La riforma Salva casa e i vincoli per la legislazione regionale in materia di cambio d’uso
La Corte costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale di alcune norme di legge della Regione Toscana in materia di mutamenti di destinazione d’uso degli immobili, per contrasto con i princìpi fondamentali stabiliti dall’art. 23-ter d.P.R. 380/2001, come modificato dalla cd. riforma Salva casa.
In particolare, era illegittima la disciplina toscana nella parte in cui, per i mutamenti di destinazione d’uso cd. verticale, manteneva l’obbligo di corresponsione anche degli oneri di urbanizzazione primaria, in contrasto con la disciplina statale che prevede il solo riferimento agli oneri di urbanizzazione secondaria e non richiede il reperimento di ulteriori aree per servizi o parcheggi.
Inoltre, era illegittima la previsione regionale che attribuiva ai Comuni la possibilità di stabilire, nei propri strumenti urbanistici, non solo “condizioni” ma anche “limitazioni” ai mutamenti di destinazione d’uso. Le limitazioni si distinguono dalle condizioni per un maggiore grado di incisività sul diritto di proprietà e ampliano indebitamente il margine di intervento comunale rispetto al modello delineato dalla normativa statale.
Infine, era incostituzionale la disciplina regionale transitoria che subordinava l’applicazione della normativa statale sull’uso degli immobili all’approvazione, entro due anni, di varianti urbanistiche comunali o di appositi atti di adeguamento. La disciplina statale prevede un’applicazione diretta e immediata delle nuove disposizioni, coerente con la finalità di semplificazione, ed è rivolta a tutti i soggetti dell’ordinamento, senza necessità di mediazione da parte della pianificazione comunale.
Post di Alberto Antico – avvocato
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Se legge il co.2 vedrà che non è come dice lei.
CONFRONTO CON I PUNTI SOLLEVATI DALLA CONSULTA CON LA LR VENETO: La legge regionale del Veneto appare “più prudente” rispetto a quella toscana su alcuni aspetti tecnici, ma inciampa sugli stessi termini lessicali (“limiti”) e su obblighi di dotazione territoriale (standard e parcheggi) che il Salva Casa intendeva invece eliminare per favorire la circolazione dei beni e il riuso edilizio nelle zone consolidate. Il fatto che il Veneto richieda ancora il reperimento di standard (comma 8) per i cambi tra categorie nelle zone A, B e C, mentre lo Stato lo esclude espressamente, rappresenta il punto di attrito più evidente con la giurisprudenza costituzionale appena sancita.
Applicazione Diretta e Semplificazione (Mediazione dei Comuni)
La Consulta ha bocciato l’idea che la riforma Salva Casa debba attendere varianti o atti di adeguamento comunali per essere efficace, poiché la legge statale è “diretta e immediata”.
Cosa dice la legge Veneto (Art. 42-bis, comma 6):
Per le unità al primo piano fuori terra, il Veneto stabilisce che il cambio d’uso è ammesso “soltanto nelle zone e negli edifici all’uopo specificamente individuati dal PI (Piano degli Interventi)”.
Il potenziale contrasto: Sebbene lo Stato (comma 1-quater) lasci alle Regioni il compito di disciplinare i piani terra e i seminterrati, la formulazione veneta sembra subordinare l’efficacia della norma a un atto di pianificazione attiva del Comune (l’individuazione specifica). Se questo atto viene interpretato come un passaggio obbligatorio “bloccante” (ovvero: se il Comune non individua, non si cambia d’uso), si riproporrebbe lo schema della “mediazione della pianificazione” censurato dalla Consulta.
La legge Veneto, mantiene una “porta aperta” al potere regolatorio dei Comuni (attraverso l’inciso finale del comma 9 e i commi 5-6).
La Consulta ha punito la Toscana proprio perché la legge regionale faceva da “filtro”, impedendo al cittadino di applicare subito la semplificazione statale se il Comune non era d’accordo. Il Veneto, usando i termini “limiti” e lasciando ai “regolamenti comunali” l’ultima parola sugli oneri/standard, rischia di cadere nello stesso vizio di incostituzionalità.
La distinzione tra Unità e Immobile: Il comma 5 della legge Veneto (quello che beneficia dell’esenzione del comma 8) parla di “singole unità immobiliari”. Il “Salva Casa” statale è invece più ampio. Se un utente volesse cambiare la destinazione d’uso di un intero piccolo edificio (non una singola unità) in zona B, la legge Veneto lo rimanderebbe al comma 8 (obbligo di standard), mentre lo Stato tenderebbe a favorirlo.
art. 19 dpr 380/2001-
3. Qualora la destinazione d’uso delle opere indicate nei commi precedenti, nonché di quelle nelle zone agricole previste dall’articolo 17, venga comunque modificata nei dieci anni successivi all’ultimazione dei lavori, il contributo di costruzione è dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione, determinata con riferimento al momento dell’intervenuta variazione. IL SALVA CASA SI PONE IN FORTE CONTRASTO CON TALE NORMA-NON SO COME MAI LA COLSULTA NON LO ABBIA RILEVATO
La liberalizzazione dei cambi d’uso, introdotta dal “ salva casa “, vale nelle zone A), B) e C) di cui all’articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia.
È perciò esclusa nelle zone agricole e nelle zone produttive. Quindi il problema proposto proprio non si pone.
Pensi ad un piano di recupero e mi sappia dire, se diventa un fossile oppure no, rispetto al salva casa.
Per comprendere il caso del cosiddetto ‘Salva Casa’, non mi spiego come mai la Consulta non abbia rilevato che esso si pone in forte contrasto con l’art. 19, comma 3, del D.P.R. n. 380/2001, che stabilisce che: 3. Qualora la destinazione d’uso delle opere indicate nei commi precedenti, nonché di quelle nelle zone agricole previste dall’articolo 17, venga comunque modificata nei dieci anni successivi all’ultimazione dei lavori, il contributo di costruzione è dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione, determinata con riferimento al momento dell’intervenuta variazione.
Ero convinto che la Consulta avrebbe dichiarato l’incostituzionalità del ‘Salva Casa’; tuttavia, sotto l’attuale presidenza, mi sembra si sia instaurato un evidente allineamento con le posizioni governative.
Personalmente nutro perplessità sulla opportunità delle norme pel cambio di destinazione d’uso fissate dall’art. 23-ter, in particolare per la non debenza degli spazi a parcheggio. Ma è un mio parere.
Tuttavia il legislatore ha, per una volta, chiarito i suoi obbiettivi e bisogna dare atto che la norma scritta con inconsueta chiarezza – mai sufficiente peraltro – non dava adito a particolari dubbi interpretativi.
Ciononostante molti comuni hanno insistito ( scorrettamente ma comprensibilmente ) con discutibili interpretazioni finalizzate solo a far cassa.
La Corte Costituzionale ha chiuso la faccenda con sentenza cristallina.
Chi ha orecchie per intendere intenda.
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