In margine all’intervento di venerdì 15 febbraio 2013 al convegno di Torri di Quartesolo dell’avv. Zago propongo alla discussione alcune sintetiche considerazioni in merito ai parcheggi da realizzarsi in occasione della realizzazione di interventi edilizi, che in parte si discostano da quanto proposto in quella sede, in particolare in merito all’esistenza di uno specifico genere di parcheggi “commerciali” e conseguentemente sulla possibilità o meno di computare i parcheggi c.d. “privati” al fine del loro reperimento. Le fonti normative relative all’obbligo di reperimento dei parcheggi sono costituite per i parcheggi c.d. “privati” dall'art. 18 della legge n. 765 del 1967 (che ha introdotto l’art. 41 sexies, della legge n. 1150 del 1942) secondo cui nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse dovevano essere riservati appositi spazi per parcheggi in ragione di 1 mq ogni 20 mc di edificato, rapporto poi divenuto di 1 mq ogni 10 mc con la L. 122/89 c.d. “Tognoli”. L’obbligo di reperimento dei c.d. parcheggi “standard” deriva invece dall’art. 17 della stessa legge 765/’67 secondo cui “In tutti i Comuni, ai fini della formazione di nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, debbono essere osservati (…) rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, a verde, pubblico o a parcheggi.” Quest’ultima norma ha trovato attuazione mediante il DM 1444/68 che, per quanto riguarda gli insediamenti commerciali, stabilisce, all’art. 5 punto 2) agli insediamenti commerciali e gli spazi pubblici destinati verde pubblico o a parcheggi.
Il testo della norma prevede che:” nei nuovi insediamenti di carattere commerciale e direzionale, a 100 mq. di superficie lorda di pavimento di edifici previsti, deve corrispondere la quantità minima di 80 mq. di spazio, escluse le sedi viarie, di cui almeno la metà destinata a parcheggi (in aggiunta a quelli di cui all'art. 18 della legge n. 765)”.  Successivamente alla delega della materia urbanistica, le Regioni sono intervenute con proprie normative a disciplinare quantità e modalità di reperimento dello standard urbanistico. Per quanto qui di interesse, l’art. 25 della LR 61/85 (cui faceva riferimento la LR 15/2004, pur se emanata successivamente alla LR 11/2004) prevedeva al comma 9 la disciplina dei parcheggi c.d. “privati” e al comma 10 i rapporti di dimensionamento di cui all’art. 5 del DM 1444/68. La stessa norma precisa che “il conseguimento dei rapporti di dimensionamento è assicurato mediante cessione di aree o vincolo di destinazione” e che “per gli insediamenti turistici e commerciali i rapporti relativi ai parcheggi possono essere conseguiti, entro il limite del 50% anche mediante vincolo di destinazione di aree private”.
L’art. 16 della L.R. 15/2004 che stabilisce “vincoli di natura urbanistica e standard” in relazione agli insediamenti comme rciali, fa espresso riferimento, nel comma 1, all’art. 25 comma 10 della L.R. 61/85 (e pertanto ai rapporti di dimensionamento di cui all’art. 5 del DM 1444/68, aggiuntivi rispetto ai parcheggi privati) .
Tale espresso riferimento al comma 10 dell’art. 25 è invece mancante nel comma 2 dell’art. 16 della LR 15, laddove si stabilisce l’obbligo er il soggetto interessato del reperimento di aree a servizi per una superficie minima (differenziata a seconda del tipo di struttura e alla categoria merceologica) qualora si debbano insediare o debbano essere ampliate in ZTO diverse dai centri storici grandi o medie strutture di vendita. Tuttavia a favore del fatto che anche le aree previste all’art. 16 comma 2 siano aree reperite in applicazione dell’art. 5 del DM (e che conseguentemente abbiano natura  “aggiuntiva” rispetto ai parcheggi ex art. 18 della legge 765/67), depongono a mio avviso:
- la definizione di “aree a servizi” (mentre l’art. 18 della L. 765 riguarda solo gli spazi per i parcheggi);
- il richiamo ai commi 12 e 13 della LR 61/85;
- la disposizione del comma 5 secondo cui nelle le zone di espansione e di ristrutturazione urbanistica le aree di cui al comma 2 devono essere reperite in sede di strumento attuativo.
In conclusione, in forza della normativa statale e regionale sugli standard, le aree a servizi di cui al comma 2 dell’art. 16 - in quanto declinazione in ambito regionale della previsione di cui all’art. 5 del DM 1444/85 – avrebbero pertanto natura aggiuntiva rispetto ai parcheggi di cui all’art. 18 della legge Ponte.
Altra questione rispetto alle quantità da reperire risulta invece quella relativa alle modalità per il conseguimento delle dotazione degli spazi pubblici. Infatti la possibilità prevista dalle diverse norme di reperire le aree mediante vincoli meramente funzionali e/o di destinazione (e mantenendo pertanto la proprietà privata delle aree a standard) non muta la natura e il presupposto normativo in base al quale le stesse devono essere reperite e pertanto il carattere aggiuntivo delle une rispetto alle altre (art. 17 – anziché 18 – della L 765/’68). L’art 25 della LR 61/85 (peraltro espressamente richiamato
sul punto dall’art. 16 comma 6 della LR 15/04) prevedeva in via generale la cessione o il vincolo di destinazione (all’uso pubblico). Per gli insediamenti turistici e commerciali consentiva altresì il conseguimento dei rapporti relativi ai parcheggi, entro il limite del 50%, anche mediante vincolo di destinazione di aree private. Successivamente l’art. 31 della LR 11/2004 ha rimosso il limite del 50%, prevedendo più genericamente che “il conseguimento degli standard può essere in parte assicurato mediante forme di convenzionamento con aree di proprietà privata”.
Quanto alla debenza del contributo di costruzione in relazione alla costruzione di parcheggi interrati di immobili commerciali è stata recentemente affrontata dal TAR Veneto che con sentenza 191/2011 ha escluso dall’obbligo di versamento degli oneri le sole opere cedute al Comune. Gli oneri sono invece dovuti in tutti i casi in cui i parcheggi, pur costituendo pertinenza urbanistica e concorrendo al soddisfacimento del fabbisogno di standard correlati all’edificazione commerciale e direzionale, non siano ceduti al Comune.
Avv. Marta Tognon