Il Consiglio di Stato affermò già nel 2014 che anche il cambio d’uso senza opere può incrementare il carico urbanistico (fornendo indicazioni sul concetto di carico urbanistico)
Il Consiglio di Stato, sez. IV, con la sentenza del 03 settembre 2014 n. 4483 conferma la sentenza del T.A.R. Veneto n. 1445/2012, commentata nel post del 03.12.2012, in materia di contributo di costruzione connesso al cambio d’uso c.d. funzionale.
In questa pronuncia il Collegio stabilisce che il cambio d’suo senza opere, laddove comporti il passaggio tra categorie edilizie omogenee determinanti un aumento del carico urbanistico, implica il pagamento del contributo di costruzione perché: “L'art. 19 comma 3 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 dispone, in modo affatto chiaro, che "Qualora la destinazione d'uso delle opere indicate nei commi precedenti...venga comunque modificata nei dieci anni successivi all'ultimazione dei lavori, il contributo di costruzione è dovuto nella misura massima corrispondente alla nuova destinazione, determinata con riferimento al momento dell'intervenuta variazione".
La disposizione si riferisce in modo omnicomprensivo al contributo di costruzione, come definito dal precedente art. 16, senza distinzione tra le sue componenti, e quindi tanto alla quota parte riferibile agli oneri di urbanizzazione, quanto a quella relativa al costo di costruzione, e trova giustificazione nel diverso regime, più favorevole per gli immobili a destinazione industriale o artigianale (per i quali ai sensi del precedente comma 1 è dovuto contributo limitato ai soli oneri urbanizzativi) e più gravoso per gli immobili a destinazione turistica, commerciale, direzionale e a servizi (per cui invece ai sensi del comma secondo, oltre agli oneri urbanizzativi è dovuto un contributo commisurato anche al costo di costruzione, sebbene nella più ridotta misura ivi specificata, pari al 10% del costo di costruzione documentato).
Ne consegue che, come chiarito da questa Sezione, la quota parte relativa al costo di costruzione è comunque dovuta "...anche in presenza di una trasformazione edilizia che, indipendentemente dall'esecuzione fisica di opere, si rivela produttiva di vantaggi economici ad essa connessi, situazione che si verifica per il mutamento di destinazione o comunque per ogni variazione anche di semplice uso che comporti un passaggio tra due categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico" (Cons. Stato, Sez. IV, 20 dicembre 2013, n. 6160; vedi anche 14 ottobre 2011, n. 5539, quest'ultima peraltro nel senso che anche la sola variazione di destinazione d'uso all'interno di una stessa categoria, da commercio all'ingrosso a commercio al dettaglio, giustifica il pagamento del contributo, anche per la quota afferente al costo di costruzione).
D'altro canto, è indiscutibile che il mutamento di destinazione d'uso, ancorché senza opere edilizie, da una tipologia utilizzativa artigianale ad altra commerciale implica un mutamento del carico urbanistico, connesso ai ben diversi flussi di traffico e clientela, nonché della redditività, e quindi dei vantaggi economici connessi alla destinazione e all'attività.
In relazione all'incontestato mutamento della destinazione d'uso comportante passaggio da una ad altra tipologia e/o categoria edilizia, d'altra parte, il Comune non era tenuto a supportare la propria richiesta con alcuna motivazione specifica, essendo sufficiente il richiamo al presupposto giuridico-fattuale, ciò che implica il superamento anche dei rilievi introdotti con la memoria di replica a prescindere dalla loro ritualità, contestata dal difensore dell'Amministrazione in sede di discussione”.
Avv. Matteo Acquasaliente
Non so sinceramente come il “Salva Casa” abbia inciso su questi concetti; sicuramente ha apportato modifiche nelle zone A, B e C, fermi restando i limiti e le condizioni stabiliti dagli strumenti urbanistici comunali.
Per quanto riguarda la zona agricola, la legge regionale veneta è in effetti migliorativa: il DPR non consente il cambio d’uso semplificato in zona agricola, neppure sotto il profilo della destinazione, mentre la legge regionale sì, almeno per quanto riguarda la destinazione d’uso, ma non la classificazione urbanistica della zona. Non esclude la categoria d) quindi, a livello regionale, il cambio d’uso può essere ammesso anche per la funzione rurale, almeno come destinazione d’uso (non come trasformazione della zona urbanistica)
Il mutamento d’uso semplificato non crea nuove destinazioni urbanisticamente ammissibili, ma opera solo tra quelle già compatibili con la zona.
Domanda: La norma regionale veneto sul cambio d’uso, può introdurre / ha introdotto, destinazioni incompatibili?
Il cambio d’uso semplificato non si applica al rurale -DPR 380/2001
In Veneto succede questo, per un immobile oggi ricompreso in zona C- periurbana, da rurale a residenziale – coerente:
Sebbene la normativa statale non includa espressamente la categoria rurale tra quelle oggetto di mutamento d’uso sempre ammesso, la normativa regionale veneta adotta una formulazione più ampia, non escludendo tale categoria. In ogni caso, l’intervento in oggetto risulta conforme alla destinazione urbanistica di zona, configurandosi come passaggio verso una funzione pienamente compatibile.
Applicazione normativa
• DPR 380/2001
non include il rurale
• Legge regionale Veneto sul governo del territorio
non lo esclude
quindi: la norma regionale “copre” sul cambio funzionale
La pronuncia del Consiglio di Stato (sent. n. 4483/2014) ribadisce un principio chiave: anche un cambio di destinazione d’uso senza opere può generare un aumento del carico urbanistico e giustifica l’applicazione integrale del contributo di costruzione, inclusa la quota relativa al costo di costruzione. Si tratta di una logica sostanziale anti-elusiva: evitare che destinazioni più favorevoli dal punto di vista economico vengano raggiunte “a valle” senza rispettare il principio di equità urbanistica.
A parità di superficie fondiaria, ciò che fa davvero la differenza sono gli standard: funzioni più impattanti richiedono maggiori dotazioni (parcheggi, aree servizi, spazi pubblici), il che riduce direttamente la superficie edificabile effettiva. In altre parole, più standard = meno costruito, e il cambio d’uso incide sull’equilibrio urbanistico reale, anche senza opere.
Questa logica trova ulteriore conferma nella normativa regionale (L.R. Veneto 11/2004): attività come la logistica vengono classificate in base al loro impatto effettivo sul territorio, assimilata al produttivo solo se funzionalmente connessa a un ciclo produttivo o come servizio non commerciale; in tutti gli altri casi, rientra nel commerciale. Anche qui, il criterio guida è il carico urbanistico, lo stesso metro della giurisprudenza.
In sintesi, sia la giurisprudenza sia la normativa regionale condividono lo stesso principio: il carico urbanistico è il criterio decisivo, da cui discendono sia il regime contributivo sia la classificazione delle destinazioni d’uso. A parità di superficie, il mutamento funzionale altera gli standard, riduce la superficie edificabile e genera un impatto concreto e misurabile sul territorio.
Concettualmente:
il carico urbanistico è il presupposto (l’impatto sul territorio);
il contributo di costruzione è lo strumento economico per compensarlo.
Quindi, più che “coprire”, si potrebbe dire che:
il carico urbanistico giustifica sia l’imposizione del contributo sia l’adeguamento degli standard.
Il principio sotteso è quello di evitare che, una volta ottenuta l’agibilità di un capannone artigianale o industriale, si proceda successivamente, in modo strumentale, a richiedere un cambio di destinazione d’uso senza il pagamento del relativo costo di costruzione.
Tale onere rappresenta infatti l’elemento differenziale principale, fermo restando che quanto già versato deve essere comunque scomputato.
In questa prospettiva, il concetto di carico urbanistico assume un ruolo centrale: esso deve garantire la copertura degli standard urbanistici aggiuntivi generati dal mutamento d’uso, e non limitarsi al solo contributo di costruzione.
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