Il superbonus, la CILA e “il chi vivrà vedrà” giuridico

14 Set 2021
14 settembre 2021

C'era una volta l'idea che  l'ordinamento giuridico fosse tale in quanto doveva dare un ordine logico e razionale alle regole di una comunità. Se l'ordinamento giuridico non è ordinato, diventa un ingranaggio giuridico, che genera dubbi e precarietà, invece che certezze e sicurezze.

Un esempio di questa evoluzione è l'articolo 119 del D.L. 19/05/2020, coordinato con il D.L: 77/2021, dopo la conversione in legge (con la legge 108 del 2021), che riguarda il superbonus fiscale.

Per quanto riguarda il titolo edilizio, con uno scostamento dagli schemi ordinari, il comma 13-ter stabilisce che gli interventi del superbonus, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).

Il comma 13-quater precisa poi che: "Fermo restando quanto previsto al comma 13-ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento".

Perchè è stato previsto un titolo di questo tipo, che si discosta dagli schemi ordinari dei titoli edilizi?  Perchè  ci si è resi conto che molti edifici non sono regolari dal punto di vista edilizio e urbanistico e, quindi, senza prima sanare le difformità, non si sarebbe potuto ottenere un permesso di costruire per effettuare gli interventi del superbonus e non si poteva presentare una SCIA, per la impossibilità di attestare la conformità dell'edificio di partenza. E perchè gli interessati non provvedono prima a sanare le difformità? In alcuni casi perchè molti comuni hanno tempi abbastanza lunghi per rilasciare le sanatorie, in molti altri casi perchè gli abusi non sono sanabili e si è diffusa l'idea che, se venisse applicata la c.d. fiscalizzazione (la sanzione sostitutiva della demolizione, ex art. 34, comma 2 del D.P.R. 380/230021), non si potrebbe usufruire del superbonus, perchè il fabbricato di partenza non viene sanato con l'applicazione di tale sanzione  e gli immobili abusivi non possono godere delle agevolazioni fiscali. 

Quindi è come se il legislatore avesse detto: "tu procedi pure con gli interventi del superbonus e della eventuale abusività dell'edificio di partenza ci penserai dopo". Appunto, ma dopo come? Il "dopo" può riguardare i rapporti col Comune, quando questi scoprirà l'abuso, dopo che i lavori di ristrutturazione (pardon, di manutenzione straordinaria) sono già stati completati. E cosa accadrà a quel punto, se si scoprirà, per esempio, che l'edificio di partenza conteneva 100 metri cubi in più dell'autorizzato e anche quello finale contiene 100 metri cubi abusivi? Il Comune ordinerà di demolire l'edificio appena sistemato?

Bene non si sa: chi vivrà, vedrà. 

Ma il "dopo" in ipotesi potrebbe riguardare anche le agevolazioni fiscali ottenute col superbonus? Dove sta scritto che gli immobili abusivi non potrebbero godere delle agevolazioni fiscali? In una prima fase dell'avventura del superbonus il problema nasceva dal comma 1 dell'articolo 49 del D.P.R. 380 del 2001, il quale stabilisce: "1. Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione".

Quindi si era diffusa l'idea che non valesse la pena di fare la "furbata" di presentare una CILA per scansare il problema della conformità edilizia e urbanistica, se poi si rischiava lo stesso di perdere le agevolazioni fiscali, ai sensi del citato comma 1 dell'articolo 49 del DPR 380/2001.

Allora cosa ha pensato il Governo per incentivare il ricorso al superbonus anche quando l'edificio di partenza non è regolare, senza il timore di perdere le agevolazioni fiscali? Al comma 13-ter del solito D.L. 34/2020  ha scritto: "Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall'articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi: a) mancata presentazione della CILA; b) interventi realizzati in difformita' dalla CILA; c) assenza dell'attestazione dei dati di cui al secondo periodo; d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14".

Problema risolto? Per la maggior parte dei casi di parziali difformità direi di si. Infatti, se andiamo a vedere cosa bisogna attestare nella CILA, ai sensi del secondo periodo del comma 13-ter (richiamato dalle lettere c e d appena qui sopra citata), leggiamo che: "Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l'attestazione dello stato legittimo di cui all' articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380".

Qualche problema potremmo ipotizzarlo quando non si tratti di difformità di poco conto. Infatti, anche se non bisogna attestare lo stato legittimo,  se un soggetto, per esempio, ha ottenuto un titolo edilizio per realizzare un edificio, ma poi ne ha realizzato uno molto o del tutto diverso oppure ha poi effettuato ampliamenti in altezza o di lato, questo soggetto può serenamente fidarsi di dire che l'immobile oggetto di intervento è dotato di un titolo edilizio?

E, in casi di questo genere, la Agenzia delle Entrate potrebbe poi revocare i benefici e applicare le sanzioni?

E, con simili dubbi, i liberi professionisti si fideranno di presentare certe pratiche del superbonus?

Tutta questa precaria normativa si è resa necessaria perchè il Governo non ha avuto la forza e il coraggio di affrontare lo spinosissimo tema della sanatoria edilizia e ha preferito favorire la corsa al superbonus facendo finta che gli abusi non ci siano.

In conclusione,  in linea di massima gli edifici con qualche parziale difformità non dovrebbero correre il rischio di perdere i benefici fiscali.

Ma poi, nei singoli casi concreti un po' più complicati qua e là qualche dubbio talvolta può spuntare.

Ma bene non si sa: chi vivrà, vedrà.

Una proposta di soluzione? Affrontare in modo serio e maturo il problema delle quali opere abusive possano essere definitivamente sanate e quali debbano essere finalmente abbattute davvero.

Post di Dario Meneguzzo - avvocato

3 replies
  1. Rg says:

    Metto qui il link ad un articolo apparso su ingenio che dà alcune riflessioni sulla nuova scia superbonus

    https://tinyurl.com/5d695njd

    Rispondi
  2. Anonimo says:

    Mi permetto di segnalare un articolo tratto da Ingenio che mi sembra dia un punto di vista intelligente alle recenti modifiche legislative.
    Si senta libero il moderatore di cancellare il presente commento, se non rispondente al regolamento del forum

    https://tinyurl.com/5d695njd

    Rispondi
  3. Anonimo says:

    In effetti il super bonus ha messo il turbo-
    Questo vuol dire ; 1) che i liberi professionisti si fidano di presentare certe pratiche del superbonus, spero solo dopo avere esperito il sopralluogo e accesso agli atti, per accertare se dopo gli interventi si possono sanare, in questo caso le due pratiche vanno scorporate e camminano in parallelo-
    2) Se ci sono tecnici spregiudicati, ne vale la deontologia professionale-

    Rispondi

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