Piano casa: circolare regionale e dubbi rimasti aperti

10 Nov 2014
10 Novembre 2014

Sto predisponendo i quesiti che tratteremo nel prossimo seminario sul piano casa e, nel leggere la circolare regionale  recentemente approvata, mi sorgeva questo (e molti altri in verità, ma li riservo per eventuali successive comunicazioni) dubbio che vi illustro qui di seguito e che, se vorrete, potrete porre sul sito.

Il tema è il seguente: Applicazione di ampliamento con piano casa su lotto di un PUA approvato: come verificare il soddisfacimento dell'esistenza delle opere di urbanizzazione in relazione a eventuali eccedenze di standard già previste nel piano approvato tenendo conto anche del problema della "titolarità" di tali eccedenze?
Cosa significa quanto è scritto nella circolare a pag. 7 ovvero che "il titolo per l'esecuzione dell'ampliamento volumetrico e l'approvazione del PUA sono formati e/o rilasciati senza alcuna reciproca interferenza e cioè senza che sull'ampliamento possano esprimersi i titolari dei terreni soggetti a PUA e senza che l'ambito o il progetto di PUA sino modificati"?

Facciamo il caso che un signore abbia acquistato un lotto in un PUA in corso di esecuzione e chieda un incremento di superficie/volume sulla base del piano casa. Per poter  verificare il soddisfacimento degli standard e dell'esistenza delle opere di urbanizzazione primaria, si dovrà verificare se ci sono standard residui previsti nel PUA approvato che possano "sostenere" l'ulteriore carico urbanistico derivante dalla nuova volumetria/superficie. Si tratta però di un'eccedenza che costituisce un diritto di tutti i lottizzanti e quindi dovrebbe essere condivisa da tutti, altrimenti si assisterebbe a un iniquo trattamento tra i vari richiedenti considerato che, chi prima presenta la richiesta prima andrebbe a erodere l'eventuale eccedenza di standard, lasciando poi gli altri  "a bocca asciutta".

Potrebbe essere ragionevole, eventualmente, prevedere una distribuzione dell' eventuale eccedenza di standard secondo le percentuali di superficie/volume edificati con il PUA e considerare questi come un diritto acquisito, mentre invece dover ricorrere al consenso degli altri lottizzanti solo nell'ipotesi in cui si superi tale percentuale.

Cerco di spiegare il concetto con un esempio pratico. Supponiamo che un PUA abbia un'eccedenza di 3.000 mq di verde e 2.000 mq di parcheggio. Questa eccedenza deve essere fatta corrispondere alla totalità della superficie/volume prevista dal PUA. Nel caso poi in cui un lotto decida di applicare il piano casa, questo richiedente potrà liberamente far uso dell'eccedenza dello standard proporzionalmente alla superficie/volume edificata/o nel suo lotto dal PUA originario. Quindi, se la superficie/volume del lotto costituisce il 15% della superficie/volume complessivo del PUA approvato, potrà utilizzare, senza bisogno di alcun consenso da parte dei lottizzanti, una quota non superiore al 15% della quota degli standard eccedente il minimo (3.000 mq verde x 15% = 450 mq  e 2.000 mq parcheggio x 15%= 300 mq). Questo potrebbe costituire un criterio perequativo di distribuzione dell'eccedenza dello standard tra i vari lottizzanti e semplificare l'applicazione del piano casa in caso di incrementi di volume all'interno di un PUA. Cosa ne pensate?

La risposta comunque cercheremo di darla durante il seminario del prossimo 21 novembre.

Fiorenza dal Zotto - Comune di Spinea

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4 replies
  1. Fiorenza dal Zotto says:

    Francesco, a mio avviso è difficile poter contestare a un professionista la dichiarazione sul l’esistenza e sufficienza delle opere di urbanizzazione primaria in relazione all’intervento previsto qualora al maggior carico urbanistico corrisponda l’effettiva previsione e realizzazione di opere di urb. primaria. Diverso sarebbe se si trattasse di opere di urbanizzazione secondaria sulla cui entità vi è una maggiore discrezionalità da parte dell’amministrazione. Segnalo inoltre che questa problematica la si può affrontare richiedendo cmq. la verifica dell’esistenza degli standard, solo nel caso in cui il PUA sia in corso di esecuzione. Qualora infatti le opere di urb. del PUA siano già state realizzate, collaudate e cedute all’amministrazione e restino da edificare i lotti, questi verranno assimilati ad aree di completamento analogamente a tutti gli altri interventi. In queste ipotesi, come fa il progettista a dichiarare cheleoperdiurbanizzzione primaria sono sufficienti?

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  2. Francesco Toniolo says:

    mi permetto un altro commento in merito ai dubbi interpretativi che la circolare dovrebbe risolvere: l’art.7 comma 1 ter del c.d. 3° Piano Casa non prevede – perché NON citato – la riduzione degli oneri per gli interventi in zona agricola consentiti dall’art.3 bis.
    La circolare in questione vorrebbe risolvere la faccenda con un richiamo sintattico “ovviamente, le riduzioni previste… vanno applicate… benché non espressamente richiamato” che mi sembra eccessivamente sbrigativo.
    La pensate come me?

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    • Castigamatti says:

      Credo, in effetti, che la norma dovesse essere meglio formulata.
      In ogni caso, sono del parere che le agevolazioni sul contributo di costruzione si applichino anche agli interventi in zona agricola, perché l’art. 3-bis della L.R. n. 14 del 2009 non disciplina una categoria autonoma di intervento, ma si limita a disciplinare l’applicazione degli interventi di cui all’art. 2 e all’art. 3 nelle z.t.o. E.
      Per questo motivo, presumo che il legislatore regionale abbia ritenuto necessario e sufficiente richiamare queste due norme e basta.

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  3. Francesco Toniolo says:

    io sarei maggiormente garantista nei confronti dell’Amministrazione e del territorio; mi spiego meglio:
    se il PUA prevede delle “eccedenze” queste sono state concordate e stabilite da apposita convenzione (approvata in consiglio e stipulata con atto notarile). Sono standards che la ditta lottizzante ha concordato con l’Amministrazione, sono realizzate (o in corso di realizzazione) e verranno presumibilmente cedute (o vincolate ad uso pubblico).
    Ad un privato che si appresta a realizzare il volume indicato nel suo lotto di proprietà perché dovrebbe essere consentito di usufruirne liberamente? Perché non prevederne la monetizzazione?

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