E’ necessario parlare ancora di attestato di prestazione energetica in quanto la materia è ancora nel caos.  Nel giro di pochissimi giorni di fine anno 2013 si sono succedute diverse norme con scarso coordinamento tra loro, che comunque, a vario titolo, hanno modificato la disciplina del suddetto attestato.

Infatti con il c.d. decreto Destinazione Italia (in vigore dal 24 dicembre 2013) è stata effettuata una vera e propria rivoluzione in materia di allegazione dell’APE ai contratti di compravendita e di locazione con l’introduzione di tutta una serie di novità.

Come sopra riferito con il decreto c.d. Destinazione Italia n. 145/2013 si è intervenuti nuovamente sulla disciplina in tema di certificazione energetica degli edifici, modificando le regole sull’obbligo di allegazione ai contratti immobiliari dell’attestato di prestazione energetica, disposizioni introdotte appena  cinque mesi fa (ossia con la Legge 3 agosto 2013 n. 90, con la quale venne convertito in Legge il dl n. 63/2013).

La legge che ha istituito l’APE aveva, infatti, inizialmente previsto che la mancata allegazione  del documento ai contratti di vendita, di locazione  e di trasferimento di immobili  a titolo gratuito, fosse causa di nullità dei relativi atti.

Si trattava di una sanzione particolarmente forte, possibile causa di incertezze nelle transazioni svolte sul mercato immobiliare, come tale criticata dalle principali associazioni di categoria.

Nel dl n. 145/2013 si è intervenuti a modificare il regime sanzionatorio della mancata allegazione  ai contratti dell’attestato di prestazione energetica.

Per quanto riguarda l’ambito di applicazione oggettivo dell’obbligo di cui alla legge n. 90/2013 si è, infatti, previsto più semplicemente che copia  dell’APE debba essere allegata al contratto di compravendita e, per quanto riguarda il settore delle locazioni, ai soli contratti di locazione  aventi per oggetto interi edifici, rimanendo escluso tale obbligo, oltre che per i contratti non soggetti a registrazione , anche per nuovi contratti di locazione aventi per oggetto singole unità immobiliari.

Occorre inoltre osservare come il termine “copia” utilizzato dal legislatore faccia pensare all’intenzione di semplificare gli adempimenti  legati all’obbligo di allegazione  dell’APE, potendosi d’ora in poi probabilmente ritenere sufficiente l’allegazione  al contratto di una semplice copia non autenticata dell’attestazione.

E’ da tenere in conto poi che nei contratti in questione  le parti devono avere cura di inserire un’apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver  ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine  all’attestazione della prestazione energetica dell’edificio.

Come si diceva è poi cambiato il regime sanzionatorio della mancata allegazione  dell’APE al contratto. Ad esempio nel caso manchi la dichiarazione  predetta o l’allegazione dell’APE, le parti del contratto sono , infatti, soggette al pagamento, in solido tra loro e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria variabile da 3 mila a 18 mila euro.

L’accertamento e la contestazione per il mancato rispetto degli adempimenti previsti dal nuovo decreto legge saranno svolti dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione dei contratti, dalla stessa Agenzia delle Entrate.

L’aspetto curioso della vicenda è però rappresentato dal fatto che con la successiva legge di stabilità n. 147/2013 è stato disposto che l’obbligo di allegazione dell’APE decorra dalla data di entrata in vigore del decreto ministeriale atteso da tempo e che avrebbe dovuto adeguare le linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici.

Ma, come detto, il dl n. 145/2013 appena qualche giorno prima aveva abrogato la predetta disposizione, sostituendo appunto il regime  della nullità dell’atto di trasferimento con una sanzione pecuniaria.

Altro motivo di preoccupazione per gli operatori del settore è giunta poi dal c.d. decreto mille proroghe n. 151/2013, con il quale è sembrato addirittura che fosse stata disposta la possibilità dell’acquisizione  successiva dell’APE rispetto alla stipula degli atti di trasferimento.

Cosa accade adesso ? Il legislatore confusionario di fine 2013 ha inteso davvero eliminare la sanzione  della nullità degli atti o ha voluto semplicemente rimandarla a un prossimo futuro ?

Il Notariato propende decisamente  per la prima soluzione , in quanto la legge di Stabilità 2014 è di fatto intervenuta su una disposizione già abrogata dal dl n. 145/2013 e quindi ormai senza alcun effetto.

In sostanza le modifiche normative si sono concretizzate come segue:

a)      nessun obbligo per gli atti traslativi a titolo gratuito;

b)      obbligo di allegazione del suddetto attestato limitatamente, oltre alle vendite , ai soli contratti di nuova locazione aventi per oggetto interi edifici, rimanendo esclusi i nuovi contratti di locazione di singole unità immobiliari;

c)      eliminazione della nullità quale sanzione civilistica per il caso di violazione dell’obbligo di allegazione al contratto, sostituita opportunamente  con una serie di sanzioni pecuniarie amministrative;

d)      possibilità di sanatoria per i contratti stipulati  nel vigore della precedente normativa.

Da ultimo va rilevato che il decreto 23.12.2013 n. 145, eliminando la sanzione della nullità per il caso di violazione  dell’obbligo di allegazione dell’APE, introduce la possibilità di sanatoria per i contratti stipulati tra il 04 agosto 2013 ed il 24.12.2013.

Il Decreto Destinazione Italia ha previsto cha la sanatoria possa essere richiesta da una delle parti del contratto o da un loro avente causa.

Per sanare la nullità deve essere pagata una sanzione pecuniaria introdotta come sanzione per la mancata allegazione dell’APE. La sanatoria si può ottenere se non è stata dichiarata la nullità del contratto con sentenza passata in giudicato. Ovviamente della intervenuta sanatoria sarà opportuno dare atto citando gli estremi del pagamento della sanzione.

Avv. Giamartino Fontana