Nel DPR 380 del 2001 spunta qua e là la figura della pertinenza, ma essa non viene definita.

Per esempio l'art. 6 e-quinquies) fa rientrare nella attività edilizia libera le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

L'art. 3, comma 1, al punto e.6) stabilisce che sono nuove costruzioni "gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale".

Dunque, prima di tutto bisognerebbe stabilire cosa sia una pertinenza. 

La giurisprudenza in materia non è molto chiara, perchè riconduce la pertinenza urbanistica soltanto a opere accessorie di modesta entità e dice che quelle più consistenti non sono pertinenze, ma nuove costruzioni. Però l'art. 3, comma 1, al punto e.6), sopra citato, sembrerebbe dire una cosa diversa, cioè che nella categoria "pertinenze" alcune sono nuove costruzioni e altre non lo sono.

Peraltro questa disposizione poi non è tanto chiara, perchè non spiega come vadano qualificati gli interventi pertinenziali con un volume inferiore al 20% del volume dell'edificio principale.

Se non sono nuove costruzioni, cosa sono? Si intende dire che sono elementi di arredo che rientrano nell'attività edilizia libera? Ma se ho un edificio con un volume di 5000 mc, basta che la "pertinenza" non superi i 1000 mc (il 20% del volume dell'edifico principale) perchè non serva il permesso di costruire?

E in verità è difficile qualificare come elementi di arredo sottoposte ad attività edilizia libera le costruzioni accessorie come le tettoie o piccole baracche.

Siccome questo risultato risulterebbe eccessivo e incongruo, probabilmente è per questo che la giurisprudenza trascura questo requisito del 20% del volume e valuta altri criteri, ritenendo che siano nuove costruzioni anche le "pertinenze" con un volume inferiore al 20% di quello dell'edificio principale.

Insomma, sembra che il legislatore si sia dimenticato di disciplinare queste situazioni.

Una sentenza del TAR Marche si occupa delle pertinenze e parte dalla nota affermazione secondo la quale la pertinenza urbanistica non coincide con quella civilistica.

Nel giudizio erano presenti quattro manufatti, oltre a un portico annesso a uno dei magazzini. Il ricorrente ne sosteneva il carattere pertinenziale e riteneva che le opere fossero soggette a un regime edilizio meno oneroso rispetto al permesso di costruire.

Ai sensi dell’art. 817 del codice civile, sono pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra cosa. La pertinenza urbanistica richiede, invece, un accertamento più rigoroso, perché incide sull’individuazione del titolo edilizio necessario e sul regime sanzionatorio applicabile.

Non è quindi sufficiente che il proprietario utilizzi il manufatto per riporre attrezzi, conservare beni o svolgere attività collegate all’abitazione principale. Occorre verificare se l’opera, per caratteristiche oggettive, dimensioni, volumetria e funzione, sia realmente priva di autonomia oppure possa essere utilizzata separatamente e conservi un proprio valore di mercato.

La giurisprudenza amministrativa riconduce la pertinenza urbanistica soltanto a opere accessorie di modesta entità, prive di autonomia funzionale ed economica e non idonee a determinare un ulteriore carico urbanistico. Sono invece escluse le opere dotate di autonomo volume o di una potenziale utilizzazione separata.

La funzione dichiarata dal proprietario non è decisiva: la destinazione soggettivamente attribuita al manufatto non è sufficiente a qualificarlo come pertinenza. Un deposito, un magazzino o un ripostiglio può essere utilizzato al servizio dell’abitazione, ma può anche essere successivamente destinato ad altro uso, separato dall’edificio principale. Ciò che rileva è la potenzialità oggettiva dell’opera. Se le caratteristiche costruttive consentono un’utilizzazione autonoma, il manufatto non esaurisce necessariamente la propria funzione nel rapporto con la costruzione principale.

Nella sentenza del TAR Marche, il Collegio ha valorizzato proprio questo profilo con riferimento a manufatti destinati a deposito o sbroglio, ritenendo che tali opere non fossero coessenziali all’edificio principale e potessero essere utilizzate autonomamente.

Il TAR ha respinto il ricorso, sottolineando sia la pluralità delle opere sia la loro consistenza complessiva. In particolare, il portico aveva una superficie poco inferiore a quella del magazzino al quale era annesso. La sua incidenza non poteva quindi essere considerata irrilevante.

Il Collegio ha inoltre escluso che gli interventi potessero essere ricondotti alla manutenzione straordinaria o al restauro e risanamento conservativo, non essendo stata dimostrata la legittimità e l’effettiva consistenza dei manufatti originari.

Le opere sono state qualificate come nuove costruzioni, con conseguente applicazione dell’art. 31 del d.P.R. n. 380 del 2001, che prevede l’ingiunzione di rimozione o demolizione per gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali.

Post di Dario Meneguzzo – avvocato