Come verificare se un lotto abbia ereditato dagli edifici precedenti circostanti l’esaurimento delle potenzialità edificatorie
Oggi propongo una questione che mi sembra interessante: come verificare che il lotto sul quale si chiede di edificare sia libero da vincoli derivanti da edificazioni precedenti? come disciplinano i vari comuni questi aspetti? che tipo di verifiche fanno? (forse la consueta e semplice verifica che il frazionamento del lotto - su cui si chiede di edificare - al catasto terreni preceda l’adozione della variante urbanistica che ha conferito allo stesso l'edificabilità non è sufficiente...).
Pertanto in allegato pubblico una proposta normativa che potrebbe essere utile.
Post di Fiorenza Dal Zotto - architetto e funzionario comunale
Se può aiutare anche la definizione di LOTTO:
Porzione di suolo soggetta ad intervento edilizio unitario, comprensiva dell’edificio esistente o da
realizzarsi. Il lotto edificabile è uno spazio fisico che si individua esclusivamente sulla base degli indici
edificatori previsti dalla normativa urbanistica. Solo con il rilascio del titolo abilitativo il lotto edificabile
viene ad essere concretamente delimitato, con definizione delle potenzialità edificatorie del fondo,
unitariamente considerato, e determinazione della cubatura ivi assentibile in relazione ai limiti imposti
dalla normativa urbanistica.Nei casi di lotti e/o fondi con preesistenze legittime ma prive di titolo o con titolo dove il lotto non è delimitato, la delimitazione stessa va definita sulla base delle distanze minime degli edifici dai confini e/o dalla superficie necessaria a legittimare il volume insistente sul lotto in base all’indice di zona.
ESEMPIO DI ZONE SATURE E NON SATURE- Z.T.O. C1:
Superficie territoriale (ST) Z.T.O. (m²) 27.978 –
Volume esistente (m³) 15.220
Indice edificabilità fondiaria (IF) esistente (m³/m²) 0,54
Indice edificabilità fondiaria (IF) di progetto (mc/mq) 0,60
PER CUI SI TRATTA DI ZONA NON SATURA
Superficie territoriale (ST) Z.T.O. (m²) 3.027 –
Volume esistente (m³) 3.786
Indice edificabilità fondiaria (IF) esistente (m³/m²) 1,25
Indice edificabilità fondiaria (IF) di progetto (mc/mq) 0,55
PER CUI SI TRATTA DI ZONA SATURA
Buon giorno, non so se sia fattibile indicare:
Tipo: avevamo una norma in cui si doveva dichiarare nella domanda
che l’immobile di cui sopra: non è stato oggetto / è stato oggetto
di frazionamento successivamente ad una certa data ( adozione del PRG quale variante generale
oppure in tempi più recenti, data di adozione del PI).
Questo serviva a mettere dei paletti per dire che se il frazionamento era stato fatto dopo l’adozione del PRG poi del PI, il lotto doveva essere considerato quello ante frazionamento.
Non so se possa essere utile, ma i comuni che hanno modificato le norme in adeguamento al RET hanno già fatto questo tipo di verifica zona per zona, ed hanno individuato la zone sature e le zone dove è possibile ancora costruire- >Tipo non è detto che un lotto libero all’interno di una zona satura sia edificabile-
Norme Tecniche Operative
4.8 La saturazione degli indici di edificabilità territoriale (I.t.) e fondiaria (I.f.) relativi ad una
determinata superficie, esclude ogni possibilità di ulteriori interventi edificatori sulla
superficie medesima, salvo il caso di ricostruzione e ciò indipendentemente da qualsiasi
frazionamento o passaggio di proprietà
Architetto, un primo passo sarebbe quello, che nel momento in cui viene frazionato il lotto (e viene fatto il cd. tipo mappale), bisogna che ci sia conformità urbanistica, nel senso che non posso dare un area di pertinenza inferiore al costruito, i questo modo risolvo il problema alla fonte. Lei mi dirà ; ma questo si deve sempre fare, evidentemente NO se lei si pone la domanda.
Poi in genere le norme dicono questo:
Norme Tecniche Operative
4.8 La saturazione degli indici di edificabilità territoriale (I.t.) e fondiaria (I.f.) relativi ad una
determinata superficie, esclude ogni possibilità di ulteriori interventi edificatori sulla
superficie medesima, salvo il caso di ricostruzione e ciò indipendentemente da qualsiasi
frazionamento o passaggio di proprietà
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