immobiliari comprese in edifici condominiali, prevede semplicemente che l’ampliamento possa realizzarsi “compatibilmente con le leggi che disciplinano il condominio negli edifici”, la delibera comunale n. 126 del 29.11.2011, avente per oggetto “L.R. n. 13 del 9.07.2011 – Piano Casa limiti e modalità applicative”, più restrittivamente, stabilisce che, in caso di edifici condominiali, l’intervento in ampliamento di cui all’art. 2 della L.R. n. 14/2009, sia consentito solo previa delibera di approvazione dell’assemblea condominiale. Tuttavia si osserva che, ai sensi dell’art. 8 comma 4 della L.R. n. 13/2011, il potere comunale di regolare e limitare l’applicazione della legge sul piano casa può riguardare solo gli edifici non destinati a prima casa di abitazione, mentre, l’intervento del sig. Zanchi ha ad oggetto una “prima casa di abitazione”, conseguentemente la limitazione introdotta dalla delibera comunale non può valere per il caso di specie".

sentenza TAR Veneto 1359 del 2012

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