La Ue ha condannato l’Italia  in materia di energia. Si trattava di un non corretto recepimento della disciplina sul rendimento energetico nell’edilizia (direttiva 2010/31/UE).

Secondo la Commissione, infatti, l’Italia era venuta meno agli obblighi comunitari perché non aveva previsto nella normativa di recepimento l’obbligo di mettere a disposizione un attestato di certificazione energetica in caso di vendita o di locazione di un immobile.

L’Italia, infatti, aveva integrato nell’ordinamento interno la direttiva attraverso il Dlg 192/2005 nonché il decreto ministeriale “Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”, del 26 giugno 2009. Tali atti, però, sono stati considerati dall’Ue incompleti.

La direttiva sul rendimento energetico dell’edilizia stabiliva che gli Stati membri provvedano affinchè l’attestato di certificazione energetica sia messo a disposizione del proprietario o che questi lo metta a disposizione del futuro acquirente o locatario.

L’attestato comprende dati di riferimento che consentono ai consumatori di valutare e raffrontare il rendimento energetico dell’edificio ed è corredato da raccomandazioni per il miglioramento del rendimento energetico in termini di costi – benefici. La certificazione , le raccomandazioni che la corredano, l’ispezione delle caldaie e dei sistemi di condizionamento d’aria devono essere effettuate in maniera indipendente da esperti qualificati e/o riconosciuti.

Gli stati dovevano conformarsi alla direttiva entro il 4 gennaio 2006. L’Italia invece aveva previsto una deroga all’obbligo di consegnare un attestato relativo al rendimento energetico, in caso di locazione di un immobile ancora privo dello stesso al momento della firma del contratto: cosa che non rispettava la direttiva, la quale non prevedeva una deroga simile; così come non la rispettava il sistema di autodichiarazione da parte del proprietario per gli edifici aventi un rendimento energetico assai basso (altro elemento non previsto dalla direttiva).

In ogni modo, al momento della scadenza del termine impartito l’Italia non aveva adottato i provvedimenti necessarie per adattarsi alla disciplina.

Il provvedimento, nel senso voluto dalla Ue,  è stato emanato , ora,  con il  Decreto Legge 4.06.2013, n. 63 convertito, con modificazioni, nella Legge il 3 agosto 2013, n. 90, entrata in vigore il 4 agosto 2013, il quale  ha previsto una serie di disposizioni urgenti per il recepimento della direttiva  2010/31 del Parlamento europeo e del Consiglio del 19 maggio 2010 sulla prestazione energetica nell’edilizia. 

Il  suddetto DL ha, quindi, previsto una serie di modifiche per il Decreto del 2005. Ha sostituito, ad esempio, l’attestato di certificazione energetica (Ace) con l’attestazione di prestazione energetica (Ape), documento obbligatorio sia per le compravendite che per le locazioni. Il DL (convertito nella L. 3 agosto 2013, n. 90) ha, infatti, previsto all’art. 6, comma 3 bis, che: “L'attestato  di  prestazione energetica  deve   essere allegato al contratto di  vendita,  agli  atti  di  trasferimento  di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullita' degli stessi contratti”.

L’Italia, pertanto, con i suddetti provvedimenti di recepimento della Direttiva 2010/31 Ue, ha provveduto a sanare diverse procedure di infrazione che la Comunità Europea aveva avviato contro il nostro Paese per errati o incompleti recepimenti di Direttive. Procedure che nel giugno 2013 erano sfociate in una sentenza di condanna della Corte di Giustizia Europea, essenzialmente per la mancanza dell’obbligo di consegnare l’attestato energetico in caso di vendita o locazione di un immobile.

Infatti, le nostre norme precedenti a quelle summenzionate, pur prevedendo l’obbligo di indicare in contratto di aver ricevuto informazioni  e documentazione energetica sull’immobile, prevedevano una deroga per le locazioni se questa documentazione  mancasse al momento della firma del contratto. Non solo, ma in caso di edifici con rendimento energetico basso, il proprietario poteva ovviare all’obbligo consegnando un’autocertificazione di appartenenza alla classe energetica più bassa la “G”, previsioni queste , come già riferito non contenute nella direttiva europea.

Dal 6 giugno 2013 è quindi in vigore l’obbligo di allegare ai contratti di compravendita immobiliare e di locazione  (quelli nuovi) la nuova attestazione energetica denominata appunto Ape, pena come si è visto, la nullità dei contratti stessi.

Il DL ha inoltre previsto una serie di sanzioni in caso di mancato rispetto alla produzione dell’ Ape nei confronti di tutti i soggetti coinvolti: ossia il professionista qualificato che rilascia la relazione tecnica, il direttore dei lavori, il proprietario o il conduttore dell’unità immobiliare, l’amministratore di condominio, l’operatore incaricato del controllo e manutenzione, il costruttore e il responsabile dell’annuncio immobiliare (si veda al riguardo l’art. 12 allegato al presente articolo).

Lo scopo di questa  attestazione è quello di dare ai futuri abitanti della casa un’informazione immediata su quanto consuma, sotto l’aspetto energetico, il bene che stanno per acquistare o affittare. L’indicazione è racchiusa in un documento che dal 6 giugno 2013 si chiama appunto (Ape – Attestato di prestazione energetica) e che deve essere prodotto per tutte le nuove costruzioni o in caso di ristrutturazione di un immobile, di vendita, di locazione e persino di cessione a titolo gratuito. La pena, come si è detto, è una serie di sanzioni, ma soprattutto la nullità del contratto di trasferimento.

Il quadro sulla certificazione energetica in Italia, pertanto, è stato così ridisegnato dalla suddetta Legge 90/2013, che è entrata in vigore il 4 agosto 2013 e che ha convertito il DL 63/2013 di inizio giugno. Con questo provvedimento, quindi, si sono integrati i contenuti del Dlgs 192/2005 (il testo base  nel nostro Paese sul rendimento energetico).

L’Ape , che sostituisce il vecchio Ace (Attestato di certificazione energetica), è un documento che attesta la prestazione energetica di un edificio e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica. A sua volta , la prestazione energetica dipende dalla quantità annua di energia effettivamente  consumata o che si prevede necessaria per soddisfare, con un uso standard dell’immobile, i vari bisogni energetici dell’edificio. Vale a dire: la climatizzazione invernale ed estiva, la preparazione dell’acqua calda per usi igienici e sanitari, la ventilazione e , per il settore terziario, l’illuminazione, gli impianti ascensori e scale mobili.

Difficile è quantificare da subito il costo del nuovo documento che, è più complesso del vecchio Ace, il quale, in linea di massima , si aggirava dai 250 ai mille euro a seconda  anche delle dimensioni della casa.

In  base alla prestazione raggiunta, l’unità immobiliare viene anche classificata in una scala da A a G. L’attestato riporta, dunque, anche la classe energetica; i requisiti minimi di efficienza energetica vigenti; le raccomandazioni per migliorare la performance, separando la previsione di interventi di ristrutturazione importanti da quelli di riqualificazione energetica.

La classificazione  deve essere rilasciata da esperti qualificati e indipendenti, in possesso di iscrizione all’Ordine  o Collegio e dei requisiti di formazione ed esperienza fissati dal Dpr 75/2013. La classificazione sarà valida per dieci anni, a meno che nel frattempo l’immobile non venga sottoposto a una riqualificazione tale da cambiare i consumi (per esempio, con la sostituzione degli infissi) o che non vengano eseguiti i controlli dei sistemi tecnici, in primis sugli impianti termici, fissati dalla legge.

Il decreto in parola  ha previsto un regime di transizione: fino all’emanazione dei decreti ministeriali che fissano i criteri di calcolo dei nuovi parametri tecnici a cui rifarsi (emanazione che dovrebbe avvenire entro gennaio 2014). Per ora si può redigere il documento riferendosi alle precedenti istruzioni tecniche inclusa nella  vecchia certificazione Ace. L’Ape sostituisce l’Ace, anche se , in attesa dei regolamenti attuativi, il calcolo rimane lo stesso. Peraltro, non sono da sottovalutare le sanzioni, che possono arrivare fino a 18 mila euro, affidate agli enti locali, Regioni e Comuni.

Alcune associazioni hanno gridato contro il provvedimento, dimenticando che l’Ace (Attestato di certificazione energetica) è in vigore dal primo di gennaio 2011 (quindi da oltre 3 anni), con l’obbligo di elaborazione ed allegazione agli atti di compravendita ed agli affitti del certificato stesso. E’ bene ricordare, però che, nonostante l’obbligo di legge, i controlli e quindi le sanzioni venivano  erogate in alcune Regioni d’Italia, mentre in altre il lassismo normativo era stato totale.

Oggi, con la norma in vigore dal 5 agosto l’attestazione  di prestazione energetica (Ape) si è scontrata con la realtà, la mancanza di norme che dettino criteri per poter ottenerla. La Confedilizia ha dovuto imporre , quindi, alle proprie associazioni territoriali il blocco immediato della stipula dei contratti di locazione sia abitativa, sia ad uso diverso.

Anche i notai hanno fatto presente come in questo momento possa essere rischioso stipulare un contratto di compravendita a causa  dell’incertezza che regna sulla materia. Nel caso dell’Ape, infatti, la norma  prevede l’obbligo di allegazione  dell’attestazione a pena di nullità assoluta dei contratti di locazione e compravendita senza che però esista l’apposito decreto interministeriale che spieghi  come ottenerla.

Dal Governo, inoltre, non è  arrivata alcuna indicazione circa i tempi per i decreti attuativi.

In base alla circolare del ministero dello sviluppo economico del 25 giugno 2013 il nuovo attestato non può, infatti, essere predisposto prima dell’emanazione del previsto decreto interministeriale avente ad oggetto l’adeguamento del precedente provvedimento sulla documentazione energetica e la fissazione  dei criteri e dei contenuti obbligatori dell’Ape.

La conseguenza diretta di questa situazione è che ad oggi chiunque si accinga a stipulare un contratto di compravendita o locazione non ha alcun tipo di via d’uscita. Incorre, infatti, in una nullità assoluta sia che alleghi solo l’Ace, sia che non alleghi nulla.

Se da un lato, è stata più volte espressa la volontà politica di rimediare alla stortura normativa introdotta alla Camera durante i lavori sul decreto energia, ora legge 90/2013, dall’altro lato va rilevato che permane una notevole incertezza normativa per gli operatori economici e per i cittadini che devono stipulare contratti di locazione o di compravendita di immobili.

avv. Gianmartino Fontana

 D.L. 63 del 2013