Seminario da remoto del Comune di Spinea su cambio d’uso, sottotetti e vincoli cimiteriali
Venerdì 27 febbraio 2026, dalle 9.30 alle 13.30.
Relatori: prof. avv. Alessandro Calegari e avv. Domenico Chinello.
Coordinatore scientifico: arch. Fiorenza Dal Zotto.
Info e link per l'iscrizione nella locandina allegata.
In risposta all’Avvocato che ha trattato i cambi d’uso: Il veneto è stata l’ultima regione ad avere recepito l’art. 10, co.2, del dPR n. 380/2001 con la lr n. 19/2021
Poi sul fatto che per una volta il veneto aveva superato l’emilia-romagna sul salva casa:
Emiliia-romagna: dati ANCE al 31 gennaio 2025 -attuazione regionale e locale
Cambi di destinazione d’uso Art. 23 ter Dpr 380/2001 (come modificato da art. 1, comma 1, lett. c) D.L. n. 69/2024) e art. 10 Dpr 380/2001 (come modificato da art. 1, comma 1, lett. c) D.L. n. 69/2024)
Emilia-Romagna Nota prot. n. 0852041 del 6 agosto 2024
DEFINIZIONE MUTAMENTO SENZA OPERE immediatamente operante e si estende a tutti gli interventi individuati nel Glossario unico delle opere edilizie realizzabili in regime di attività libera (DM 2 marzo 2018).
MUTAMENTO D’USO-CONDIZIONI La novella statale non apporta alcuna innovazione sul punto all’attuale disciplina regionale, rimanendo ferme le disposizioni settoriali e le previsioni di piano vigenti. DEROGA STANDARD non si estende anche alle dotazioni di standard e ai parcheggi prescritti dalla normativa di settore per le differenti tipologie di insediamento (per esempio commerciale e turistico-ricettivo) che devono continuare ad essere osservate; la medesima deroga opera in carenza di specifiche disposizioni della pianificazione urbanistica e territoriale che richiedano per l’ambito territoriale interessato apposite quote di aree a standard e parcheggi (anche in ragione di carenze pregresse).
ONERI DI URBANIZZAZIONE specificato che il reperimento e la cessione al Comune delle aree per dotazioni pubbliche e il pagamento degli oneri di urbanizzazione costituiscono due obblighi distinti e che pertanto l’esenzione dal reperimento di nuove aree a standard non comporta automaticamente l’esenzione dal pagamento del contributo di costruzione. Pertanto, la Regione invita i Comuni a continuare ad applicare il contributo di costruzione previsto per i cambi d’uso secondo quanto specificato dalla DAL n. 186 del 2018. Viene inoltre sottolineato che ciò vale per i mutamenti d’uso all’interno della medesima categoria funzionale (c.d. cambi orizzontali) sia di singola unità immobiliare che di intero immobile, per i quali il contributo è dovuto nel caso in cui il mutamento avvenga verso un uso che presenta un maggiore carico urbanistico.
CAMBI D’USO CON/SENZA OPERE «VERTICALI» PRIMO PIANO FUORI TERRA/SEMINTERRATI nelle more dell’approvazione di una specifica disciplina edilizia regionale di recepimento, continuano a trovare applicazione le disposizioni di piano vigenti e i nuovi PUG possano continuare a regolamentare dette trasformazioni.
MUTAMENTO D’USO INTERO IMMOBILE ALL’INTERNO DELLA STESSA CATEGORIA FUNZIONALE soggetto al rispetto sia delle normative di settore sia delle eventuali specifiche condizioni fissate dagli strumenti urbanistici e territoriali.
TITOLI EDILIZI RICHIESTI continuano a trovare applicazione le vigenti disposizioni della L.R. n. 15 del 2013, la quale prevede:
– Attività edilizia libera: “i mutamenti di destinazione d’uso non connessi a trasformazioni fisiche dei fabbricati già rurali con originaria funzione abitativa che non presentano più i requisiti di ruralità e per i quali si provvede alla variazione nell’iscrizione catastale mantenendone la funzione residenziale” (art. 7, comma 1, lettera p));
– CILA: i mutamenti d’uso che non comportino incremento del carico urbanistico (art. 7, comma 5, lett. d);
– SCIA: mutamenti d’uso senza opere con aumento del carico urbanistico (art. 13, comma 1, lett. e); – rinvio al titolo edilizio previsto per l’intervento, nelle ipotesi di cambio d’uso con opere (art. 28, comma 6-bis, L.R. 15/2013).
La Regione conferma quindi interamente l’attuale disciplina regionale circa i titoli edilizi cui è subordinato il cambio d’uso.
Viene specificato che, indipendentemente dal titolo abilitativo richiesto, il cambio d’uso è vincolato al rispetto di tutta la disciplina dell’attività edilizia, di cui all’art. 9, comma 3, L.R. 15/2013 (inclusa la normativa settoriale che specifichi condizioni e requisiti di ammissibilità dell’uso, anche in termini di dotazioni pubbliche e pertinenziali).
Sempre con la citata nota, è intervenuta :
– Attività edilizia libera Art. 6, comma 1, lett. b-bis e b-ter) Dpr 380/2001 (come modificato da art. 1, comma 1, lett. a) D.L. 69/2024)
– Stato legittimo Art. 9 bis Dpr 380/2001(come modificato da art. 1, comma 1, lett. b) D.L. n. 69/2024
– Tolleranze costruttive ed esecutive Art. 34 bis Dpr 380/2001 (come modificato da art. 1, comma 1, lett. f) D.L. n. 69/2024)
– Casi particolare di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo Art. 34 ter Dpr 380/2001 (come inserito da art. 1, comma 1, lett. f-bis) D.L. n. 69/2024)
– Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità Art. 36 Dpr 380/2001(come inserito da art. 1, comma 1, lett. g) D.L. n. 69/2024)
-Accertamento di conformità per difformità parziali e variazioni essenziali Art. 36 bis Dpr 380/2001(come inserito da art. 1, comma 1, lett. h) D.L. n. 69/2024)
– Variazioni essenziali immobili vincolati Art. 32 Dpr 380/2001 (come modificato da art. 1, comma 1, lett. d-bis) D.L. n. 69/2024)
– Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire Art. 34 (L) Dpr 380/2001 (come modificato da art. 1, comma 1, lett. e) D.L. n. 69/2024)
– Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività Art. 37 Dpr 380/2001 (come modificato da art. 1, comma 1, lett. i) D.L. n. 69/2024)
– Deroga requisiti igienico sanitari in attesa di riforma Art. 24 Dpr 380/2001 (come modificato da art. 1, comma 1, lett. c-bis) D.L. n. 69/2024)
– Recupero sottotetti Art. 2 bis Dpr 380/2001 (come modificato da art. 1, comma 1, lett. 0a) D.L. n. 69/2024)
– Rimozione opere abusive/Alienazione immobili abusivi Art. 31 Dpr 380/2001 (come modificato da art. 1, comma 1, lett. d) D.L. n. 69/2024)
– Destinazione di una parte dei proventi derivanti dalle sanzioni Art. 1, comma 2, DL 69/2024
– Strutture amovibili temporanee-Covid 19 Art. 2 DL 69/2024
– Regolarizzazione abusi paesaggistico ante 12 maggio 2006 Art. 3 DL 69/2024
L’emilia -romagna ha una sua legge regionale in attuazione del dPR n. 380/2001 – cosa che non mi pare il veneto abbia mai avuto– solo l’art. 13 della lr n. 16/2003
La Regione Veneto (Delibera Giunta Regionale 28 novembre 2024, n. 0605513) ha dettato SOLO indicazioni tecniche e operative relativamente alla materia sismica.
In risposta all’Avvocato che ha trattato i sottotetti e si chiedeva come mai in zona a rischio idrogeologico non si potevano recuperare: A parte che il comma dell’articolo citato lo prevede espressamente, la ratio della disposizione è piuttosto chiara.
Il recupero dei sottotetti, anche se qualificato come intervento sul patrimonio edilizio esistente, comporta comunque un incremento del carico urbanistico e spesso un aumento di superficie o volume abitabile.
Se gli strumenti sovraordinati escludono ampliamenti in aree a pericolosità idraulica o idrogeologica, è coerente che non sia consentito neppure il recupero che determini nuova superficie abitabile o l’insediamento di ulteriori persone.
Diversamente si finirebbe per consentire, in via indiretta, ciò che la pianificazione di tutela vieta in via diretta: l’incremento dell’esposizione al rischio in aree dichiarate non idonee.
Poi dire: ma si tratta si sottotetti, per cui altre norme di settore tipo istallazione dell’ascensore non occorre o va bene 1/16, è stato surreale
SUI CAMBI D’USO
*Cambio d’uso con altezza inferiore a 2,70 m
Nel caso di un immobile che presenti uno stato legittimo con altezza interna inferiore a 2,70 m, è possibile procedere a un cambio di destinazione d’uso, ad esempio da ufficio ad abitazione?
Oppure, in caso di cambio verso la funzione residenziale, devono essere comunque rispettati i requisiti igienico-sanitari previsti dall’art. 24 del DPR 380/2001, come modificato (in particolare il comma 5-ter)
*Cambio d’uso in zona PGRA P1
Nel caso di un cambio di destinazione d’uso in area classificata P1 (pericolosità moderata) dal PGRA, quali sono le conseguenze operative?
In particolare:
l’immobile deve essere escluso dalla delimitazione che i Comuni sono tenuti a effettuare ai sensi della normativa regionale?
oppure può trovare applicazione l’art. 14 delle Norme di Attuazione del PGRA, che consente interventi di ristrutturazione edilizia?
Occorre chiarire se il cambio d’uso sia assimilabile a una ristrutturazione ammessa oppure costituisca un aggravio del carico urbanistico non consentito in tali aree.
*Significato di “cambio d’uso di una singola unità”
La norma fa riferimento al “cambio di destinazione d’uso di una singola unità immobiliare”, ma non è chiaro cosa si intenda esattamente.
*Derogabilità della quota minima residenziale (50%)
Nel caso in cui una norma comunale preveda che la funzione residenziale debba rimanere almeno pari al 50% della superficie complessiva dell’immobile o del comparto, tale limite è derogabile?
Ad esempio, è possibile autorizzare un cambio d’uso che comporti il superamento della soglia del 50% a favore di destinazioni non residenziali?
Grazie dell’approfondimento. Ne parleremo il prossimo 27 febbraio.
Sui vincoli cimiteriali, sembra quasi che la norma sia mutuata da una regione del Nord introdotta di recente. Il punto è questo: se in passato una regione, come il Veneto, ad esempio, aveva cercato di modificare la disciplina (come aveva fatto con la legge n. 4/2015, art. 4), salvo poi tornare indietro per il timore di ricorsi, oggi non sono più soltanto le Regioni a intervenire, ma si riscontra un orientamento analogo di copertura anche a livello statale.
L’articolo 1 comma 911 della Legge 30 dicembre 2025 n. 199, recante “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2026 e bilancio pluriennale per il triennio 2026-2028” ha introdotto un nuovo comma all’articolo 338 del Testo unico delle leggi sanitarie di cui al Regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265.
La modifica normativa recepisce una richiesta avanzata dalla Regione Piemonte che, in data 9 settembre 2025, ha approvato una proposta di legge al Parlamento ai sensi dell’articolo 121 della Costituzione avente ad oggetto “Modifiche all’articolo 338 del Regio Decreto 27 luglio 1934, n. 1265 (Testo unico delle leggi sanitarie)”.
NON saprei se quella avanzata tempo fa dalla regione Veneto, era la stessa.
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