21 Maggio 2025
Pubblicata sul Bur n. 62 del 20 maggio 2025, la LEGGE REGIONALE n. 6 del 20 maggio 2025 “Disposizioni di adeguamento ordinamentale 2024 in materia di navigazione interna, trasporti, edilizia residenziale pubblica, procedure urbanistiche semplificate di sportello unico per le attività produttive, ambiente, difesa del suolo, governo del territorio, recupero dei sottotetti a fini abitativi, parchi regionali, acque minerali e termali, protezione civile e distaccamenti volontari del corpo nazionale dei vigili del fuoco.”
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La legge entra in vigore il giorno successivo alla sua pubblicazione nel Bollettino Ufficiale della Regione del Veneto (quindi il 21 maggio 2025).
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Sono stati approvati, tra l'altro, 4 emendamenti proposti dal consigliere Marco Zecchinato in materia di SUAP, sottotetti, cambio d'uso e protezione civile.
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SPORTELLO UNICO ATTIVITÀ PRODUTTIVE: La modifica serve ad evitare di dover rifare il procedimento di Sportello unico per le attività produttive (SUAP) articoli 3 (deroga urbanistica) e 4 (variante urbanistica) in caso di riduzione dell’intervento anche in termini volumetrici o di superficie. A titolo esemplificativo, qualora un’attività, che sta attuando uno SUAP in variante urbanistica, con già tutto approvato e si trovi in corso d’opera a dover realizzare modifiche quali l’abbassamento dell’edificio, con la formulazione vigente, pur diminuendo il volume e il carico urbanistico rispetto alle previsioni iniziali, dovrebbe rifare la procedura SUAP art. 4, in quanto la riduzione di volume viene valutata come variante. Con la modifica presentata, la variazione potrà essere fatta sempre presentando un normale progetto, mediante articolo 2, quindi molto più semplice e senza fare scattare procedure di variante (conferenze di servizi, pareri particolari).
SOTTOTETTI
Le modifiche alla Legge regionale 51/2019 sono necessarie al fine di adeguare la normativa regionale al Salva Casa. Il sottotetto oggetto di intervento non deve più essere ante 2019 e non riguarda più solo l’ampliamento dell’unità abitativa esistente. Si allarga la platea degli interventi possibili.
CAMBIO D’USO
La proposta ripropone una rivisitazione dell’articolo 42 bis della legge regionale 23 aprile 2004, n. 11 relativa alle modifiche di destinazione d’uso integrandolo ed aggiornandolo alle intervenute novità normative a livello statale (Salva Casa).
In particolare:
- inserita la nuova categoria “e-commerce”;
- disciplina l’attività di logistica
- disciplina il mutamento di destinazione sia di singole unità immobiliari che di interi edifici nella stessa categoria, fatti salvi limiti e condizioni previste dagli strumenti urbanistici comunali;
- disciplina il mutamento della destinazione d’uso di unità immobiliari all’interno delle categorie funzionali;
- consente, per le unità immobiliari al piano terra, il mutamento di destinazione d’uso solo in zone e edifici individuati dal PI;
- disciplina la corresponsione degli oneri conseguenti al mutamento di destinazione d’uso sia di singole unità immobiliari che di interi edifici ricadenti sia nella stessa categoria che in categorie diverse, prevedendo altresì il reperimento di standard minimi, salvo monetizzazione vincolata;
- stabilisce che il mutamento di destinazione senza opere della singola unità immobiliare,
- all’interno della stessa categoria funzionale, non richiede titolo edilizio ed è quindi attività libera;
- disciplina i titoli abilitativi necessari alla realizzazione degli interventi, confermando la disciplina di semplificazione già vigente.
PROTEZIONE CIVILE:
L’emendamento consente ai Comuni di poter individuare la figura del RCPC (responsabile comunale di protezione civile) non solo all’interno della struttura comunale (anche in forma associata) o presso altri enti, ma anche in soggetti esterni mediante affidamento di incarico. Ciò in analogia con quanto accade relativamente alla figura del RSPP (responsabile della sicurezza, prevenzione e protezione) che alcuni enti hanno individuato presso soggetti esterni.
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Quello che emerge dalla prima lettura degli emendamenti non rappresenta certo un modello virtuoso da replicare. Il processo di elaborazione di leggi dovrebbe essere il risultato di un lavoro congiunto e approfondito, che coinvolga una commissione tecnico-giuridica multidisciplinare, in grado di valutare e bilanciare le diverse esigenze e competenze. Solo attraverso questo approccio è possibile produrre norme che siano veramente operative, condivise e applicabili nella realtà.
Infatti, il vero nodo del discorso non riguarda soltanto le modifiche da apportare, ma il metodo con cui queste modifiche vengono concepite e costruite. È fondamentale non solo cosa si modifica, ma soprattutto come si arriva a determinare le nuove norme.
Le riforme necessitano di un processo di progettazione strutturato e metodico, che vada oltre l’impulso del momento e non si riduca a testi redatti in contesti poco trasparenti da soggetti che spesso non possiedono una competenza concreta nell’applicazione delle normative stesse.
In sintesi, è essenziale che le leggi vengano scritte in collaborazione con esperti del settore, con una visione pratica e realistica delle problematiche da affrontare. Ma prima ancora di scrivere le leggi, è necessario stabilire un metodo chiaro, che si fondi su competenza, responsabilità e una visione strategica capace di orientare l’intero processo legislativo. Solo così sarà possibile produrre norme che non siano solo teoricamente valide, ma realmente efficaci nella pratica quotidiana.
La Corte costituzionale, aveva specificato che la deroga agli standard edilizi e igienico-sanitari (come quelli relativi all’altezza minima di 2,70 m e al rapporto illuminante 1/8) si applicava solo per l’uso del sottotetto come ampliamento dell’unità abitativa esistente, non per la creazione di nuove unità abitative autonome.
Quindi, se si trattava solo di recuperare un sottotetto come ampliamento dell’unità abitativa preesistente, si poteva derogare da alcune condizioni igienico-sanitarie, a patto che si rispettassero altre condizioni (come l’altezza media di 2,40 m e il rapporto illuminante di 1/16).
Ma se si crea una nuova unità abitativa da un sottotetto, il vincolo di rispettare le norme igienico-sanitarie standard del D.M. 1975 (almeno 2,70 m di altezza e 1/8 di rapporto illuminante) resta in vigore.
ART:3 comma 1-
Altro aspetto: contraddizione tra la qualificazione degli interventi come ristrutturazione edilizia e la creazione di nuove unità abitative.
La ristrutturazione edilizia è compatibile con il recupero di un sottotetto come ampliamento di un’unità esistente, ma non con la creazione di nuove unità abitative autonome.
In caso di creazione di nuove unità, l’intervento deve essere qualificato come ampliamento volumetrico o nuova costruzione.
Per cui ora esiste una contraddizione tra la qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia e la creazione di nuove unità abitative; si continua a qualificare l’intervento come “ristrutturazione edilizia” pur consentendo la creazione di nuove unità abitative.
Quando una norma regionale stabilisce che il recupero dei sottotetti è qualificato come ristrutturazione edilizia, essa presuppone che il recupero non comporti la creazione di una nuova unità abitativa autonoma. Piuttosto, si intende un ampliamento o riqualificazione dell’unità preesistente.
Se l’intervento è classificato come ristrutturazione edilizia, non può determinare un aumento del numero delle unità abitative, perché si sta recuperando uno spazio già esistente, non creando una nuova unità separata.
Sarei curioso di capire cosa dirà oggi sui sottotetti, chi diceva nel post del 2021:
-L’argomentazione della sentenza della corte mi sembra molto ragionevole, anche in relazione alla questione del d.m. 1975 e delle altezze.
NORMA SUI SOTTOTETTI.
Come al solito ci risiamo: disattendere la sentenza della corte costituzionale-
Sul recupero dei sottotetti: per il principio di deroga alle normative igienico-sanitarie, ci se deve rifare alla sentenza della Corte Costituzionale che ammette tale deroga in caso di recupero di parte dell’unità immobiliare. Ora la legge regionale, permette di creare nuove unità abitative, applicando comunque il principio di deroga alle norme igienico-sanitarie.
Come sia possibile fare tali forzature, non ne ho idea.
Sentenze della corte costituzionale, la regola è: ignorarle…
Punto critico: …e non modifichino gli impegni assunti nella convenzione con il comune.
La norma potrebbe essere letta in modo funzionale, cioè:
Se la modifica progettuale comporta una riduzione e gli obblighi restano compatibili o proporzionati, non serve rinegoziare nulla.
Ma se la discrepanza è rilevante (es. dimezzamento dei volumi), allora si potrebbe modificare la convenzione con atto ricognitivo o integrativo senza far scattare una nuova variante urbanistica, distinguendo la modifica convenzionale da quella urbanistica.
Come si fa mantenere intatti gli impegni pattuiti nella convenzione, diminuendo il volume e il carico urbanistico rispetto alle previsioni iniziali?
Modificare il progetto anche solo in diminuzione quasi sempre comporta una modifica tecnica alla convenzione, per cui è difficile che gli impegni pattuiti restano pienamente compatibili..
Se non puoi modificare nemmeno la convenzione, allora quando potrai davvero usare l’art. 2 per una riduzione? la condizione sulla convenzione la blocca nella maggior parte dei casi reali.
Ogni variazione anche in diminuzione, specialmente se significativa, tende a generare effetti a catena sugli impegni convenzionali, rendendo necessaria una modifica della convenzione.
Risultato: l’intervento non rientra più nei casi ammessi dall’art. 2 e si ritornerebbe alla procedura SUAP art. 4.
Servirebbe che la Regione chiarisse ufficialmente che sono ammessi atti ricognitivi o adeguamenti convenzionali senza far scattare la “variante urbanistica”.
ALLEGATOC alla Dgr n. 2045 del 19 novembre 2013
BOZZA DI CONVENZIONE
Art. 4, L.R. 31.12.2012, n. 55 – Interventi di edilizia produttiva realizzabili in deroga allo
strumento urbanistico generale
Non c’è nessun riferimento nei vari articoli che si dovrebbe rifare la procedura SUAP art. 4,
Sarebbe utile aggiornare le convenzioni pure.
L’attività logistica in alcuni casi ora verrà assimilata all’attività commerciale (art. 42 bis, c. 2, LR 11/04). Dovrà quindi pagare la quota del costo di costruzione previsto per il commerciale (art. 19, c. 2, DPR 380/01) ?
Si riporta cosa dice l’art. 88 del Pdl n. 244 , c. 2
2. L’attività di logistica è assimilata alla categoria funzionale produttiva di cui al comma 1, lett. c), se collegata ad una specifica attività produttiva o quando sia svolta come autonoma attività di servizio al pubblico non avente carattere commerciale; è assimilata all’attività commerciale in tutti gli altri casi.
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