Ancora un’altra proroga dei titoli edilizi e dei PUA
L’art. 9, co. 2-bis d.l. 200/2025, comma ivi inserito dalla legge di conversione n. 26/2026, in vigore dal 1° marzo 2026, ha disposto una proroga … della proroga dei titoli edilizi e dei PUA contenuta nell’art. 10-septies, co. 1 d.l. 21/2022, come convertito dalla l. 51/2022, cd. decreto Ucraina-bis (proroga già estesa una prima volta con il d.l. 181/2023, come convertito dalla l. 11/2024, e poi una seconda con il d.l. 202/2024, come convertito dalla l. 15/2025).
Attualmente, risultano prorogati di quarantotto mesi (non più di trentasei mesi) i titoli edilizi e i piani attuativi formatisi fino al 31 dicembre 2025 (non più fino al 31 dicembre 2024).
Post di Alberto Antico – avvocato
Non è ancora un altra proroga.. è ancora un altra sanatoria.. d.l.infrastrutture: emendamento che sana ex legge dal 2022 le proroghe non comunicate..qualcuno si rende conto di cosa fanno? di come oramai siamo finiti?
L’art. 15 del DPR 380/2001 stabilisce con chiarezza che il permesso di costruire è soggetto a termini per l’inizio e l’ultimazione dei lavori e che, decorso il termine finale, il titolo decade di diritto per la parte non eseguita, salvo proroga richiesta anteriormente alla scadenza (o nei casi previsti dal comma 2-bis).
Ne deriva un principio consolidato: in assenza di proroga tempestiva, le opere eseguite oltre il termine di efficacia del titolo sono, in linea generale, prive di legittimazione urbanistico-edilizia.
In tale contesto si sono registrate frequenti contestazioni da parte delle amministrazioni comunali, anche a seguito della comunicazione di fine lavori intervenuta dopo la scadenza del titolo, con qualificazione degli interventi come abusivi per intervenuta decadenza del permesso.
L’intervento normativo oggetto del D.L. Infrastrutture, nella parte in cui “regolarizza” ex post proroghe non tempestivamente comunicate, incide direttamente su tale assetto: la questione centrale diventa infatti se e in che misura possa essere considerata ancora operante la decadenza automatica del titolo nei casi in cui la proroga, pur non formalizzata nei termini, venga successivamente ricondotta a validità.
Il nodo interpretativo riguarda dunque l’effetto di stabilizzazione ex post di situazioni che, secondo il meccanismo ordinario dell’art. 15, avrebbero determinato la perdita di efficacia del titolo.
il punto davvero delicato: la differenza tra regola ex ante (proroga richiesta nei termini) ed effetti ex post (sanatoria o “ricostruzione” della validità del titolo a posteriori).
Nel diritto edilizio quella distinzione pesa molto, perché l’art. 15 è costruito su un meccanismo abbastanza “secco” di decadenza automatica. Quando poi intervieni ex post, non stai solo “aggiustando una forma”, ma rischi di incidere su effetti già prodotti (decadenza, eventuale abusività, sanzioni).
È lì che si gioca tutto: non tanto se si può prorogare, ma se si può far rivivere retroattivamente un titolo già inefficace e con quali limiti.
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