Fino a poco tempo fa le rampe dei garage erano considerate un elemento importante in un intervento edilizio, ma di dettaglio.

Nei tempi recenti, però, il Consiglio di Stato ha deciso di elevarne il ruolo fino al punto di farle diventare un dato fondamentale per stabilire se un intervento edilizio in un edificio esistente sia qualificabile come  ristrutturazione edilizia oppure come nuova costruzione.

Il tutto prende il via dalla sentenza del CdS n. 8542 del 2025, la quale ha precisato il concetto di ristrutturazione edilizia, stabilendo che conducono a qualificare l’intervento come nuova costruzione tutte quelle opere che non siano meramente funzionali al riuso del volume precedente e che comportino una trasformazione del territorio ulteriore rispetto a quella già determinata dall’immobile demolito, tra cui la realizzazione della rampa dei garage.

Il concetto è ribadito ora dalla sentenza del CdS n. 178 del 2026, che riguarda un intervento che ha determinato una pesante trasformazione del territorio.

Scrive il CdS: "è utile ricordare che si tratta di “una muratura di contenimento di cemento armato, posta a delimitazione di una proprietà privata e di una rampa d’accesso” in terreno, realizzata per accedere dalla strada comunale, muratura che “misura su di un lato circa 85ml, con altezza media di 4 ml, l’altra muratura si sviluppa per circa 90ml, con altezza media fuori terra di circa 3ml”. La realizzazione dei due imponenti muri di contenimento e della rampa carraia per l’accesso dalla sede viaria di collegamento, comportano un rimodellamento della morfologia del terreno, che conduce a qualificare il complessivo intervento – il quale, secondo una consolidata giurisprudenza, deve essere apprezzato in modo globale e non in termini atomistici (tra le più recenti, Cons. Stato, sez. II, 4 luglio 2025, n. 5796) – come “nuova costruzione” (cfr. Cons. Stato, sez. II, 4 novembre 2025, n. 8542)".

Quali conseguenze pratiche trae il CdS da questa qualificazione?

Scrive il CdS: "Né tali opere possono considerarsi pertinenze urbanistiche. Il concetto di pertinenza urbanistica è più ristretto rispetto a quello di pertinenza civilistica, ed è applicabile solo ad opere di modesta entità, accessorie ad un'opera principale, e non anche a quelle che, per dimensioni e finalità, siano connotate da una propria autonomia funzionale e da un autonomo valore di mercato (cfr. Cons. Stato, sez. II, 8 luglio 2025, n. 5911; id. sez. VII, 15 maggio 2025, n. 4175). È corretta l’irrogazione della sanzione demolitoria, non essendo predicabile l’applicazione della sanzione pecuniaria atteso che l’art. 31 d.P.R. n. 380 del 2001 (norma alla stregua della quale è stata ingiunta la demolizione) non contempla la possibilità di sanzione alternativa a quella ripristinatoria".

Sentenza CDS 178 del 2026

Post di Dario Meneguzzo - avvocato