La Corte costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale di una legge della Regione Sardegna, che individuava come parziali difformità rispetto al progetto quelle che non raggiungono i limiti fissati per le variazioni essenziali e, nel caso di modifiche della localizzazione dell’edificio all’interno del lotto urbanistico di pertinenza determinata a seguito di rotazione su qualunque asse o traslazione, le variazioni superiori al 50%.

La legge sarda, stabilendo che la difformità che non raggiunge i limiti quantitativi fissati per determinare l’essenzialità delle variazioni sia da considerare (ove non ricada nelle tolleranze costruttive) come parziale difformità, determina a priori l’esclusione dalla essenzialità di quelle variazioni che, per conformazione, strutturazione, destinazione o ubicazione, rendono un’opera sostanzialmente diversa da quella prevista dal titolo abilitativo. È stata quindi censurata l’esclusione ex lege, ossia a prescindere da qualsiasi apprezzamento concreto circa la loro effettiva incidenza, di quegli interventi edilizi che non raggiungono la soglia quantitativa indicata, ma che comunque, attraverso un apprezzamento in concreto, configurano variazioni essenziali.

L’operazione definitoria compiuta dal legislatore sardo non si pone solo in contrasto con quanto stabilito dall’art. 32, co. 1 d.P.R. 380/2001, ma ha altresì conseguenze sul regime cui sarebbero sottoposti gli interventi che non raggiungessero le suddette soglie quantitative.

È pur vero che a seguito delle modifiche introdotte dalla cd. riforma Salva casa (d.l. 69/2024, come convertito dalla l. 105/2024), tanto le parziali difformità quanto le variazioni essenziali sono assoggettate al regime dell’accertamento di conformità semplificato ex art. 36-bis d.P.R. 380/2001. Tuttavia, le variazioni essenziali, da un lato, sono soggette al rilascio di un permesso di costruire (PdC) del tutto nuovo e autonomo, giacché caratterizzate da incompatibilità con il progetto edificatorio originario in base ai parametri ricavabili, in via esemplificativa, dall’art. 32 T.U. edilizia; dall’altro, continuano a essere assoggettate al più severo regime repressivo – proprio dell’assenza del titolo o della totale difformità dallo stesso – dell’obbligo di demolizione o rimozione (art. 31, co. 2 T.U. edilizia), a pena di acquisizione gratuita al patrimonio del Comune del bene e dell’area di sedime, e senza la possibilità di regolarizzare l’abuso, ove la sua rimozione arrecherebbe pregiudizio alla parte eseguita in conformità, con il pagamento di una sanzione pecuniaria (la cd. fiscalizzazione dell’abuso, prevista per la parziale difformità).

Post di Alberto Antico – avvocato