La Corte costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale di una legge della Regione Sardegna, che ammetteva, ai fini dell’agibilità, deroghe di carattere generalizzato ai requisiti di aero-illuminazione di cui al d.m. Sanità 5 luglio 1975, riguardanti gli immobili esistenti alla data di entrata in vigore del citato decreto ministeriale e quelli successivi a tale data e preesistenti a quella del 24.05.2024.

Le prescrizioni del citato decreto ministeriale hanno natura tecnica e fanno corpo unico con quanto disposto dall’art. 218 r.d. 1265/1934 (T.U. leggi sanitarie), che demanda al Ministro competente il potere di emanare «le istruzioni di massima», affinché i «regolamenti locali di igiene e sanità» assicurino, tra l’altro, che «nelle abitazioni: a) non vi sia difetto di aria e di luce».

Le richiamate prescrizioni, legate da un nesso evidente alla normativa primaria e dirette a specificarne, sul versante tecnico, i precetti generali, mirano, infatti, a salvaguardare la salubrità e l’abitabilità degli ambienti e sono dunque inscindibilmente connesse all’attuazione dell’art. 32 Cost. Pertanto, la disciplina dei requisiti igienico-sanitari di cui al d.m. cit. deve trovare omogenea applicazione sull’intero territorio nazionale.

La necessità del rispetto generalizzato delle riferite prescrizioni statali è del resto confermata dall’art. 10, co. 2 d.l. 76/2020, come convertito nella l. 120/2020: per poter sottrarre i locali di abitazione all’obbligo di rispetto dei requisiti prescritti dal d.m. 5 luglio 1975, non è sufficiente che l’immobile sia stato realizzato anteriormente alla data di entrata in vigore di tale decreto, ma è richiesto il concorso dell’ulteriore e più stringente condizione che il medesimo immobile sia ubicato nelle zone A o B di cui al d.m. 1444/1968 (o assimilabili).

Post di Alberto Antico – avvocato

Il Consiglio di Stato offre chiarimenti sull’art. 41 -quinquies, comma 6,l. n. 1150/1942 il quale dispone che: “Nei comuni dotati di piano regolatore generale o di programma di fabbricazione, nelle zone in cui siano consentite costruzioni per volumi superiori a tre metri cubi per metro quadrato di area edificabile, ovvero siano consentite altezze superiori a metri 25, non possono essere realizzati edifici con volumi ed altezze superiori a detti limiti, se non previa approvazione di apposito piano particolareggiato o lottizzazione convenzionata estesi alla intera zona contenenti la disposizione planivolumetrica degli edifici previsti nella zona stessa”.

L'esigenza di un piano di lottizzazione, quale presupposto per il rilascio del permesso di costruire, si impone anche al fine di un armonico raccordo con il preesistente aggregato abitativo, allo scopo di potenziare le opere di urbanizzazione già esistenti e, quindi, anche alla più limitata funzione di armonizzare aree già compromesse ed urbanizzate, che richiedano una necessaria pianificazione della maglia e perciò anche in caso di lotto intercluso o di altri casi analoghi di zona già edificata e urbanizzata (cfr. Consiglio di Stato sez. IV, 2 aprile 2020, n. 2228).

Per esempio, il fatto che la zona sia soggetta ad allagamenti o che il sistema fognario necessiti di qualche intervento è sufficiente per rendere necessario il piano attuativo: insomma sono limitati ed eccezionali i casi in cui il piano attuativo non serve.

Ci si potrebbe chiedere se il piano attuativo possa essere sostituito dal permesso di costruire convenzionato di cui all'art. 28 bis del DPR 380 del 2001.

Post di Dario Meneguzzo - avvocato

Il TAR Veneto ribadisce che le scelte pianificatorie urbanistiche sono improntate verso un’ampia discrezionalità dell’Amministrazione, non necessitante apposita motivazione salvo che non sussistano particolari e specifici affidamenti o aspettative dei privati. Questi sono identificabili nelle convenzioni di lottizzazione, negli accordi di diritto privato tra Comune e proprietari delle aree, nelle aspettative riconnesse a giudicati di annullamento di dinieghi di titoli edilizi o di silenzio-rifiuto su una istanza ovvero nella modificazione in zona agricola della destinazione di un’area interclusa da fondi edificati.

Al contrario, non costituisce affidamento la previsione di obbligo di PUA che sia decaduta insieme al P.I. che la imponeva.

Post di Alessandra Piola – avvocato

Con il decreto del Ministro dell’interno, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, del 22 aprile 2026 (pubblicato in G.U., Serie generale n. 120 del 26.05.2026), sono state approvate le modalità di presentazione delle richieste da parte dei Comuni interessati, nonché i criteri di ripartizione delle risorse stanziate per la realizzazione di impianti di videosorveglianza.

Il decreto è consultabile al link:
https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaDettaglioAtto/originario?atto.dataPubblicazioneGazzetta=2026-05-26&atto.codiceRedazionale=26A02518&elenco30giorni=false.

Post di Alberto Antico – avvocato

È pacifico che il proprietario dell’immobile possa presentare un’istanza per la sua sanatoria.

La legge tuttavia amplia la platea dei soggetti a ciò legittimati.

L’art. 31, co. 3 l. 47/1985, infatti, specifica che alla richiesta di sanatoria e ai relativi adempimenti possono provvedere coloro che hanno titolo, ai sensi della l. 10/1977, a richiedere la concessione edilizia o l’autorizzazione nonché, salvo rivalsa nei confronti del proprietario, ogni altro soggetto interessato al conseguimento della sanatoria medesima.

Attualmente, gli artt. 34-ter, 36 e 36-bis d.P.R. 380/2001 fanno tutti riferimento, accanto al proprietario dell’immobile, anche al “responsabile dell’abuso”.

Poiché vi sono numerosi abusi edilizi commessi nei tempi passati, ci si chiede se il “diritto” del responsabile dell’abuso a presentare l’istanza di sanatoria si trasmetta agli eredi.

In parallelo, si deve dare atto di un consistente filone giurisprudenziale secondo cui i soggetti individuati dalla legge come legittimati alla sanatoria devono comunque ottenere il consenso, quantomeno implicito, del proprietario (cfr. sentt. Cons. St., Sez. IV, 05.12.2025, n. 9623; TAR L'Aquila, Sez. I, 02.01.2025, n. 1).

Taluni arresti si dimostrano consapevoli che il responsabile dell’abuso ha ogni interesse di risolvere la questione il prima possibile, senza subire l’arbitrio del proprietario. Ciò nonostante, riconoscono che quest’ultimo potrebbe in ipotesi avere un interesse contrario alla sanatoria, cosicché si richiede ugualmente il suo consenso, anche implicito (cfr. sent. CGARS, 05.01.2026, n. 2).

Sia consentito esprimere un dubbio sulla necessità di tale benestare del proprietario, almeno nel caso in cui il responsabile dell’abuso “pentito” volesse rimediare al proprio operato, fosse pure ai fini egoistici di evitare conseguenze civili, penali e/o amministrative. L’interesse pubblico al sano e legittimo governo del territorio potrebbe senz’altro essere riconosciuto prevalente rispetto all’interesse del proprietario a trascinare nel tempo le conseguenze dell’abuso edilizio.

Ma la giurisprudenza non aiuta in questo senso.

Post di Alberto Antico - avvocato

Una legge della Sardegna stabilisce che negli immobili oggetto di condono edilizio realizzati in contrasto con le norme urbanistiche sono consentite, senza incremento volumetrico o di superficie coperta, unicamente opere di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia non comportanti demolizione e ricostruzione con differente sagoma; sono fatte salve specifiche disposizioni normative aventi finalità di rigenerazione e riqualificazione urbana nonché di rinnovamento del patrimonio edilizio; per tali immobili è, comunque, sempre consentita la demolizione e successiva ricostruzione nel rispetto delle norme edilizie e urbanistiche vigenti.

Secondo il Governo, la Regione avrebbe illegittimamente introdotto un “vincolo” ostativo per l’esecuzione di interventi sugli immobili o sulle unità immobiliari che, in quanto oggetto di condono edilizio, dovrebbero ritenersi legittimamente esistenti e regolarmente assentiti, secondo quanto previsto dall’art. 9-bis, co. 1-bis d.P.R. 380/2001.

La Corte costituzionale ha dissentito, dichiarando la compatibilità con la Costituzione della legge sarda: la Corte ha perpetuato la sua giurisprudenza, secondo cui l’immobile oggetto di condono non può giovarsi delle normative che riconoscono vantaggi edilizi che esorbitino dagli interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria, e di ristrutturazione finalizzati alla tutela dell’integrità della costruzione e alla conservazione della sua funzionalità.

Secondo la Consulta, tale conclusione è confermata dall’attuale testo dell’art. 5, co. 9-10 d.l. 70/2011, come convertito nella l. 106/2011, che fa salvi alcuni bonus edilizi per gli immobili condonati, con una previsione espressa: se pure l’ordinamento statale ammette che gli immobili condonati usufruiscano di premialità volumetriche da cui sono generalmente esclusi, tale possibilità è riconosciuta solo rispetto a predeterminate (per quanto ampie) finalità.

Viene da chiedersi se invece sarebbe costituzionale una legge (statale, o regionale?) che “perdonasse” gli immobili condonati a ogni effetto. Peraltro, anche a legislazione invariata, la giurisprudenza amministrativa ha già statuito che gli immobili condonati (ove privi di ulteriori abusi edilizi) sono conformi al proprio stato legittimo.

Post di Alberto Antico – avvocato

La Corte costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale di una legge della Regione Sardegna, che statuiva che la domanda di accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità può essere accompagnata dal progetto delle opere necessarie a garantire il rispetto delle condizioni di conformità; tali opere riguardano unicamente gli interventi necessari per l’eliminazione delle parti o degli elementi incongrui e comunque non accertabili, e gli interventi volti alla modifica dell’esistente per ricondurlo alle soluzioni tipologico-architettoniche previste dagli strumenti urbanistici comunali vigenti al momento della domanda di accertamento di conformità; non è ammessa alcuna nuova costruzione.

L’art. 36 d.P.R. 380/2001, richiedendo la cd. doppia conformità alla disciplina urbanistica e edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento sia al momento della presentazione della domanda, non offre al richiedente la possibilità di effettuare interventi volti a determinare tali condizioni.

Tale possibilità è stata invero introdotta all’art. 36-bis, co. 2 d.P.R. cit., ma solo per abusi meno gravi.

Post di Alberto Antico – avvocato

La Corte costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale di una legge della Regione Sardegna, secondo cui sono considerati in totale difformità dal titolo abilitativo l’esecuzione di volumi edilizi o la realizzazione di superfici coperte oltre il 30%, per i soli fabbricati esistenti alla data del 24.05.2024, e il 20%, in tutti gli altri casi, dei limiti indicati nel progetto, nonché modifiche superiori al 50% delle distanze da fabbricati, dai confini del lotto e dalle strade indicate nel progetto, o riduzioni di qualunque entità che determinano distanze inferiori ai minimi previsti dalle vigenti disposizioni; indipendentemente da tali previsioni, è considerata totale difformità la modifica della localizzazione dell’edificio all’interno del lotto urbanistico di pertinenza quando non vi è alcuna sovrapposizione della sagoma a terra dell’edificio autorizzato e di quello realizzato.

È evidente la discrepanza tra la nozione di totale difformità stabilità dallo Stato all’art. 31, co. 1 d.P.R. 380/2001 e quella delineata dal legislatore sardo. Ciò incide anche sull’applicazione dell’art. 36 d.P.R. cit. (ove si dettano, a tali fini, regole più rigide in caso di assenza o totale difformità del PdC o dalla SCIA alternativa), che deve considerarsi una norma fondamentale di riforma economico-sociale. Quest’ultima qualificazione deve essere riconosciuta anche agli artt. 31 e 32 d.P.R. cit., dato il loro contenuto riformatore, la loro attinenza a settori o beni della vita economico-sociale di rilevante importanza e la conseguente necessità che gli interessi dagli stessi disciplinati ricevano un’omogenea attuazione su tutto il territorio nazionale.

Post di Alberto Antico – avvocato

La Corte costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale di una legge della Regione Sardegna, che statuiva che la realizzazione di nuovo volume in una costruzione esistente è considerata ristrutturazione edilizia se avviene all’interno della sagoma esistente e nuova costruzione in caso contrario.

Secondo la Consulta, l’art. 3, co. 1, lett. d d.P.R. 380/2001 ricomprende nella ristrutturazione edilizia gli interventi volti alla trasformazione degli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente (ristrutturazione “base”). Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi e impianti.

A questa tipologia ne viene affiancata un’altra, la cd. demo-ricostruzione, nella quale sono ricompresi gli interventi di demolizione e ricostruzione che modificano sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, nonché, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, con «incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana».

Infine, rientrano pure nella ristrutturazione gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza (ristrutturazione ripristinatoria).

Mentre per la ristrutturazione “base” la disposizione statale non fa riferimento a eventuali mutamenti di volume e/o sagoma, per le altre due categorie si ammette di norma (espressamente per la demo-ricostruzione e a contrario – perché sono espressamente previste ipotesi in cui ciò non è ammesso – per la ristrutturazione ripristinatoria) la modifica della sagoma, dei prospetti, del sedime e delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche. Tuttavia, per gli immobili sottoposti a vincolo o per quelli ubicati nei centri storici e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demo-ricostruzione e di ristrutturazione ripristinatoria rientrano nella categoria della ristrutturazione solo se mantengono inalterati sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non comportano «incrementi di volumetria».

Pur se, per un verso, le varie modifiche alla lett. d cit. hanno determinato un progressivo allontanamento, per gli interventi di demo-ricostruzione e di ristrutturazione ripristinatoria, dall’obbligo originario della fedele ricostruzione, per l’altro verso, continua a essere ritenuta necessaria l’esistenza di un “nesso di continuità” tra il fabbricato preesistente e quello risultante dall’intervento, sul presupposto che solo gli interventi che siano funzionali al riuso del volume precedente e che non comportino una trasformazione del territorio ulteriore rispetto a quella già determinata dall’immobile preesistente possano qualificarsi come ristrutturazione edilizia (la Corte costituzionale ha citato esplicitamente la sent. Cons. St., Sez. II, 04.11.2025, n. 8542, ormai divenuta la landmark decision sul punto).

Alla luce del riferito quadro normativo e giurisprudenziale, si evince che, per quanto non siano affatto esclusi all’interno della categoria della ristrutturazione edilizia aumenti volumetrici, questi sono espressamente disciplinati e sottoposti a limiti e condizioni.

La legge sarda in commento, facendo automaticamente rientrare fra gli interventi di ristrutturazione quelli che conservano la sagoma, ma determinano un aumento di volume, non è coerente con la citata disciplina statale.

Post di Alberto Antico – avvocato

La Corte costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale di una legge della Regione Sardegna, che statuiva che nei mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente non rilevanti, fermo il rispetto degli spazi per parcheggi previsti da specifiche normative di settore, lo strumento urbanistico comunale determina gli spazi per parcheggio eventualmente ritenuti necessari.

In premessa, il cambio d’uso è urbanisticamente rilevante (o verticale) quando segna il passaggio da una a un’altra delle cinque categorie funzionali elencate dall’art. 23-ter, co. 1 d.P.R. 380/2001, in quanto, a prescindere dall’eventuale incremento di volumi e/o di superfici, l’uso diverso comporta un mutamento della qualità e quantità dei servizi collegati, integrando una modificazione che incide sul carico urbanistico originariamente previsto, con il conseguente aggravio di servizi. Il cambio d’uso, invece, è urbanisticamente irrilevante (od orizzontale) quando avviene all’interno della medesima categoria funzionale e non determina alcun aggravio del carico urbanistico esistente, poiché si presume che all’interno di ciascuna delle categorie funzionali il carico urbanistico sia analogo.

Per le ipotesi di cambio d’uso rilevante contemplate dal comma 1-ter art. cit., il successivo comma 1-quater ribadisce che il mutamento è sempre consentito, sia con opere che senza opere, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla destinazione prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile, e dispone che: a) il mutamento in questione non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale, previsto dal d.m. 1444/1968 e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi previsto dalla l. 1150/1942; b) resta fermo nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, ove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria.

Tanto premesso, seppure la lettera dell’art. 23-ter, co. 1-quater d.P.R. cit. faccia riferimento al solo cambio d’uso verticale, l’interpretazione della disciplina nel suo complesso induce a concludere nel senso che l’esonero in parola si estende necessariamente anche ai mutamenti di destinazione d’uso orizzontali.

Post di Alberto Antico – avvocato