Salva Casa col testo delle linee guida a fronte
Pubblichiamo un raffronto, predisposto dall'avvocato Alberto Antico, tra il testo del d.P.R. 380/2001 (con le modifiche introdotte dal decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 luglio 2024, n. 105) e i chiarimenti contenuti nelle Linee guida:
Art. 34-ter (novità inserita nel TUE) che disciplina due distinti casi “particolari” di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo (ante ’77 e agibilità sanante);
Mentre nelle FAQ D3.4.2.1 si dice che il comma 4) si applica fino al 94′.
Anche con le SCA di agibilità oggi, art. 24, si può richiedere il sopralluogo.
Le FAQ sul recupero dei sottotetti
Di seguito domanda e risposta fornita nelle Linee Guida del MIT.
Domanda D4.1.1
In quali regioni opera la semplificazione in materia di sottotetti introdotta dal DL Salva Casa?
Risposta
Solo nelle regioni che sono intervenute con proprie disposizioni a regolare gli interventi di recupero dei sottotetti.
Per cui la lett. 0a), comma 1, art. 1, del D.L. n. 69/2024, consente il recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure previste dalle leggi regionali, anche se l’intervento di recupero non consente il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini.
Come rilevato in un post precedente ancora nella fase di conversione del DL. , la legge si applica a copertura delle leggi regionali, anche perchè non dice null’altro, salvo il rispetto delle distanze minime tra edifici e dai confini. Mi pareva che qualche Avvocato si fosse in un webinar, sbilanciato a dire che era possibile fare tutto, anche oltre le leggi regionali (come in tema di definizione di sottotetto, condizioni per la realizzazione degli interventi, disciplina del rapporto aeroilluminante).
Opere condonate: niente ristrutturazione perchè realizzate in contrasto con la pianificazione- l’art. 34ter invece?
Art.34ter-Quei cittadini che hanno condonato si trovano penalizzati, per non potere utilizzare il fabbricato per ristrutturarlo, nel mentre la scia condonante, permette di farlo…una evidente disparitĂ tra cittadini..
art. 34ter- si dice:
Gli interventi realizzati come varianti che costituiscono parziali difformità devono essere stati eseguiti nell’ambito degli interventi riconducibili ad un titolo rilasciato prima dell’entrata in vigore della legge n. 10 del 1977. Da ciò consegue che gli stessi possono essere stati realizzati anche in data successiva al 30 gennaio 1977, purché entro i limiti di validità temporale del titolo che permettono di caratterizzare gli interventi come variante. Pertanto, ai fini dell’accertamento dei presupposti per l’applicabilità del regime prefigurato dall’articolo 34-ter, occorrerà indicare l’epoca di realizzazione della variante, al fine di poterla ricondurre alla validità temporale del titolo abilitativo rilasciato ante ’77 cui essa si riferisce. Gli interventi realizzati come varianti, da un lato, devono costituire parziali difformità dal titolo e, dall’altro, non possono qualificarsi quali tolleranze.
*Per cui sono tutti gli interventi che non hanno il fine lavori e l’agibilitĂ presentata immagino. Altrimenti si rientra nel comma 4
Si utilizza il fabbricato così senza agibilitĂ da 50 anni, e ti premio pure, visto che si tratta di “condono”.
Linee guida, varianti in c/o ante ’77 non previste
Si cita un passaggio della Corte Costituzionale, sentenza n. 217/2022:
6.1.1.– Più nello specifico, la legislazione statale antecedente al 1977 – in particolare la legge urbanistica n. 1150 del 1942, sia nel suo testo originario sia in quello innovato dalla legge n. 765 del 1967 – prevedeva che il committente titolare della licenza, il direttore dei lavori (quest’ultimo a partire dalla disciplina introdotta nel 1967), nonché l’assuntore dei lavori fossero «responsabili di ogni inosservanza così delle norme generali di legge e di regolamento come delle modalità esecutive che siano fissate nella licenza di costruzione» (art. 31, terzo comma, della citata legge, che diviene comma 12 a seguito delle modifiche apportate dalla legge n. 765 del 1967). E a garanzia del rispetto di tale disciplina, il podestà , prima, e il sindaco, poi, avevano il compito di vigilare sull’attività edilizia e dovevano ordinare l’immediata sospensione dei lavori con riserva dei provvedimenti che risultassero necessari per la modifica delle costruzioni o per la rimessa in pristino (art. 32, secondo comma, della legge n. 1150 del 1942).
Non convince, pertanto, l’argomentazione sviluppata dalla difesa regionale, secondo la quale, prima dell’entrata in vigore della legge n. 10 del 1977, le variazioni non essenziali, in quanto non disciplinate, sarebbero state per prassi consentite, fatta salva la semplice ispezione compiuta in vista del rilascio del certificato di abitabilità ex art. 221 del regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265 (Approvazione del testo unico delle leggi sanitarie).
In disparte il generico riferimento a una prassi imprecisata, l’eccezione trascura che – come appena ricordato – nei periodi storici cui la disposizione impugnata si riferisce, ogni variazione esecutiva, persino di minimo impatto – e tali peraltro non sono certamente, come si dirà , le variazioni non essenziali – costituiva una violazione edilizia che imponeva la rimozione della difformità .
Riflessione:
L’art. 34ter, comma 4, rimanda all’art. 34bis in materia di tolleranze.
La previsione statale, quindi, individua in termini generali la documentazione idonea ad attestare lo «stato legittimo dell’immobile», tra cui rientra l’attestazione prevista dall’art. 34bis.
Nel contesto, si osserva che il comma 4 ha spostato l’attenzione, non direttamente sullo stato legittimo come stabilito dall’art. 9bis, ma sull’agibilitĂ “sanante”. Questo approccio, infatti, rappresenta una soluzione alternativa all’abrogato art. 7 della L.R. n. 19/2021, che era stato dichiarato incostituzionale dalla Corte Costituzionale. L’attuale meccanismo permette di aggirare la bocciatura della Corte, utilizzando l’agibilitĂ come strumento per riconoscere la legittimitĂ dell’immobile, anzichĂ© farlo tramite il titolo edilizio.
In questo modo, la legittimitĂ dell’immobile viene convalidata attraverso l’agibilitĂ , senza necessitĂ di un titolo edilizio formale, e si supera la disposizione bocciata dalla Corte Costituzionale, sfruttando un “escamotage” legislativo per ottenere il medesimo risultato.
Non penso abbiano fatto questo ragionamenti “sottile”, hanno semplicemente copiato la norma dell’emilia-romagna.
Io presterei molta attenzione alla attestazione del Tecnico incaricato, ponendo sotto sua responsabilitĂ penale e professionale l’onere di attestare la data / epoca di realizzazione dell’illecito, articolo 36-bis comma 3: nel procedimento entra in gioco il direttore dei lavori dell’epoca..
Interessante nelle Faq è la Domanda D3.4.1.2
Come devono qualificarsi gli interventi ai fini della semplificazione?
Risposta
Gli interventi realizzati come varianti, da un lato, devono costituire parziali difformità dal titolo e, dall’altro, non possono qualificarsi quali tolleranze. In relazione a queste ultime, infatti, trova applicazione la disciplina di cui all’articolo 34-bis.
A tal fine, un utile ausilio è certamente offerto dalla giurisprudenza formatasi in ordine alla previsione di cui all’articolo 34 del Testo unico, la quale ha chiarito che la parziale difformità si configura quando l’intervento, sebbene contemplato dal titolo abilitativo, risulti realizzato secondo modalità diverse da quelle previste a livello progettuale, e, quindi, quando le modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell’opera (Consiglio di Stato, Sez. VI, 8 ottobre 2024, n. 8072). Inoltre, va ricordato che tale valutazione deve essere effettuata sulla base di un esame complessivo e non parcellizzato delle singole difformità , non potendosi dunque ammettere una qualificazione di ognuna di esse come difformità solo parziale dell’immobile assentito rispetto a quello realizzato (Consiglio di Stato, Sez. VI, 23 ottobre 2020, n. 6432).
“Ciò significa che è possibile sommare i vari abusi commessi nel corso degli anni, mettendo in discussione il principio secondo cui gli abusi su immobili abusivi (“realizzati in buona fede”!!!) sono anch’essi considerati abusivi, o meglio, non avrebbero dovuto essere realizzati.”
…….e, quindi, quando le modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell’opera (Consiglio di Stato, Sez. VI, 8 ottobre 2024, n. 8072).
“Chi scrive queste affermazioni e cita queste sentenze non sembra sapere che, in Veneto, la soglia per considerare una difformitĂ parziale è del 20%, mentre nel Lazio è solo del 2%.”
L’intero articolo 34-ter è incostituzionale.
per cui scrivere queste frasi, sullo stato legittimo, non serve a nulla:
Si precisa che eventuali altre opere riscontrate come abusive successivamente alla presentazione di istanze sul fabbricato non legittimano le stesse, e dovranno essere perseguite nei termini di legge come dichiarazioni mendaci contenute nella pratica edilizia.
La domanda in oggetto non costituisce sanatoria, salvo esplicita indicazione, per eventuali interventi abusivi precedentemente eseguiti sull’immobile o su altre sue porzioni non evidenziate negli elaborati progettuali.
Cme mai si dice / parla in riferimento alla scia in sanatoria, di silenzio- assenso, visto che non esiste tale istituto nella norma
Esse sono un importante strumento di ausilio per gli enti territoriali.
Grazie Alberto, molto utile. Stiamo organizzando, con l’ordine degli architetti di Padova, seminario di approfndimento su “la legge “salva-casa” 105/2024 alla luce dei chiarimenti contenuti nelle linee guida ministeriali” per venerdì 28 febbraio dalle ore 14.30 alle ore 18.30. Buona giornata a tutti
grazie Avvocato- se sapeva rispondere al fatto che l’art. 34ter c. 4 rimanda alle tolleranze, e fa salve gli aspetti sismici, paesaggistici, sapendo che in zona vincolata non si sana nulla (immagino che faranno altre FAQ in aggiunta).
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