Cosa succede alle aree a standards di una lottizzazione quando entrano in vigore nuove previsioni urbanistiche?

18 Dic 2013
18 Dicembre 2013

Il Consiglio di Stato con la sentenza n. 4757 del 2013 ha deciso alcuni ricorsi riguardante il diniego del rilascio di due titoli edilizi, motivato con riferimento alla previgente destinazione a standards attribuita alle aree interessate dagli interventi edilizi (attribuzione che era avvenuta mediante un atto unilaterale d’obbligo dal proprietario, nell'ambito di una lottizzazione convenzionata e completata). Il diniego è stato contestato perchè al momento della sua emanazione l'area risultava compresa in una  “zona edificata consolidata B2”.

Il Consiglio di Stato ha ritenuta che la nuova classificazione non valga ad attribuire potenzialità edificatorie alle aree già qualificate a standards nella lottizzazione.

Anche il TAR Marche, con le sentenze n. 1345 e n. 1346 del 1999, aveva respinto i ricorsi, affermando che: “…quando è rilasciata una concessione edilizia per la realizzazione di un fabbricato, la cui cubatura è stata assentita con riguardo a tutta quella ritraibile in relazione all’estensione dell’area di intervento, la parte di terreno eventualmente libera, rispetto all’edificio costruito e al quale è asservita, diventa inedificabile e tale natura costituisce una qualità oggettiva, fermo restando che nessuna norma richiede la trascrizione di un vincolo siffatto nei registri immobiliari. Infatti in considerazione del pubblico interesse all’ordinato sviluppo edilizio del territorio comunale, deve ritenersi che il rilascio di una concessione edilizia per la costruzione di un immobile di cubatura pari alla massima consentita, faccia sorgere sull’area interessata un vincolo reale che, indipendentemente dalle eventuali successioni nel diritto di proprietà di tale area, preclude il legittimo rilascio di nuove concessioni per una ulteriore e più intensa edificazione dell’area stessa”.

Scrive il Consiglio di Stato: "La disciplina urbanistica della zona interessata dalle istanze di concessione edilizia fu disciplinata compiutamente da un piano di lottizzazione convenzionato allo stato completamente eseguito sia per quanto riguarda i fabbricati che le opere di urbanizzazione e gli standards, tra i quali rientrano le aree interessate dai progetti edilizi oggetto del contenzioso, destinate a verde nel suddetto piano di lottizzazione. Trattandosi di lottizzazione completamente eseguita non è pertinente l’asserzione circa la scadenza ed inefficacia del piano attuativo superato dalla nuova disciplina urbanistica della zona, non essendo possibile che aree che hanno già espresso la volumetria nell’ambito della lottizzazione siano nuovamente utilizzate a fini edificatori sol perché non utilizzate quali aree di sedime di fabbricati ma destinate a standards. Invero il piano di lottizzazione convenzionato consente a tutte le aree in esso comprese di esprimere la propria volumetria che di regola viene concentrata su alcuni lotti, in modo da utilizzare quelli liberi a standards, così realizzando il contemperamento tra aree edificate e libere di cui al decreto ministeriale n. 1444 del 1968. Nel caso di realizzazione di un manufatto edilizio la cui volumetria è stata calcolata sulla base di un’area asservita o accorpata, l’intera estensione interessata deve essere considerata a fini edificatori, con l’effetto che anche l’area asservita o accorpata non è più edificabile anche se oggetto di frazionamento o di alienazione separata dall’area su cui insiste il manufatto. Ne consegue la irrilevanza ai fini della capacità edificatoria della situazione fisica delle aree qui in considerazione. Peraltro, l’asservimento di quelle aree a standards è comprovato dall’atto d’obbligo con cui l’originario lottizzante vincolò le aree qui in questione a verde attrezzato nell’atto di convenzione accessivo al piano di lottizzazione (atto per notaio Mari dell’8 luglio 1983). L’asservimento inteso come fattispecie negoziale atipica ad effetti obbligatori in base al quale un’area viene destinata a servire al computo di edificabilità di un altro fondo dà vita ad un rapporto pertinenziale che ha natura permanente indipendentemente da quando questo asservimento è stato posto in essere (Cons. Stato, adunanza plenaria 23 aprile 2009, n. 3). Quanto al fatto che le aree a standards non furono cedute al Comune è del tutto irrilevante, atteso che la cessione al Comune delle aree destinate a standards costituisce un’obbligazione assunta dai lottizzanti ma non interferisce sul regime delle aree a cedersi.
4.- La qualificazione della maglia quale edificato consolidato nel nuovo piano regolatore del Comune non fa che dare atto della completa edificazione dell’intera zona e non attribuisce nuova ed ulteriore suscettività edificatoria, non essendo stati modificati né gli indici, né l’incidenza degli standards. Peraltro, le sopravvenienze urbanistiche più favorevoli sono irrilevanti fino a che permane il regime edilizio urbanistico attuato con il piano di lottizzazione (cfr. Cons. Stato, sezione quarta 20 luglio 2011, n. 4405; 9 luglio 2011, n. 4134).
5.- Quanto alla raffigurazione grafica della maglia nel nuovo piano regolatore generale, la retinatura dell’intera maglia non è significativa, prevalendo comunque sulla rappresentazione grafica la normativa, che come si è detto, non incrementa gli indici, né sottrae aree a standards. Comunque la retinatura indica la zona in cui è situata un’area e non attribuisce una nuova capacità edificatoria ad aree che già abbiano esaurito la loro volumetria. In conclusione, la situazione di un’area divenuta inedificabile in quanto asservita ad un’altra costituisce una qualità obiettiva del fondo opponibile anche al terzo acquirente, pure quando il limite all’ulteriore edificazione derivi dalla sopravvenienza di norme urbanistiche, tali da imporre la considerazione della volumetria preesistente, ancorché realizzata in epoca in cui il vincolo non esisteva (cfr. Cons. Stato, sezione quinta, 18 febbraio 2002, n. 7029; 28 giugno 2000, n. 3637; 10 febbraio 2000, n. 749; 21 gennaio 1997, n. 63)".

sentenza CdS 4757 del2013

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