S.O.S. tecnico: la confusione fiscale in materia di cessione di aree al comune

26 Mag 2014
26 Maggio 2014

Riceviamo e volentieri pubblichiamo questa richiesta dell'arch.  Emanuela Volta, che sottoponiamo ai lettori:

Buongiorno, mi permetto di inviare un riferimento a complemento di un tema che avevate già trattato qualche giorno fa, cioè lo Studio del Notariato sul trattamento fiscale dopo il D.Lgs. n. 23/2011 della cessione “gratuita” di aree e di opere di urbanizzazione al Comune.

Ci troviamo in questo momento, e in particolare dal gennaio 2014, a fare i conti con delle nuove regole che generano incertezze ai comuni, a noi professionisti e anche ai privati che decidono di affrontare la strada della cessione di aree al comune sottoforma di perequazione.

Negli ultimi mesi siamo stati costretti, come urbanisti e pianificatori che utilizzano gli accordi all'interno degli strumenti di pianificazione, a confrontarci con tematiche fiscali di recente modifica.

In alcuni accordi il plusvalore calcolato come "beneficio pubblico" fondativo degli accordi pubblico/privato, è stato tradotto in cessione di aree di diversa natura (standard, edificabili per interventi pubblici, fasce di terreno per allargamenti stradali, aree da destinare a piste ciclabili o a viabilità....
E qui ci addentriamo in una selva oscura:
quanto si paga di tassa di registro? E' cessione onerosa? Chi paga? Il privato o l'Ente Territoriale?
Su quale valore dell'area si calcola l'imposta? Il valore ante trasformazione? Il valore delle aree edificabili ai fini imu utilizzato dai comuni per il calcolo delle perequazioni? Il valore dell'area trasformata, quindi il valore di mercato? Il famoso 9% del valore cambia tantissimo, e diventa discriminante tra fare e non fare l'accordo! Abbiamo consultato avvocati, notai, e da ultime le Agenzie delle Entrate. Non una, ma tre. Mi soffermo solo sulle risposte di queste ultime: ovviamente si tratta di tre risposte completamente diverse.
Ci è stata citata lo Studio del Notariato, ma anche una circolare dell'Agenzia delle Entrate, che mi pare di non aver visto nominata sul sito. Ve la indico, magari qualcuno che legge può dare qualche informazione/interpretazione di utilità per tutti quelli che si trovano ad affrontare questo tema.
Pensavo di dover/poter pensare alle strategie di pianificazione, e perché no? a quelle dell'urbanistica creativa che ci costringe oggi a vivere di giurisprudenza...invece facciamo pure i fiscalisti.
La circolare ha come oggetto "Modifiche alla tassazione applicabile, ai fini dell’imposta di
registro, ipotecaria e catastale, agli atti di trasferimento o di costituzione a titolo oneroso di diritti reali immobiliari - Articolo
10 del D.lgs.14 marzo 2011, n. 23", ed è la numero 2/E del 21 febbraio 2014. Grazie per l'attenzione, chissà che si riesca a illuminare "la diritta via smarrita".

CIR2E+DEL+21+02+14+(2

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