Dossier del Servizio Studi della Camera sulle modifiche al testo unico dell’edilizia

30 Ott 2014
30 Ottobre 2014

Pubblichiamo uno stralcio del dossier del Servizio Studi della Camera sulle modifiche al testo unico dell'edilizia. Il D.L. 133/2014 contiene varie misure in materia di infrastrutture e trasporti, edilizia e patrimonio immobiliare pubblico, ambiente, energia, nonché ulteriori misure destinate alle imprese e agli enti territoriali.

Il decreto risulta significativamente modificato ed integrato all'esito dell'esame in Commissione ambiente, sia in sede referente, sia in seguito al rinvio in Commissione deliberato dall'Assemblea

geom. Daniele Iselle

Dossier n¬į 220/3 ‚Äď Elementi per l'esame in Assemblea - 27 ottobre 2014 ¬†

Misure urgenti per l'apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del paese, la semplificazione burocratica, l'emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive A.C. 2629-AR

 Il D.L. 133/2014 contiene varie misure in materia di infrastrutture e trasporti, edilizia e patrimonio immobiliare pubblico, ambiente, energia, nonché ulteriori misure destinate alle imprese e agli enti territoriali.

Il decreto risulta significativamente modificato ed integrato all'esito dell'esame in Commissione ambiente, sia in sede referente, sia in seguito al rinvio in Commissione deliberato dall'Assemblea (A.C. 2629-A/R).

Per una disamina pi√Ļ puntuale delle modifiche inserite in sede referente si rinvia al dossier n. 220/2 (sintesi degli emendamenti approvati dalla VIII Commissione Ambiente).

Di seguito sono riportate limitatamente alle norme edilizie - sia le modifiche conseguenti all'esame in sede referente, sia quelle approvate a seguito del rinvio in Commissione la maggior parte delle quali è riconducibile al recepimento del parere della Commissione bilancio.

 DISPOSIZIONI IN MATERIA DI EDILIZIA E PATRIMONIO IMMOBILIARE PUBBLICO

 Articolo 17 - Modifiche al T.U. edilizia

 L'art. 17 apporta numerose modifiche al T.U. edilizia (D.P.R. 380/2001) di seguito riportate e raggruppate nei vari ambiti su cui incidono.

Opere interne, attività edilizia libera e relative sanzioni e controlli. 

Una prima modifica (lettera a) del comma 1) riguarda la definizione di manutenzione straordinaria (in cui rientrano le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e  tecnologici, che non comportino modifiche delle destinazioni di uso) al fine di prevedere, per i predetti interventi, il rispetto della volumetria complessiva degli edifici (numero 1) della lettera a)), in luogo dell'invarianza dei volumi e delle superfici delle singole unità immobiliari.

Viene altresì precisato che rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso (numero 2) della lettera a).

Connessa alle modifiche indicate è quella disposta dalla successiva lettera c), numero 1), capoverso lettera a), che interviene sulle  caratteristiche degli interventi di manutenzione straordinaria che possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo, ma previa comunicazione, anche per via telematica, dell'inizio dei lavori da parte dell'interessato all'amministrazione comunale.

In base a tale modifica, per realizzare l'intervento con la comunicazione di inizio lavori (CIL) non¬†sono pi√Ļ richieste le seguenti condizioni:¬†

l'intervento non comporta aumento del numero delle unità immobiliari; 

l'intervento non implica incremento dei parametri urbanistici.

Rimane quindi, rispetto al testo previgente, la sola condizione che l'intervento non deve riguardare le parti strutturali dell'edificio.

Alle modifiche citate si accompagna quella disposta dalla lettera d) del medesimo comma 1,¬†secondo cui non √® pi√Ļ necessario il permesso di costruire per gli interventi di ristrutturazione edilizia¬†che comportano aumento di unit√† immobiliari, modifiche del volume o delle superfici. In base al¬†nuovo disposto il permesso di costruire serve invece se vi √® una modifica della volumetria complessiva¬†degli edifici (oltre che nel caso, gi√† contemplato dal testo previgente, di modifica dei prospetti).

Relativamente alle modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d'impresa, il numero 1) della lettera c) del comma 1 (capoverso lettera b) chiarisce che le stesse possono essere eseguite previa CIL (comunicazione di inizio lavori), a condizione che gli interventi non riguardino le parti strutturali.

Connessa alle suesposte modifiche è quella operata dal numero 2) della lettera c). Tale numero 2), al fine di garantire che gli interventi di manutenzione straordinaria e le modifiche interne sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d'impresa effettuati con CIL non riguardino le parti strutturali, aggiunge, tra le finalità dell'asseverazione della CIL operata dal tecnico abilitato, proprio quella di attestare che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio (nuovo testo del comma 4 dell'art. 6 del T.U. edilizia).

Viene altresì eliminato l'obbligo, limitatamente alle opere all'interno dei fabbricati adibiti ad esercizio d'impresa, di trasmettere le dichiarazioni di conformità da parte dell'Agenzia  per le imprese. Nel corso dell'esame in sede referente è stato stabilito che all'amministrazione comunale deve essere trasmessa non solo la CIL asseverata ma anche l'elaborato progettuale (riprendendo quindi, in sostanza, l'obbligo, previsto dal testo previgente, di presentare all'amministrazione "una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali") e che il tecnico che assevera la CIL deve attestare anche la compatibilità dell'intervento con la normativa sismica e sul rendimento energetico nell'edilizia.

Consequenziale all'eliminazione della relazione tecnica √® la modifica operata dal numero 5) della¬†lettera c), che modifica il T.U. edilizia al fine di far riferimento non pi√Ļ alla relazione tecnica ma alla CIL¬†asseverata.

La disciplina delle modalità di effettuazione dei controlli è demandata alle leggi regionali (numero 4) della lettera c)).

Da segnalare inoltre, con riferimento a tutti gli interventi eseguibili previa CIL (vale a dire quelli elencati dal comma 2 dell'art. 6 del T.U. edilizia), la semplificazione introdotta dal numero 3) della lettera c), che svincola il soggetto interessato dall'obbligo di provvedere alla presentazione  degli atti di aggiornamento catastale: la nuova disposizione infatti prevede che l'amministrazione comunale inoltri tempestivamente la CIL all'Agenzia delle entrate.

In sede referente è stato previsto che, a tali fini, la CIL sia integrata con la Comunicazione di fine lavori.

Con riguardo alle opere interne, infine, la lettera h), numero 1), del comma 1, stabilisce che, per gli interventi di manutenzione straordinaria effettuabili previa CIL (definiti dall'art. 6, comma 2, lett. a) del T.U. edilizia) il contributo di costruzione sia commisurato alle sole opere di urbanizzazione.

In sede referente è stato precisato che tale norma trova applicazione purché tali interventi comportino aumento del carico urbanistico.

E' stato altresì stabilito, in sede referente, che il contributo di costruzione, nel caso di interventi da realizzarsi su immobili di proprietà dello Stato e di interventi di manutenzione straordinaria effettuabili semplicemente previa CIL, è commisurato alle sole opere di urbanizzazione a condizione che dall'intervento derivi un aumento della superficie calpestabile.

Nel corso dell'esame in sede referente è stato inserito il numero 01) della lettera c) del comma 1, che include tra gli interventi di manutenzione ordinaria eseguibili senza titolo abilitativo, l'installazione di pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12kW.

Sanzioni e controlli

Nel corso dell'esame in sede referente è stato modificato il numero 5) della lettera c) al fine di elevare da 258 a 1.000 euro la sanzione pecuniaria per la mancata presentazione della CIL o (nel caso di manutenzioni straordinarie o di modifiche interne sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d'impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali, o di modifiche della destinazione d'uso dei locali adibiti ad esercizio d'impresa) della CIL asseverata.

Il comma 2-bis, inserito in sede referente, prevede che le regioni a statuto ordinario emanino norme per la disciplina relativa all'effettuazione dei controlli sull'attività edilizia libera entro 60 giorni dall'entrata in vigore della presente legge di conversione.

Interventi di conservazione

La lettera b) del comma 1 introduce la definizione di "interventi di conservazione".

La norma stabilisce che lo strumento urbanistico individua gli edifici esistenti non pi√Ļ compatibili con¬†gli indirizzi della pianificazione e che, in tal caso, l'amministrazione comunale pu√≤ favorire, in alternativa¬†all'espropriazione, la riqualificazione delle aree attraverso forme di compensazione e dispone altres√¨¬†che, nelle more dell'attuazione del piano, resta salva la facolt√† del proprietario di eseguire tutti gli

interventi conservativi (ad eccezione della demolizione e successiva ricostruzione non giustificata da obiettive ed improrogabili ragioni di ordine statico od igienico sanitario).

Nel corso dell'esame in sede referente è stato precisato che le citate forme di compensazione devono incidere sull'area interessata e non implicare aumenti della superficie coperta.

Permesso di costruire

La lettera e) del comma 1 introduce una nuova ipotesi di permesso di costruire in deroga anche alle destinazioni d'uso per gli interventi di ristrutturazione edilizia attuati anche in aree industriali dismesse, previa deliberazione del Consiglio comunale che ne attesta l'interesse pubblico.

Il testo originario prevede che tale deroga sia possibile anche per gli interventi di ristrutturazione urbanistica, i quali però sono stati esclusi nel corso dell'esame in sede referente.

In sede referente è stato inoltre introdotto, quale requisito per l'applicazione della norma, che il mutamento di destinazione d'uso non deve comportare un aumento della superficie coperta prima dell'intervento di ristrutturazione, ed è stato stabilito che resta fermo, nel caso di insediamenti  commerciali, il disposto dell'art. 31, comma 2, del D.L. 201/2011.

L'art. 31, comma 2, statuisce che costituisce principio generale dell'ordinamento nazionale la libertà di apertura di nuovi esercizi commerciali sul territorio senza contingenti, limiti territoriali o altri vincoli di qualsiasi altra natura, esclusi quelli connessi alla tutela della salute, dei lavoratori, dell'ambiente, ivi incluso l'ambiente urbano, e dei beni culturali. La stessa norma però consente alle Regioni e agli enti locali di prevedere, senza discriminazioni tra gli operatori, anche aree interdette agli esercizi commerciali, ovvero limitazioni ad aree dove possano insediarsi attività produttive e commerciali solo qualora vi sia la necessità di garantire la tutela della salute, dei lavoratori, dell'ambiente, ivi incluso l'ambiente urbano, e dei beni culturali.

La lettera f) del comma 1 prevede la proroga dei termini di inizio e di ultimazione dei lavori, contemplati dal permesso di costruire, in caso di blocco degli stessi lavori causato da iniziative dell'amministrazione o dell'autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate.

In sede referente è stata introdotta una nuova fattispecie di proroga dei termini citati nel caso di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all'inizio dei lavori.

Nel corso dell'esame in sede referente sono stati soppressi i numeri 1) e 2) della lettera g) che disciplina la misura del contributo per il rilascio del permesso di costruire per gli interventi di trasformazione urbana complessi e, in particolare, consente allo strumento attuativo di prevedere che le opere di urbanizzazione siano direttamente messe in carico all'operatore privato che ne resta proprietario, assicurando comunque che vengano garantite la corretta urbanizzazione, infrastrutturazione ed insediabilità degli interventi, la loro sostenibilità economico-finanziaria, le finalità di interesse generale delle opere realizzate e dei relativi usi.

Il numero 3) della medesima lettera g) aggiunge, ai criteri che la regione deve considerare nella redazione delle tabelle parametriche che i comuni devono utilizzare per la determinazione degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, un criterio di differenziazione tra gli interventi finalizzato ad incentivare, in modo particolare nelle aree a maggiore densità del costruito, quelli di ristrutturazione edilizia anziché quelli di nuova costruzione.

Un ulteriore criterio è stato aggiunto nel corso dell'esame in sede referente e consiste in un criterio di valutazione del maggior valore generato da interventi su aree o immobili in variante urbanistica, in deroga o con cambio di destinazione d'uso (nuova lettera d-ter del comma 4 dell'art. 16 del T.U. edilizia). Viene altresì stabilito che tale maggior valore, calcolato dall'amministrazione comunale, viene suddiviso in misura non inferiore al 50% tra il comune e la parte privata ed erogato da quest'ultima al comune stesso sotto forma di contributo straordinario, che attesta l'interesse pubblico, in versamento finanziario, vincolato a specifico centro di costo per la realizzazione di opere pubbliche e servizi da realizzarsi nel contesto in cui ricade l'intervento, cessione di aree o immobili da destinare a servizi di pubblica utilità, edilizia residenziale sociale o opere pubbliche.

Con riferimento a tale disciplina di calcolo del maggior valore, il nuovo comma 4-bis dell'art. 16 del¬†T.U. edilizia (D.P.R. 380/2001) ‚Äď che viene introdotto dal nuovo numero 3-bis) della lettera g),¬†aggiunto in sede referente ‚Äď fa salve le diverse disposizioni delle legislazioni regionali e degli¬†strumenti urbanistici generali comunali.

Il successivo numero 4) della lettera g) stabilisce che tali criteri debbano essere utilizzati dai comuni anche nel caso di mancata definizione delle tabelle parametriche da parte della regione. Nel corso dell'esame in sede referente la norma è stata integrata al fine di fare salve, anche in questo caso, le diverse disposizioni delle legislazioni regionali e degli strumenti urbanistici generali comunali.

Il successivo numero 5), sempre nell'ottica di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, consente ai comuni di deliberare, per gli interventi di ristrutturazione edilizia, che i costi di costruzione siano inferiori ai valori determinati per le nuove costruzioni. Il testo previgente prevedeva invece che tali costi potessero essere "non superiori".

La lettera h), numero 2), del comma 1, al fine di agevolare gli interventi di densificazione edilizia, per la ristrutturazione, il recupero e il riuso degli immobili dismessi o in via di dismissione, prevede una riduzione del contributo di costruzione in misura non inferiore al 20% rispetto a quello previsto per le nuove costruzioni.

Ai comuni è demandata la definizione, entro 90 giorni dall'entrata in vigore della disposizione, dei criteri e delle modalità per l'applicazione della relativa riduzione.

Nel corso dell'esame in sede referente è stato stabilito che la riduzione sia applicabile nei casi non interessati da varianti urbanistiche, deroghe o cambi di destinazione d'uso comportanti maggior valore rispetto alla destinazione originaria.

Il comma 1, lettera i), prevede che i termini per il rilascio del permesso di costruire siano¬†raddoppiati nei soli casi di progetti particolarmente complessi, secondo la motivata risoluzione del¬†responsabile del procedimento, e non anche, come prevedeva il testo previgente, in tutti i comuni con¬†pi√Ļ di 100.000 abitanti.

Il comma 2-ter, inserito nel corso dell'esame in sede referente, esclude l'applicazione della norma dettata dalla lettera i) del comma 1, per i comuni obbligati all'esercizio in forma associata della funzione fondamentale della pianificazione urbanistica ed edilizia, prima che sia decorso un anno dall'entrata in vigore della presente legge di conversione.

La lettera q) del comma 1 dell'articolo 17 introduce nell'ordinamento nazionale (nuovo art. 28-bis del T.U. edilizia) la disciplina del permesso di costruire convenzionato, mutuandolo dalla normativa regionale. Il permesso di costruire viene rilasciato in seguito alla stipula di una convenzione che, in particolare, deve disciplinare:

a) la cessione di aree anche al fine dell'utilizzo di diritti edificatori;

b) la realizzazione di opere di urbanizzazione;

c) le caratteristiche morfologiche degli interventi;

d) la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale.

Nel corso dell'esame in sede referente, è stata soppressa la parte del comma 1 del nuovo art. 28-bis del T.U. edilizia, che prevede il controllo del Comune ed è stato precisato che la convenzione (relativa al permesso di costruire) deve essere approvata con delibera del Consiglio comunale. A seguito del rinvio in Commissione, è stato specificato che l'approvazione della convenzione è demandata a una delibera del Consiglio comunale salva diversa previsione regionale.

Sanzioni

Nel corso dell'esame in sede referente è stata aggiunta, al comma 1, la lettera q-bis), che introduce sanzioni pecuniarie da 2.000 a 20.000 euro in caso di inottemperanza accertata all'ingiunzione di demolizione degli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali (nuovo comma 4-bis dell'art. 31 del T.U. edilizia).

Lo stesso comma 4-bis elenca i casi, nei quali la sanzione è sempre irrogata nella misura massima. Ciò avviene qualora gli interventi suddetti siano stati effettuati sulle aree e sugli edifici assoggettati a vincoli di inedificabilità, forestali o di tutela dei beni culturali e paesaggistici, o effettuati su aree destinate ad opere e spazi pubblici o ad interventi di edilizia residenziale pubblica o su aree a rischio idrogeologico elevato o molto elevato.

Il medesimo comma considera la mancata o tardiva emanazione del provvedimento sanzionatorio come elemento di valutazione della performance individuale, nonché di responsabilità disciplinare e amministrativo-contabile del dirigente e del funzionario inadempiente (salve le responsabilità penali).

La stessa lettera q-bis) aggiunge altresì un comma 4-ter, che stabilisce che i proventi delle succitate sanzioni sono di competenza comunale e ne disciplina la destinazione (stabilendo che i proventi sono destinati esclusivamente alla demolizione/rimessione in pristino delle opere abusive e alla acquisizione/attrezzatura di aree a verde pubblico), nonché un comma 4-quater che, lasciando ferme le competenze delle regioni a statuto speciale e alle province autonome, consente alle regioni a statuto ordinario di aumentare l'importo delle sanzioni e stabilirne la periodica reiterabilità nei casi di permanenza dell'inottemperanza all'ordine di demolizione.

Varianti eseguibili mediante SCIA

Il comma 1, lettera m), contiene disposizioni in materia di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA). In particolare, il numero 2) intende ampliare la casistica delle varianti attuabili in corso d'opera mediante una SCIA e da comunicare nella fase di fine lavori. Sono realizzabili in tal modo, con attestazione del professionista, le varianti a permessi di costruire che soddisfano tutte le seguenti condizioni:

non configurano una variazione essenziale;

sono conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie;

sono attuate dopo l'acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore.

Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante

La lettera n) del comma 1 introduce nel T.U. edilizia un nuovo articolo 23-ter che contiene una disciplina finalizzata a:

stabilire quali mutamenti della destinazione d'uso siano urbanisticamente rilevanti;

consentire sempre, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale. Con riferimento alle categorie funzionali individuate dalla norma, in sede referente la categoria "residenziale e turistico-ricettiva" è stata suddivisa in due categorie funzionali distinte: la categoria "residenziale" e quella "turistico-ricettiva".

Nel corso dell'esame in sede referente è stato stabilito che le regioni adeguino la propria legislazione ai principi dello stesso art. 23-bis entro 90 giorni dall'entrata in vigore della presente legge di conversione. Solo decorso tale termine troveranno applicazione diretta le norme dell'art. 23-bis.

Altre disposizioni

La lettera p) del comma 1 modifica il comma 5-ter dell'art. 25 del T.U. edilizia, inserito dal D.L. 69/2013, al fine di eliminare alcune incertezze interpretative. In base al nuovo testo le regioni a statuto ordinario disciplinano con legge le modalità per l'effettuazione dei controlli nell'ambito del procedimento di rilascio del certificato di agibilità e non anche, come prevedeva il testo previgente, le modalità per l'attuazione delle disposizioni di cui al comma 5-bis, concernenti l'attestazione della conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità da parte del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato.

Le lettere l), m), numero 1), e o), del comma 1, nonché il comma 2 contengono disposizioni di coordinamento, finalizzate a rendere coerente il T.U. edilizia con le disposizioni in materia di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) e a precisare che la DIA (ad eccezione della super-DIA) viene sostituita dalla SCIA.

Il comma 2-quater - introdotto in sede referente e volto ad introdurre un'aliquota dell'imposta del valore aggiunto pari al 4% per gli interventi di ristrutturazione degli edifici che beneficiano delle detrazioni delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici - è stato soppresso in seguito al rinvio in Commissione.

Il comma 3 prevede che le leggi regionali assicurino l'attivazione del potere sostitutivo allo scadere dei termini assegnati ai comuni per l'adozione, da parte degli stessi, dei piani (urbanistici) attuativi.

Il comma 4 consente l'attuazione per stralci funzionali delle convenzioni di lottizzazione previste dalla legge urbanistica (art. 28 della L. 1150/1942) o degli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale. Allo stesso modo, anche la quantificazione degli oneri di urbanizzazione o delle opere di urbanizzazione da realizzare, nonché delle relative garanzie potrà essere riferita ai relativi stralci, purché, come richiede la norma, l'attuazione parziale sia coerente con l'intera area oggetto d'intervento.

Il comma 5 reca la clausola di invarianza finanziaria.

Articolo 17-bis - Regolamento unico edilizio

L'articolo 17-bis, inserito nel corso dell'esame in sede referente, prevede, al comma 1, lettera a), la conclusione, in sede di Conferenza unificata, di accordi o intese per l'adozione di uno schema di regolamento edilizio-tipo al fine di semplificare ed uniformare le norme e gli adempimenti (nuovo comma 1-sexies dell'art. 4 del testo unico edilizia di cui al D.P.R. n. 380/2001).

A seguito del rinvio in Commissione, è stata soppressa la lettera b) del comma 1 dell'articolo 17-bis, che modificava l'art. 24, comma 1, del testo unico edilizia, al fine di stabilire che il certificato di agibilità non attesta la sussistenza delle condizioni di igiene e salubrità, ma la conformità delle opere eseguite al progetto assentito.

Tags: , ,
0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato.

© Copyright - Italia ius | Diritto Amministrativo Italiano - mail: info@italiaius.it - Questo sito √® gestito da Cosmo Giuridico Veneto s.a.s. di Marangon Ivonne, con sede in via Centro 80, fraz. Priabona 36030 Monte di Malo (VI) - P. IVA 03775960242 - PEC: cosmogiuridicoveneto@legalmail.it - la direzione scientifica √® affidata all‚Äôavv. Dario Meneguzzo, con studio in Malo (VI), via Gorizia 18 - telefono: 0445 580558 - Provider: GoDaddy Operating Company, LLC

Hit Counter provided by Los Angeles Windows