La lottizzazione abusiva cartolare in assenza di opere
L'articolo 30 del DPR 380 del 2001 si occupa della lottizzazione abusiva, stabilendo che: "Si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonche' quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l'ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio".
I commi 7 e 8 dell'articolo 30 stabiliscono che :"7. Nel caso in cui il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale accerti l'effettuazione di lottizzazione di terreni a scopo edificatorio senza la prescritta autorizzazione, con ordinanza da notificare ai proprietari delle aree ed agli altri soggetti indicati nel comma 1 dell'articolo 29, ne dispone la sospensione. Il provvedimento comporta l'immediata interruzione delle opere in corso ed il divieto di disporre dei suoli e delle opere stesse con atti tra vivi, e deve essere trascritto a tal fine nei registri immobiliari. 8. Trascorsi novanta giorni, ove non intervenga la revoca del provvedimento di cui al comma 7, le aree lottizzate sono acquisite di diritto al patrimonio disponibile del comune il cui dirigente o responsabile del competente ufficio deve provvedere alla demolizione delle opere. In caso di inerzia si applicano le disposizioni concernenti i poteri sostitutivi di cui all'articolo 31, comma 8".
In precedenza la lottizzazione abusiva era disciplinata dall'articolo 18 della legge 28 febbraio 1985, n. 47.
La sentenza del Consiglio di Stato n. 5896 del 2012 si occupa della lottizzazione abusiva cartolare, vale a dire della lottizzazione che avviene mediante il semplice frazionamento del terreno. Nel caso specifico, i proprietari di un terreno di mq. 11.950 ne avevano semplicemente venduto metà ad altri soggetti e il Sindaco di Roma aveva ordinato la sospensione della lottizzazione e l’immediata interruzione delle eventuali opere in corso, con connesso divieto di disporre dei suoli e delle opere e conseguente acquisizione gratuita del terreno al patrimonio disponibile del Comune.
Gli acquirenti si erano difesi sostenendo essere loro intendimento esercitare esclusivamente attività agricola nel terreno in questione e che la superficie venduta era tale da escludere l’intento edificatorio.
Il Tribunale amministrativo del Lazio, sede di Roma, Sezione II, respingeva il ricorso.
Il Consiglio di Stato, però, ha accolto l'appello e riformato la sentenza, con la seguente motivazione: "Il Comune appellato ha ravvisato la lottizzazione abusiva sulla base della dimensione dei due lotti, risultanti dalla vendita, della vicinanza alla città e della professione delle parti, nessuno dei quali risulta essere agricoltore.
L’impostazione del Comune è stata condivisa dal primo giudice, il quale ha sottolineato l’irrilevanza dell’assenza di opere edilizie.
La tesi non è condivisa dal Collegio.
E’ vero che la lottizzazione abusiva può essere individuata anche qualora non ricorrano tutti gli indici di riconoscimento individuati dall’art. 18 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, e, nella Regione Lazio, dall’art. 1 della legge regionale 27 luglio 1974, n. 34 (normativa vigente all’epoca dell’adozione del provvedimento impugnato) di cui peraltro occorrerebbe valutare la vigenza alla luce delle sopravvenute modifiche della legislazione nazionale (si veda la giurisprudenza richiamata dal Comune nei propri scritti difensivi).
Peraltro, osserva il Collegio come il più recente, condivisibile, orientamento giurisprudenziale (C. di S., III, 10 settembre 2012, n. 4795) sottolinei come nel caso della cosiddetta lottizzazione cartolare, consistente nella sola vendita di terreni, senza la realizzazione di manufatti, l’intento di lottizzare debba essere accertato univocamente.
Tale accertamento è mancato nel caso di specie, in quanto gli elementi raccolti non evidenziano con la dovuta nettezza la finalizzazione a scopi abusivi della vendita stipulata dagli appellanti.
Invero, i due lotti risultanti dalla divisione sono entrambi di superficie superiore a quella minima al di sotto della quale la lottizzazione abusiva può considerarsi presunta.
Soprattutto, la loro dimensione (oltre cinquemila metri quadri ciascuno) non consente la costituzione di un’azienda agricola autonoma, ma è certamente compatibile con la pratica dell’agricoltura nel tempo libero, a scopo di svago.
In tale ottica, la vicinanza alla città può costituire la conferma della volontà di utilizzare comodamente l’area nel tempo libero, ed è ovvio che un’attività non professionale viene svolta da chi ha un’altra occupazione principale.
Potrebbe essere obiettato, in contrario senso, che i principi sulla lottizzazione abusiva trovano fondamento nella necessità di prevenire la creazione di situazioni che rendono eccessivamente difficile la realizzazione dei necessari controlli sull’attività edilizia.
L’osservazione appare fondata, ma deve anche essere osservato come tale esigenza di carattere sostanzialmente preventivo non può giungere fino all’introduzione di un sostanziale divieto di disporre liberamente della proprietà privata in assenza di comprovati motivi.
Occorre ribadire, quindi, che nel caso di specie la compravendita ha interessato solo due parti per la creazioni di lotti di dimensioni non certo infime.
L’affermata necessità di prevenzione non risulta, quindi, pregiudicata".
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