Nelle sentenze del giudice amministrativo si trova spesso l'affermazione che gli abusi edilizi di un edificio vanno valutati tutti insieme in modo unitario e non vanno trattati separatamente, in modo parcellizzato.

Se si prova a capire se sussista un generale dovere normativo di fare così, non lo si trova.

Alla fine si scopre che si tratta di uno di quei orientamenti giurisprudenziali consolidati che vengono applicati in modo un po' meccanico, senza considerare se nel singolo caso specifico esso apporti una qualche utilità all'ordinato assetto del territorio oppure se crei solo problemi insolubili o eccessivamente gravosi per il proprietario dell'immobile, che molto spesso non è il responsabile dell'abuso o delle difformità e che si trova a dover gestire una situazione ereditata dagli avi oppure frutto di un infelice acquisto da terzi. 

Per esempio, nella sentenza del Consiglio di Stato n. 5749 del 2023 si legge: "Laddove vengano contestati una serie di abusi effettuati sul medesimo immobile non può effettuarsi una loro valutazione parcellizzata per individuare quelli assentibili con una semplice d.i.a. e quelli che necessitano di un permesso di costruire. Costituisce, al contrario, un orientamento consolidato che la valutazione di una pluralità di abusi deve essere complessiva: “la valutazione degli abusi edilizi e/o paesaggistici richiede una visione complessiva e non atomistica delle opere eseguite, in quanto il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio o al paesaggio deriva, non da ciascun intervento in sé considerato, ma dall'insieme dei lavori nel loro contestuale impatto edilizio e paesistico e nelle reciproche interazioni” (Cons. Stato, Sez. VI, 19 aprile 2023, n. 3964; nello stesso senso sez. VI, 18 ottobre 2022, n.8848).

Il principio, già prima del Salva Casa, appariva ragionevole in alcuni casi: per esempio, se nella fase di costruzione di un edificio si realizza un aumento di volume di 100 mq, mentre l'indice del lotto avrebbe consentito un aumento massimo di 50 metri cubi, l'interessato non poteva (e non può) pretendere di sanare 50 cubi con l'articolo 36 (doppia conformità) e fiscalizzare gli altri 50. E mi sembra giusto così.

Però in altri casi concreti, già prima del decreto Salva Casa, applicando questo principio spesso si rinvenivano situazioni  inutilmente complicate e che non sembravano affatto rispondenti a criteri di giustizia sostanziale: per esempio, in fase di costruzione di una casa negli anni '70 era stato effettuato un piccolo aumento di volume (trasformabile in 20 mq con la regola del diviso 5 per 3 del primo condono edilizio della legge 47/1985), che eccedeva la tolleranza del 2%, ma che sarebbe stato sanabile per doppia conformità ex art. 36 D.P.R. 380 del 2001.  Nel corso della successiva costruzione di un accessorio affiancato alla casa, negli anni '80, era stata realizzato anche lì un piccolo aumento di volume che eccedeva le tolleranze: sommando i due aumenti di volume, si eccedeva l'indice attuale del lotto e, quindi, non si poteva sanare insieme le due difformità con l'articolo 36. Il buon senso pratico avrebbe suggerito di sanare la prima difformità con l'articolo 36 e di fiscalizzare la seconda. L'applicazione del principio della valutazione unitaria degli abusi ha costretto l'incolpevole proprietario a fiscalizzare entrambi gli abusi, spendendo una somma spropositata in relazione alla modestia delle difformità.

La situazione è diventata ancora più complicata dopo il Salva Casa, che con i vari articoli da 34 a 36 ha introdotto svariati casi particolari di sanatorie legate anche anche alla realizzazione degli abusi o delle difformità entro una certa data. Supponiamo, per esempio, che un edificio costruito prima del 1977 sarebbe sanabile con l'articolo 34 ter, ma che negli anni '80 sia stato effettuato un ampliamento affiancato, sanabile con l'articolo 36 bis. Il principio di valutazione unitaria consentirebbe di sanare gli abusi solo insieme e solo se sia applicabile a entrambi l'articolo 36 bis. Ma, se non ci sono per entrambi i presupposti dell'articolo 36 bis, non si riesce a sanare nulla. Ma le due difformità sono ben distinte e individuabili e non si capisce quali utilità riceva l'ordinato assetto del territorio dal fatto che le due difformità debbano per forza essere sanate insieme o non essere sanabili entrambe.

Quindi, a mio parere, bisognerebbe distinguere caso per caso quando abbia un senso valutare gli abusi in modo unitario e non parcellizzato e quando questo senso non ci sia.

Post di Dario Meneguzzo - Avvocato

Sentenza CDS 5749 del 2023