Demolizione e ricostruzione con arretramento
L’art. 2 bis, c. 1 ter del d.P.R. n. 380/2001 recita: “In ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell'area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione e' comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l'intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell'altezza massima dell'edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e in ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti esclusivamente nell'ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale, fatti salvi le previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti e i pareri degli enti preposti alla tutela”.
La norma, in sostanza, permette di demolire e ricostruire un edificio non abusivo, ovvero legittimamente costruito, rispettando le distanze preesistenti ed, eventualmente, aumentando anche la superficie e/o il volume, senza sopravanzare rispetto all’esistente.
Quid iuris in caso di arretramento?
Dato che la disposizione contiene la seguente espressione “nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti”, appare ragionevole ipotizzare che l’intervento di demo-ricostruzione possa avvenire anche in arretramento rispetto all’esistente.
In tale caso, inoltre, non vi è affatto la necessità di rispettare i tre metri tra le costruzioni ex art. 873 c.c. e/o i dieci metri tra pareti finestrate, ex art. 9 del d.m. n. 1444/1968.
La norma, infatti, come interpretata dalla Circolare ministeriale dei Ministeri delle Infrastrutture e dei Trasporti e della Pubblica Amministrazione del 02.12.2020 prevede espressamente la deroga alla normativa statale suddetta: “l’articolo 2-bis … è finalizzato a regolare la specifica ipotesi nella quale, in occasione di un intervento di demolizione e ricostruzione di edificio preesistente, insorgano problemi inerenti al rispetto di norme in materia di distanze tra edifici (siano esse contenute nell’articolo 9 del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, o in qualsiasi altra normativa)”.
In ragione di ciò, se è vero che plus semper in se continet quod est minus, non si ravvisano impedimenti giuridici ad effettuare un intervento di ristrutturazione edilizia con demo-ricostruzione in arretramento rispetto all’esistente, pur senza rispettare le normative statali sulle distanze.
Voi cosa ne pensate?
Post di Matteo Acquasaliente - avvocato
Concordo pienamente
Il problema si pone anche per le sopraelevazioni, nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti a distanza inferiore da confini e fabbricati, risultano possibili?
Buonasera,
se la sopraelevazione deriva dall'”incentivo volumetrico” previsto dalla norma in commento, non ravviso ostacoli ad applicare le conclusioni sopra indicate anche a tale ipotesi.
Cordiali saluti.
Avv. Matteo Acquasaliente
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