Il decreto Salva Casa convertito in legge: seminario del Comune di Spinea – venerdì 20 settembre 2024
Relatori:
- prof. avv. Alessandro Calegari
- avv. Domenico Chinello
- coordinatore scientifico arch. Fiorenza Dal Zotto.
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Link per l'iscrizione:
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Nel corso del seminario verranno esaminate le questioni di cui al seguente allegato:
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nota in vista del webinar-
-impresainungiorno(infocamere) ha già aggiornato la modulistica Suap in questo modo:
il procedimento è questo:
Segnalazione Certificata Inizio Attività (art. 22,d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 – articolo 34 ter, comma 3, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 – articolo 36 bis, comma 1, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 -art. 19, 19-bis l. 7 agosto 1990, n. 241 – artt. 5, 6e 7, d.P.R. 7 settembre 2010, n. 160)
-nel mentre sulla qualificazione dell’intervento hanno aggiunto:
[ ] sanatoria dell’intervento realizzato conformemente alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione della segnalazione (d.P.R. n.380/2001, articolo 36 bis, comma 1. Punto 41 della Sezione II – EDILIZIA – della Tabella A del d.lgs. 222/2016) ), pertanto si allega la ricevuta di versamento dell’oblazione prevista dal comma 5 lettera a) o del minimo previsto dalla lettera b) dell’articolo 36 bis in relazione al tipo di intervento realizzato, che sarà soggetto ad eventuale conguaglio a seguito di istruttoria edilizia.
( ] sanatoria dell’intervento realizzato conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione (d.P.R. n. 380/2001, articolo 36 bis, comma 1, limitatamente alle casistiche del punto 41, primo capoverso, della Sezione II – EDILIZIA – della Tabella A del d.lgs. 222/2016), pertanto si allega la ricevuta di versamento dell’oblazione prevista dal comma 5 lettera a) o del minimo previsto dalla lettera b) dell’articolo 36 bis in relazione al tipo di intervento realizzato, che sarà soggetto ad eventuale conguaglio a seguito di istruttoria edilizia.
[ ] regolarizzazione degli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10, e che non sono riconducibili ai casi di cui all’articolo 34-bis (d.P.R. n. 380/2001, articolo 34 ter, comma 1), pertanto si allega la ricevuta di versamento dell’oblazione prevista dal comma 5 lettera a) o del minimo previsto dalla lettera b) dell’articolo 36 bis in relazione al tipo di intervento realizzato, che sarà soggetto ad eventuale conguaglio a seguito di istruttoria edilizia.
Se si riesce a spiegare la differenza tra il primo e il secondo della qualificazione punto per cortesia- grazie
Difformità e applicabilità dell’art. 31 T.U. Edilizia in caso di variazione essenziale: come titolo siamo dentro l’art. 36bis, ma come sanzione si rimane sempre nell’art. 31? è corretto..
Domanda; art. 36bis
Se si legge l’art. 36bis , al c. 2 si dice tra l’altro: …..e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del presente articolo.
Per cui astrattamente si possono avere opere in variazioni essenziale o in totale difformità in partenza, e una volta demolite le opere non conformi, rientrare nella parziale difformità (in zona vincolata). Come si deve leggere questo passaggio? grazie
I delusi dal salva casa… Penso tanti lo saranno nell applicazione dell’ 34ter.. Non per altro se ci sono abusi anche dopo il 77′ ..
Infatti la SCIA sanante le varianti di titoli abilitativi rilasciati ante L. 10/77 incontra un limite, ovvero la verifica di tutte le eventuali irregolarità edilizie realizzate posteriormente al periodo di efficacia del medesimo titolo.
Nella parte conclusiva del seminario, faremo un riepilogo dei procedimenti paesaggistici vigenti alla luce delle novità introdotte dall’art. 36 bis del DPR 380/2001.
da chiarire l’art. 4bis della legge n. 105/2024, quella in cui di dice:… si applicano anche agli interventi realizzati entro l’11 maggio 2006
Sul punto si cita cosa dice la regione emilia-romagna, nella lettura preliminare alla legge salva casa:
Il comma 4-bis dell’art. 3, introdotto in sede di conversione del D.L., assume un particolare interesse innanzitutto sistematico. Esso, infatti, recepisce per la prima volta nell’ordinamento statale il principio secondo cui per le opere abusive realizzate su immobili soggetti a vincolo paesaggistico entro l’11 maggio 2006 (cioè, fino all’ultimo giorno antecedente all’entrata in vigore del divieto di sanatoria paesaggistica introdotto dal D.Lgs. 24 marzo 2006, n. 157, recante “Disposizioni correttive ed integrative al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 in relazione al paesaggio”), è ammessa la possibilità di procedere alla regolarizzazione attraverso una verifica della compatibilità paesaggistica delle opere realizzate.
La disposizione si discosta tuttavia dalle precedenti pronunce giurisprudenziali e dall’art. 70, comma 5, della L.R. n. 24 del 2017 che le aveva recepite, stabilendo che, a tale scopo, non si debba seguire il procedimento previsto per il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica (che si configurava come una sorta di autorizzazione paesaggistica in sanatoria) bensì il procedimento di verifica della compatibilità paesaggistica stabilito dall’art. 36-bis (v. precedente paragrafo 11.2, lettera g).
Inutile sottolineare gli effetti negativi di questa scelta considerata farraginosità e la lunghezza di questo procedimento, ben più gravoso di quello previsto per il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica.
Trattandosi, tuttavia, di una disciplina di dettaglio in materia paesaggistica, essa prevale sulle difformi disposizioni regionali ed in particolare sul citato art. 70, comma 5, della L.R. n. 24 del 2017.
Da chiarire se con art. 34ter c.1,2 e 3(condono, visto che no si richiede la conformità ), si possano sanare solo opere realizzate in difformità da titoli ante 77′ (quindi pure ante 67′ e ante 42′), e successive proroghe(si ricorda che le proroghe sono arrivate a ridosso della legge n. 47/85), senza anche opere realizzate abusivamente successivamente. In sostanza se nel fabbricato / capannone si sono realizzati abusi al di fuori dei titoli, non si applica l’art. 34ter; così come per il c. 4 (agibilità sanante).
art. 24 – c. 5ter- … e sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:
a) i locali siano situati in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
Se poteva rientrare la “Veneto 2050”, art. 7
Informazione:
Se si vuole sapere il grado a bassa sismicità, ci si deve rifare all’art. 94bis del dpr 380/2001 (zone 3 e 4)
art. 36bis-
Per la parte che è sanabile l’ intervento in assenza di Scia, va verificata la data di abuso per capire se all’epoca serviva la scia o altro titolo? Tipo: per un cambio d’uso urbanisticamente rilevante, anno 2005, serviva il permesso di costruire, per cui si sana con l’art. 36, dPR n- 380/2001, doppia conformità immagino.
In tutto questo qualcosa di buono ci sarebbe pure, che in Veneto in caso di sanatoria con il salva casa, la “VENETO 2050” non si applica, perchè non sono più immobili esistenti alla data del 05/04/2019
La nuova sanatoria edilizia sposta implicitamente il confine delle variazioni essenziali per parziali difformità al PdC , visto l’art. 32 c. 1:
e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.
Ho hanno fatto un’ altro “pasticcio”.
art. 36-bis
– varianti essenziali: caratterizzate da “incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dall’articolo 32 D.P.R. n. 380 del 2001, le quali sono perciò soggette al rilascio di un permesso a costruire nuovo e autonomo rispetto a quello originario in osservanza delle disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante.
-Si vuole capire come si possa sanare un intero immobile completamente abusivo- e se nel caso in come applicare la sanzione, se riferita all’intero immobile.
Ora qua c è il rischio che per allineare le varie difformità parziali presenti nelle diverse leggi regionali, si è fatto un ragionamento radicale e detto: mettiamo dentro anche le variazioni essenziali, pensando di potere risolvere il problema in questo modo; invece hanno creato solo un corto-circuito.
Infatti, hanno eliminato solo la seconda parte dell art. 32.c3, per cui le difformità essenziali su immobili vincolati non si sanano
art. 31 –
La natura dell’operazione negoziale finalizzata ad alienare solo l’area di sedime emerge anche dall’ultima parte della norma in cui è previsto che il valore venale dell’immobile è determinato “tenendo conto dei costi per la rimozione del bene abusivo”, che debbono essere scomputati dal prezzo di vendita, in quanto se ne fa carico direttamente il privato acquirente.
Da chiarire pure: se la sola modifica dei prospetti di immobili sottoposti a tutela, rientra nella ristrutturazione “pesante” o leggera. Il tutto per capire se in caso di sanatoria si applica l’art- 36-bis o 36 del dpr 380/2001.
Nel webinar si dovrebbe pure chiarire, per lo stato legittimo, art. 9bis , modificato nella parte in cui ora è previsto, che: ……o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi…..
Se la parola “assentito” si possa estendere anche alle DIA/scia, nel caso di interventi aventi per oggetto (intervento del 2009 DIA):
“E’ previsto un intervento di ristrutturazione edilizia di un edificio ad uso artigianale, consistente nella suddivisione dell’immobile per ricavo di separata unità immobiliare.”
A cui è seguita l’agibilità rilasciata ex novo rispetto a quelle rilasciate negli anni 70′ e 80′.
In questo caso il Notaio ha citato nel rogito pratiche fin dal 1963.
Durante un webinar dopo il dl 69/2024, un funzionario consigliava di presentare una CILA, nel casi di parziale difformità al permesso e/o scia, (se interventi ipoteticamente soggetti soggetti a Cila), al posto dell’art. 36bis, visto che allora la sanzione era il valore venale, che arrivava fino a euro 30.984. Non so se sia / era percorribile questa STRADA .
La regione emilia-romagna all’art. 17 delle lr n. 23/2004, ha questa norma:
3. Il permesso e la SCIA in sanatoria nei casi previsti dai commi 1 e 2 sono subordinati al pagamento, a titolo di oblazione:
a) nelle ipotesi di nuova costruzione e di ristrutturazione edilizia, del contributo di costruzione in misura doppia ovvero, in caso di esonero …, in misura pari a quella prevista dalla normativa regionale e comunale, e comunque per un ammontare non inferiore a 2.000 euro;
b) nelle ipotesi di interventi edilizi di recupero, anche in caso di esonero dal contributo di costruzione, del contributo di costruzione previsto dalla normativa regionale e comunale per gli interventi di ristrutturazione edilizia, e comunque per un ammontare non inferiore a 1.000 euro;
c) nei restanti casi, di una somma, da 1.000 euro a 5.000 euro, stabilita dallo Sportello unico per l’edilizia in relazione all’aumento di valore dell’immobile, valutato ai sensi dell’articolo 21, comma 2.
l’art. 21 c. 2, dice:
2. Ai fini del calcolo delle sanzioni pecuniarie connesse al valore venale di opere o di loro parti illecitamente eseguite, il Comune utilizza le quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate, applicando la cifra espressa nel valore minimo.
Immagino che nulla vieta ai comune di applicare questo metodo. Certo dove ci sono tale quotazioni per le singole zone -ATO.
Domanda: avere inserito al c. 6 dell’art. 36bis la parte sotto riportata, che vuol dire?
-Nei casi di cui al presente comma, l’amministrazione è tenuta a rilasciare, in via telematica, su richiesta del privato, un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento e dell’intervenuta formazione dei titoli abilitativi. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, l’istante può esercitare l’azione prevista dall’articolo 31 del codice del processo amministrativo, di cui all’allegato 1 annesso al decreto legislativo 2 luglio 2010, n. 104
Rispetto all’art. 20 c,8 del dpr n. 380/2001, non si cita la parte in cui si dice: ” Fermi restando gli effetti comunque prodotti dal silenzio”…
Bisognava dire questo, già previsto all’art. 42 c. 5 della riforma del testo unico:
In caso di interventi comunque denominati comportanti demolizione e ricostruzione di interi edifici o di parti essi, i quantitativi ricostruibili sono calcolati con esclusivo riferimento a volumi e superfici legittimati da titoli abilitativi.
Art 34 – Parziale difformità
l’art. 9bis c. 1bis- nella parte terza dice: “Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorrono, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis. “
Come mai l’art. 38, come stato legittimo art, 9bis, si cita sia come titolo validante, sia nella c.d., fiscalizzazione.
Perché è l unico articolo che ha effetto fiscalizzante, e come scritto nella norma, effetto sanante(art.36).
Sulla sanatoria condizionata ce pure chi dice questo:
In conversione di legge è stata mantenuta soltanto la prima ipotesi di sicurezza, cassando le restanti; al momento non sono chiari i motivi politici di tale passo indietro:
-perdita di deterrenza: un elevato livello di “facile sanabilità” porterebbe a confidare troppo positivamente nell’adattabilità postuma di abusi minori; forse questa revisione restrittiva delle opere condizionali è stata effettuata a contrappeso dell’inserimento delle variazioni essenziali nell’articolo 36-bis.
-perdita di strumenti correttivi: escludere l’esecuzione di opere di adeguamento verso quelle norme di settore, al netto di quella strutturale antisismica, porterà al diniego di diverse casistiche di sanatoria edilizia per discordanze adattabili e perfino di lievi entità, ma comunque incidenti sostanzialmente sull’Agibilità/Abitabilità degli immobili. A tal proposito viene a mente il caso in cui gli infissi installati su una apertura in facciata, creata nel 2010, non rispettavano i requisiti acustici passivi.
-ridondanza o incertezza applicativa: l’introduzione della doppia conformità asincrona concede un notevole vantaggio impensabile fino a due mesi fa, ammettendo la sanatoria di opere abusive ai requisiti edilizi vigenti all’epoca di ultimazione. Concedere ai comuni la valutazione tecnica della loro conformità all’epoca, e delle relative opere di adeguamento, comportava una profonda conoscenza di varie normative di settore, per le quali occorrono specifici percorsi di specializzazione ed enormi responsabilità, il tutto a costo zero, ingessando ancora di più una P.A. già sovraccaricata.
Ci sarebbe da dire nella ultima parte del discorso, che occorre comunque una conoscenza di varie normative, per potere arrivare al diniego della sanatoria, se non si rispettano le norme di settore. Se prima si doveva condizionare la sanatoria alle diverse casistiche, ora bisogna non solo sapere se si deve adeguare la parte strutturale antisismica, ma anche fare la valutazione se l’abuso e sanabile o meno.
per le tolleranze- art. 34bis- salvo quello che dice il c. 2, e 2bis come pure l’art. 3 c. 1 della legge 105/2024, ci sarebbe da capire se l’art. 34ter. c. 4 (agibilità sanante) abbisogna della compatibilità.
per questo punto:
– Se ho un immobile che si trova in area vincolata paesaggisticamente e ho realizzato delle
opere in difformità senza il titolo edilizio, posso regolarizzarle senza demolirle?
Risponde l’adunanza plenaria – post del 1 agosto
Per questo punto :
-La modifica del concetto di “variazione essenziale” in relazione agli immobili con vincolo
paesaggistico risolve l’applicabilità del comma 2 dell’articolo 22 del DPR 380/2001 per le
varianti in corso d’opera a consuntivo? Prima della legge 105/2024, in caso di immobile vincolato,
ogni modifica esterna era variante essenziale e quindi veniva preclusa l’applicabilità della “variante
a consuntivo”. Ora invece tale possibilità sembra essere ammessa, anche se resta cmq. la
necessità dell’ottenimento dell’autorizzazione paesaggistica, come d’altro canto già previsto nello
stesso art. 22. E’ corretta questa lettura?
A parte che dovrebbe essere il c. 2bis.
Ma basta leggere cosa dice la sentenza n. 217/2022 della Corte Costituzionale nel merito, con rif. all’art. 7 delle lr n. 19/2021.
Il 13 settembre ci sarebbe pure quello del centro studi amministrativi delle marca trevigiana-
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