L’immobile condonato è a tutti gli effetti sanato?

17 Feb 2014
17 Febbraio 2014

La risposta all’interrogativo a mio giudizio non può che essere positiva.

La domanda nasce perchè qualcuno (anche TAR) ha opinato che gli immobili oggetto del condono edilizio sarebbero una sorta di figli di un dio minore, per i quali non sarebbero ammessi interventi che vadano altre la manutenzione straordinaria (escludendo, per esempio, la ristrutturazione edilizia). Ma è una tesi ideologica (di tipo punitivo: anche se sei condonato, non sei puro), priva di giustificazione giuridica.

Sul punto si evidenzia, infatti, che la Corte Costituzionale, nella sentenza n. 238 del 23.06.2000, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 8, c. 7, della L. R. Umbria 02.09.1974 n. 53 (“Prime norme di politica urbanistica”), come modificata dalla L. R. Umbria 21.10.1997 n. 31, laddove escludeva per gli edifici oggetto di condono edilizio l’ammissibilità degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria o di ristrutturazione edilizia non comportanti un aumento di volumetria o di superficie od una modifica di sagoma o delle destinazioni d’uso, ovvero che: “Nei fabbricati destinati ad abitazione, già esistenti al momento della entrata in vigore della presente legge, con l'esclusione di quelli relativi all' articolo 6 e di quelli oggetto di condono edilizio relativamente alla sanatoria di nuove abitazioni, sono ammessi gli interventi di cui all'articolo 31, lettere a), b), c) e d) della legge 5 agosto 1978, n. 457 , nonchè ampliamenti per un incremento massimo di mc. 300, purchè il volume totale del fabbricato ristrutturato, comprensivo dell'ampliamento, non risulti superiore a mc. 1.400”.

In particolare la Corte stabilisce che: “Al contrario, secondo la giurisprudenza di questa Corte (sentenza n. 529 del 1995), la privazione della possibilità (in via assoluta e generale, senza alcuna valutazione di compatibilità concreta, circa il modo e l'entità degli interventi, con le esigenze di tutela ambientale e - si può aggiungere - anche urbanistica) per il titolare del diritto di proprietà su di un immobile, di procedere ad interventi di manutenzione, aventi quale unica finalità la tutela della integrità della costruzione e la conservazione della sua funzionalità, senza alterare l'aspetto esteriore (sagoma e volumetria) dell'edificio, rappresenta certamente una lesione al contenuto minimo della proprietà. Infatti l'anzidetto divieto incide addirittura sulla essenza stessa e sulle possibilità di mantenere e conservare il bene (costruzione) oggetto del diritto, producendo un inevitabile deterioramento di esso, con conseguente riduzione in cattivo stato e un progressivo abbandono e perimento (strutturale e funzionale) del medesimo.

Deve, pertanto, escludersi la legittimità di una disposizione che comporti per il proprietario, ancorché non espropriato della titolarità, uno svuotamento del contenuto del suo diritto nel modo più irrimediabile e definitivo, e cioè con graduale degrado e perimento del bene (costruzione) ed una progressiva inutilizzabilità e distruzione dell'edificio, in rapporto alla destinazione inerente alla sua natura (conforme a licenze, concessioni e autorizzazioni ancorché in sanatoria).

Si tratta in ogni caso di edifici legittimamente esistenti e ovviamente regolarmente assentiti (fin dall'origine o con valido condono in sanatoria non oggetto di successivi interventi repressivi o di annullamento) dal punto di vista urbanistico o sotto il profilo di speciali vincoli (assistiti da specifiche autorizzazioni e pareri ove richiesti: sentenza n. 529 del 1995).

Deve essere sottolineato che i suddetti interventi, ammissibili rispetto agli edifici esistenti, soggiacciono al rispetto delle caratteristiche tipologiche e costruttive della edilizia rurale dei relativi territori (art. 8, comma 10, della legge della Regione Umbria n. 53 del 1974, nel testo introdotto con la legge della Regione Umbria n. 31 del 1997) nonché alle regole generali che consentono la possibilità di impedire le anzidette opere di manutenzione quando il modo o l'entità degli interventi siano tali da alterare l'equilibrio e la conservazione del territorio agricolo anche per l'aumento degli utilizzatori (sentenza n. 529 del 1995, citata).

Infine esiste un principio nell'ambito della legislazione statale in ordine ad un regime meno rigoroso degli interventi di manutenzione e similari, rispetto alle altre opere edilizie, che alterino, invece, le caratteristiche visibili all'esterno o comunque la sagoma o l'altezza o la superficie o la volumetria dell'edificio (arg. da d.l. 27 giugno 1985 n. 312, convertito, con modifiche, in legge 8 agosto 1985, n. 431; sentenza n. 529 citata).

4. - Pertanto deve essere dichiarata l'illegittimità costituzionale dell'art. 8, settimo comma, della legge della Regione Umbria 2 settembre 1974, n. 53, come modificato dalla legge della Regione Umbria 21 ottobre 1997, n. 31, nella parte in cui esclude i fabbricati oggetto di condono edilizio dalla ammissibilità di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria o di ristrutturazione che non comportino aumento di volumetria o di superficie o modifiche di sagoma o delle destinazioni d'uso”.

Correttamente anche il T.A.R. Abruzzo, Pescara, sez. I, nella sentenza del 28.04.2008 n. 445, afferma che: “ritiene questo Collegio che tale norma delle NTA sia illegittima sotto diversi profili: innanzi tutto essa contrasta con i principi in materia di condono (articoli 38 e seguenti della legge 47 del 1985) i quali stabiliscono che - una volta condonato - un immobile diventa legittimo a tutti gli effetti, senza limitazioni derivanti dall’applicazione del condono medesimo. In secondo luogo, la norma introduce un’inammissibile illogicità e disparità di trattamento tra immobili situati nelle medesime zone, a seconda della circostanza di essere stati oggetto di condono o meno” e che: “la normativa sulla sanatoria in materia edilizia consente appunto di rendere legittimo ex post quello che legittimo non era, ad alcune condizioni, in particolare il rispetto di alcuni parametri. Ne discende che l’originaria illegittimità, una volta sanata, lo è a tutti gli effetti, né può una normativa secondaria di fonte comunale introdurre una qualche condizione alla sanatoria medesima, differenziando il regime giuridico degli immobili condonati da quello dei restanti immobili”. 

dott. Matteo Acquasaliente

C. Cost. n. 238 del 2000

TAR Pescara n. 445 del 2008

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4 replies
  1. Tobia says:

    io sulla questione dell’agibilità degli immobili condonati non sarei troppo rigido; giurisprudenza in materia dice che va valutato caso per caso, esaminando le condizioni igienico-sanitarie dei locali (in internet ho trovato anche un parere della Regione Piemonte su un caso specifico). Pensando che in centro storico o in zona agricola, vi sono edifici molto vecchi con vani abitabili che hanno altezze interne anche di m. 2,25 – 2,30, mi vien da sorridere che qualcuno sostenga che una cucina o una camera condonata non possono avere l’agibilità perchè hanno una altezza interna di m. 2,60.

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  2. Matteo Acquasaliente says:

    Salve Gianluca,
    in effetti non vi sono orientamenti giurisprudenziali che chiariscono “definitivamente” la tematica: tuttavia, alla luce della sentenza della Corte Costituzionale citata, mi sembra evidente che sugli immobili oggetto di condono edilizio si possono effettuare anche degli interventi di ristrutturazione edilizia purché questi non modifichino né la sagoma né il volume dell’immobile.

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  3. fiorenza dal zotto says:

    sono assolutamente condivisibili le conclusioni delle sentenze; condivido il principio secondo cui gli immobili condonati sono analoghi a tutti gli altri; hanno potuto usufruiredi un regime speciale e quindi hanno potuto essere sanati anche senza il rispetto delle norme urbanistico-edilizie, diversamente da quanto previsto dalla sanatoria classica di cui all’artioclo 36 del dpr 380 che invece tratta i soli abusi formali,, ma non sostanziali. Gli immobili oggetto di condono edilizio sono infatti stati oggetto di rilascio di un titolo edilizio in sanatoria e quindi si tratta di casi ben diversi dalla regolarizzazione e tolleranza prevista per invece gli abusi che possono permanere , seppure, non confomi, in forza del pagamento dela sanzione di cui all’articolo 34 del dpr 380 (opere realizzate in parziale difformità e non conformi). Sarebbe invece interessante approfondire queste due problematiche che creano sempre “imbarazzo” ai vari operatori del settore: 1. gli interventi ammissibili sulle parti di edificio oggetto di sanzione ai sensi art. 34 del dpr 380/2001 (sembrerebbe che queste parti vengano solo “tollerate”,, ma su questi volumi e superfici nulla si potrebbe fare!); 2. il problema dell’impossibilità del rilascio dell’agibilità per edifici o parti di edificio oggetto di condono edilizio che non rispettano i requisiti minimi dal punto di vista igienico sanitario (tema molto delicato,, ma oggi non è consentito rilasciare l’agibilità per locali anche condonati con destinazioni abitabili che non abbiamo,, a esempio, l’altezza minimna di 2.70). fiorenza dal zotto

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  4. Gianluca says:

    Sembra che la sentenza si concentri molto sugli interventi di manutenzione, o comunque su quelli considerati di portata minore e che sottendono ad un “giusto mantenimento” dell’immobile nel tempo; credo sia pacifico che una volta condonato l’immobile possa essere oggetto di interventi volti a tale scopo, anche se per qualcuno così non era.
    Mi chiedevo invece se interventi di portata maggiore, come ristrutturazione edilizia (demolizione e ricostruzione con materiali completamente diversi, anche esternamente), fatto salvo comunque il rispetto delle altezze (perchè spesso trattasi di opere a distanza inferiore dai confini), adeguamento della pendenza del tetto senza aumento della volumetria, ecc… possano essere attuati su immobili condonati, e se esistono orientamenti giurisprudenziali chiari in tal senso

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