Calcolo delle altezze ai sensi del d.m. 1444/1968
Il TAR Veneto ha dato atto dell’orientamento giurisprudenziale costante, secondo cui, al fine del calcolo delle altezze massime assentibili ex art. 8 d.m. 1444/1968 (nel caso di specie, per un edificio in Zona B), il parametro degli edifici “preesistenti e circostanti” cui ci si riferisce sono quelli confinanti, anche se situati in altre Zone.
Se il Comune rilascia un titolo compiendo una diversa valutazione e per questo il titolo viene annullato, detto vizio di illegittimità non osta all’applicabilità dell’art. 38 d.P.R. 380/2001.
Post di Alberto Antico – avvocato
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Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta) – N. 03115/2023REG.PROV.COLL.
LA “QUERELLE ” DEGLI EDIFICI “CIRCOSTANTI” – IL C.d. S. ora possibilista per considerare edifici non immediatamente contermini.
“…..9. Con il secondo motivo di ricorso i ricorrenti:
a) deducono la violazione della disciplina sull’altezza massima degli edifici in zona omogenea B, prevista dall’art. 8 d.m. n. 1444/1968, sotto due distinti profili:
a.1) essendo stata superata l’altezza degli edifici preesistenti e circostanti, non essendo a tal fine rilevante il rispetto della previsione dell’art. 22, lett. c) delle NTA, secondo cui l’altezza massima degli edifici nelle zone B1/R residenziali è di 12 metri in caso di nuova edificazione, stante la prevalenza della normativa nazionale di cui all’art. 8 del d.m. n. 1444/1968, che fissa l’altezza massima dei nuovi edifici nelle zone “B” facendo riferimento a quella degli “edifici preesistenti e circostanti”;
a.2) ad ogni modo essendo stata superato il limite di altezza di 12 metri, in quanto il locale sottotetto sarebbe in realtà abitabile e dovrebbe pertanto essere calcolato a tali fini;
b) lamentano la presunta violazione della disciplina sulle distanze minime fra fabbricati, sostenendo che la stessa andrebbe calcolata non nel rispetto dell’art. 9 del d.m. n. 1444/1968 (distanza minima di 10 metri fra pareti finestrate), bensì secondo la diversa previsione dell’art. 3.4.12 del Regolamento locale di igiene, per cui la distanza fra l’edificio erigendo e il fabbricato dei ricorrenti dovrebbe essere maggiore dell’altezza dell’edificio più alto. Ad ogni modo non sarebbe rispettata neanche la distanza prevista dall’art. 9 del d.m. n. 1444/1968, a tal fine dovendo considerare anche i balconi aggettanti (della larghezza di circa 1 metro) previsti sulla facciata ovest (ai vari piani) dell’edificio costruendo.
9.1. Anche tali censure risultano infondate, oltre a rivelarsi inammissibili nel momento in cui con una di esse si finisce nella sostanza per tutelare interessi afferenti a soggetti privati diversi dai ricorrenti, laddove si considera, ai fini della violazione del limite di distanza tra edifici, una porzione di parete diversa da quella frontistante la parete dell’edificio dei ricorrenti (v. sub § 9.5).
9.2. Com’è noto, per gli edifici siti in zona omogenea B, l’art. 8 d.m. n. 1444/1968 prevede che: “l’altezza massima dei nuovi edifici non può superare l’altezza degli edifici preesistenti e circostanti, con la eccezione di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche, sempre che rispettino i limiti di densità fondiari di cui all’art. 7”.
Al riguardo, per la definizione del concetto di “circostante o limitrofo” rileva la costante giurisprudenza (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 9 settembre 2014, n. 4553; 14 maggio 2014, n. 2469), secondo cui, in applicazione del criterio letterale (privilegiato dall’art. 12 delle preleggi), la locuzione “edifici circostanti” indica lessicalmente gli edifici che si trovano intorno all’area oggetto del permesso, senza a tali fini poter estendere l’area di interesse ad ulteriori concetti come zona o fasce territoriale o comparto.
Ciò nonostante, l’intento di restringere l’area di confronto non può essere portata all’estremo di poter ritenere rilevanti ai fini del calcolo dell’altezza ammissibile i soli edifici confinanti, trattandosi di locuzione di distinto significato oggettivamente riferibile ad un ambito più circoscritto.
9.3. In ragione di ciò, si ritiene che possano fungere da parametro ex art. 8 d.m. n. 1444/1968 le costruzioni (almeno tre), di altezza pari o superiore a quella di 12 metri, che, sebbene non confinanti con il terreno interessato dall’erigendo edificio, insistano nell’area circostante, comunque circoscritta e non eccessivamente estesa. Invero, a circa 200 metri dalla palazzina oggetto di contestazione, o comunque ad una distanza inferiore, insistono edifici che raggiungono anche i 14 metri di altezza, come si evince dalla documentazione versata in atti in primo grado sia dalla società intimata in data 20 luglio 2015 che dal comune resistente in data 8 gennaio 2016 (con riferimento a quest’ultima, in particolare dalla riproduzione fotografica dell’inquadramento territoriale con vista aerea, che rappresenta chiaramente la vicinanza degli edifici con altezza simile a quella dell’immobile in esame)….”
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