Nel caso di specie, era impugnato un permesso di costruire (PdC), che assentiva la costruzione di un edificio plurifamiliare, nella parte in cui erano determinati gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria. Il privato sosteneva di aver diritto al loro scomputo integrale, in forza della convenzione urbanistica di un PUA del 1997 e successive modifiche, perché il PdC impugnato costituirebbe una variante in corso d’opera di un precedente PdC rilasciato nel 2021 al dante causa per l’edificazione dell’intero lotto.

Il Comune replicava che il PUA era stato da anni completato. Inoltre nel 2020, l’approvazione del P.I. modificava la disciplina urbanistica dell’area, riclassificandola come zona C e ivi disponendo l’intervento edilizio diretto. Il PdC impugnato non era rilasciato in attuazione del PUA del 1997, ma del nuovo P.I.

Il TAR Veneto ha concordato con la tesi del Comune.

Non rileva che la nuova pianificazione, per alcune porzioni, abbia confermato le precedenti destinazioni e i parametri urbanistici del PUA: il quadro di riferimento è oggi il nuovo P.I.

La scadenza della validità del PUA determina il venir meno dei presupposti dello ius aedificandi e della posizione qualificata del lottizzante e comporta l’inefficacia di tutte le previsioni del PUA che non hanno avuto concreta attuazione. Una volta scaduto il PUA, il Comune si riappropria dei suoi poteri d’ordinamento e di gestione del territorio con il connesso obbligo dei proprietari dei singoli lotti inedificati, insistenti nel comprensorio, al pagamento degli oneri di urbanizzazione, qualora la concessione edilizia sia assentita in via del tutto autonoma da tale programma costruttivo.

Le opere previste dalla convenzione di lottizzazione sono strettamente correlate alle esigenze di urbanizzazione dell’area, come stimate al tempo della stipula della convenzione, e in relazione al quadro complessivo della disciplina urbanistica a quel tempo vigente, sicché decorso il termine decennale di efficacia della lottizzazione convenzionata, si impone unicamente, secondo i principi, e in assenza di una diversa disciplina di dettaglio, il rispetto degli allineamenti e delle prescrizioni di zona stabilite dal PUA, in applicazione dell’art. 17 l. 1150/1942. L’eventuale impegno del Comune a riconoscere alle opere di urbanizzazione eseguite a spese del lottizzante carattere integralmente satisfattivo dell’obbligazione relativa al contributo concessorio non può vincolare l’Ente oltre il termine di durata della convenzione urbanistica.

Vi è da dire che il PdC impugnato costituiva una variante sostanziale rispetto al titolo edilizio del 2021: al posto di quattro abitazioni bifamiliari (dunque 8 unità abitative) si prevedeva la realizzazione di un unico complesso plurifamiliare composto da 14 unità abitative disposte “a corte”; la tipologia edilizia variava da bi-villa a condominio; le sagome, i prospetti, le piante e la distribuzione nel lotto erano radicalmente differenti; era previsto un sensibile aumento della volumetria e un enorme piano interrato per recepire il maggior dimensionamento conseguente al maggior numero di unità abitative, che non era previsto nel progetto iniziale, in cui i parcheggi coperti erano al piano terra delle bi-ville.

Il TAR ha quindi individuato un incremento del carico urbanistico, da cui discende l’obbligo di versamento degli oneri di urbanizzazione, in coerenza con il principio di onerosità del PdC: l’unico criterio per determinare se gli oneri siano dovuti o no consiste nel carico urbanistico derivante dall’attività edilizia, con la precisazione che per aumento del carico urbanistico deve intendersi tanto la necessità di dotare l’area di nuove opere di urbanizzazione, quanto l’esigenza di utilizzare più intensamente quelli esistenti.

Post di Alberto Antico – avvocato