Gli interventi di ristrutturazione edilizia “leggera” sono onerosi nel Veneto?
QUESITO: gli interventi di ristrutturazione edilizia “leggera” sono onerosi nel Veneto?
Sulla base della normativa statale e regionale sotto richiamata sembrerebbe di sì, considerato che: a) la loro onerosità è stabilita dagli artt. 82 e 83 della legge regionale 61/85; b) la possibilità di disciplinare a livello regionale l’onerosità degli interventi soggetti a dia è prevista dal testo unico in materia edilizia (art. 22 del d.P.r. 380/2001); c) si tratta di disposizione della legge regionale 61/1985 non in contrasto con il testo unico in materia edilizia (art. 13 l.r. 13/2003).
arch. Fiorenza Dal Zotto
Estratto D.P.R.380/2001
Art. 22 (L) - Interventi subordinati a denuncia di inizio attività
1. Sono realizzabili mediante denuncia di inizio attività gli interventi non riconducibili all'elenco di cui all'articolo 10 e all'articolo 6, che siano conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente.
2. Sono, altresì, realizzabili mediante denuncia di inizio attività le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22
gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire. Ai fini dell'attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonché ai fini del rilascio del certificato di agibilità, tali denunce di inizio attività costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell'intervento principale e possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori.
(comma così modificato dall'art. 30, comma 1, lettera e), decreto-legge n. 69 del 2013)
3. In alternativa al permesso di costruire, possono essere realizzati mediante denuncia di inizio attività:
a) gli interventi di ristrutturazione di cui all'articolo 10, comma 1, lettera c);
b) gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti; qualora i piani attuativi risultino approvati anteriormente all'entrata in vigore della legge 21 dicembre 2001, n. 443, il relativo atto di ricognizione deve avvenire entro trenta giorni dalla richiesta degli interessati; in mancanza si prescinde dall'atto di ricognizione, purché il progetto di costruzione venga accompagnato da apposita relazione tecnica nella quale venga asseverata l'esistenza di piani attuativi con le caratteristiche sopra menzionate;
c) gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.
4. Le regioni a statuto ordinario con legge possono ampliare o ridurre l'ambito applicativo delle disposizioni di cui ai commi precedenti. Restano, comunque, ferme le sanzioni penali previste all'articolo 44.
5. Gli interventi di cui al comma 3 sono soggetti al contributo di costruzione ai sensi dell'articolo 16. Le regioni possono individuare con legge gli altri interventi soggetti a denuncia di inizio attività, diversi da quelli di cui al comma 3, assoggettati al contributo di costruzione definendo criteri e parametri per la relativa determinazione.
6. La realizzazione degli interventi di cui ai commi 1, 2 e 3 che riguardino immobili sottoposti a tutela storico-artistica o paesaggistica-ambientale, è subordinata al preventivo rilascio del parere o dell'autorizzazione richiesti dalle relative previsioni normative. Nell'ambito delle norme di tutela rientrano, in particolare, le disposizioni di cui al decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490 (ora decreto legislativo n. 42 del 2004 - n.d.r.).
7. È comunque salva la facoltà dell'interessato di chiedere il rilascio di permesso di costruire per la realizzazione degli interventi di cui ai commi 1 e 2, senza obbligo del pagamento del contributo di costruzione di cui all'articolo 16, salvo quanto previsto dal secondo periodo del comma 5. In questo caso la violazione della disciplina urbanistico-edilizia non comporta l'applicazione delle sanzioni di cui all'articolo 44 ed è soggetta all'applicazione delle sanzioni di cui all'articolo 37.
Estratto legge regionale 61/1985
Art. 82 - (Determinazione dell’incidenza degli oneri di urbanizzazione).
Il Consiglio Regionale adotta o varia con delibera apposite tabelle contenenti il costo teorico base e i parametri per la determinazione dell’incidenza delle spese di urbanizzazione primaria e secondaria, con riferimento alle opere elencate all’art. 4 della L. 29 settembre 1964, n. 847, come modificato dall’art. 44 della L. 22 ottobre 1971, n. 865, nonchè alle quantità minime inderogabili fissate dal D.M.LL.PP. 2 aprile 1968, n. 1444, e dalla presente legge.
Il Consiglio Comunale delibera l’incidenza degli oneri di urbanizzazione moltiplicando il costo teorico base per i parametri che in relazione alla classe di ampiezza, all’andamento demografico e alle caratteristiche geografiche del Comune e alle zone territoriali omogenee previste dallo strumento urbanistico generale, sono individuati dalle tabelle di cui al primo comma per le opere con destinazione d' uso residenziale; industriale, artigianale e agricolo; turistico, commerciale e direzionale.
Agli effetti della determinazione degli oneri le zone territoriali omogenee C1 e C2 sono considerate come zona C.
Per gli interventi relativi a opere con destinazione d' uso residenziale e turistico, il volume da considerare ai fini del presente articolo è quello dato dal prodotto dell’altezza lorda per la superficie complessiva, determinata ai sensi dell’art. 2 del D.M. LL.PP. 10 maggio 1977, concernente la determinazione del costo di costruzione di nuovi edifici; per gli interventi relativi a opere con destinazione d' uso commerciale, direzionale, artigianale, industriale e agricolo, la superficie da considerare ai fini del presente articolo è quella utile di tutti i piani, compresi quelli interrati, con identica destinazione d' uso.
Per il calcolo dell’incidenza degli oneri di urbanizzazione per le opere a uso residenziale, il Consiglio Comunale determina preliminarmente il valore dell’incremento insediativo teorico dello strumento urbanistico generale in base all’attuale popolazione residente e alla capacità insediativa derivante dall’applicazione degli indici di fabbricabilità stabiliti per le singole zone e assumendo che a ogni abitante insediato o da insediare corrispondono 120 mc di edificio.
Nei comuni classificati di montagna, con riferimento alle zone territoriali I.S.T.A.T., la pendenza va riferita alle singole zone territoriali omogenee previste dagli strumenti urbanistici generali ed è data dalla media fra la pendenza minima e la massima.
Il moltiplicatore relativo alla presenza di coste marine, lacustri o lagunari si applica solo nelle zone diverse dalle zone territoriali omogenee di tipo A, B o C1, individuate dallo strumento urbanistico generale, e destinate a complessi residenziali che abbiano nell’uso della costa la loro ragione d' essere.
Il contributo commisurato all’incidenza delle spese di urbanizzazione relativo a interventi di ristrutturazione, ivi compresi gli ampliamenti che non comportino aumento della superficie utile da calpestio, è pari a quello calcolato per interventi di nuova edificazione moltiplicato per 0,20.
Art. 83 - (Determinazione della quota del costo di costruzione).
La quota del contributo per il rilascio della concessione, commisurata al costo di costruzione e non superiore al 10%, ai sensi dell’art. 6 della L. 28 gennaio 1977, n. 10, così come modificato dall’art. 9 del D.L. 23 gennaio 1982, n. 9, convertito nella L. 25 marzo 1982, n. 94, è determinata da apposite tabelle adottate o variate con delibera del Consiglio Regionale.
Il Sindaco all’atto del rilascio della concessione a edificare stabilisce, in base alle caratteristiche, alla tipologia e all’ubicazione dell’edificio e secondo quanto determinato dalle tabelle di cui al comma precedente, l’ammontare della quota di contributo pertinente all’intervento specifico.
Le modalità per il computo della superficie complessiva, su cui applicare il costo di costruzione, sono quelle previste dal D.M.LL.PP. 10 maggio 1977, concernente la determinazione del costo di costruzione di nuovi edifici.
La determinazione delle caratteristiche dell’edificio è fatta con riferimento alle classi di edifici descritte all’art. 8 del sopra citato decreto.
Per gli alloggi, la cui costruzione è ammessa dagli strumenti urbanistici in zona artigianale o industriale, valgono i parametri pertinenti alle zone territoriali omogenee di tipo C.
Nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia su edifici esistenti o di costruzioni o impianti destinati ad attività turistiche, il costo di costruzione, calcolato sulla base di una stima analitica, dei lavori rispettivamente, ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 6 o del secondo comma dell’art. 10 della L. 28 gennaio 1977, n. 10, non può superare quello stabilito annualmente con decreto del Ministero dei Lavori Pubblici, ai sensi del primo comma dell’art. 6 di detta legge.
Estratto della legge regionale 1 agosto 2003, n. 13
Art. 13 – Disciplina transitoria dell’attività edilizia.
Fino all’entrata in vigore della legge regionale di riordino della disciplina edilizia trovano applicazione le disposizioni di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia” e successive modificazioni, nonché le disposizioni della legge regionale 27 giugno 1985, n. 61 “Norme per l’assetto e l’uso del territorio” e successive modificazioni, che regolano la materia dell’edilizia in maniera differente dal testo unico e non siano in contrasto con i principi fondamentali desumibili dal testo unico medesimo.
In reltà non vi è confusione, ricordo infatti, che l’art 6 del DPR 380/01 al secondo comma definisce quegli interventi di manutenzione straordinaria che non richiedono più nessun titolo edilizio, mentre il comma 6 alla lettera a), stabilisce che le regioni possono estendere la disciplina dell’attività libera anche ad altri interventi edilizi; la regione con la modifica dell’art 76 della legge regionale 61/85, ha recepito tale disposto rendendo gli interventi di fusione e frazionamento manutenzione straordinaria e gratuita se in residenza e priva di parti comuni.
terrei a precisare che si deve trattare sempre e comunque, a mio avviso, di interventi di manutenzione straordinaria. Mi spiego. Se, prima, la semplice chiusura di una porta con una tramezza che avesse comportato il frazionamento di una in due unità, sarebbe stata qualificata quale intervento di ristrutturazione, ora, riconducendo la chiusura di una porta a opera di manutenzione straordinaria, tale opera, anche se comporta la divisione di una unità in due non costituisce più ristrutturazione, ma manutenzione straordinaria. Diverso però è il caso se la divisione di una unità in due è accompagnata da interventi rilevanti che vanno al di là della semplice manutenzione straordinaria. Se, a titolo esemplificativo, devo interventire su un ampio magazzino e garage al piano terra per creare una nuova unità abitativa distinta rispetto a quella soprastante, gli interventi che andrò a realizzare (nuovo bagno, cucina, ecc,), vanno comunque al di là della manuenzione straordinaria e pertanbto verranno qualificati come ristrutturazione edilziia. Almeno questo è il mio pensiero, anche confortato dalla dottrina che si può trovare sull’argomento considerato che si tratta di norma già contemplata, seppure con alcune piccole differenze, dalla legge della regione lombardia.
In più và aggiunta anche la “confusione urbanistico-edilizia” fatta con la L.R. n. 34/2012; là dove si mescola la ristrutturazione edilizia con la manutenzione straordinaria (in contrasto con le definizioni contenute nell’art. 3 del D.P.R. n. 380/2001 e s.m.i.) e ne vien fuori un cocktail micidiale che non si capisce più con che tipo di istanza edilizia si possano fare tali interventi. Fantastico!
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