Il TAR Veneto ribadisce che le scelte pianificatorie urbanistiche sono improntate verso un’ampia discrezionalità dell’Amministrazione, non necessitante apposita motivazione salvo che non sussistano particolari e specifici affidamenti o aspettative dei privati. Questi sono identificabili nelle convenzioni di lottizzazione, negli accordi di diritto privato tra Comune e proprietari delle aree, nelle aspettative riconnesse a giudicati di annullamento di dinieghi di titoli edilizi o di silenzio-rifiuto su una istanza ovvero nella modificazione in zona agricola della destinazione di un’area interclusa da fondi edificati.

Al contrario, non costituisce affidamento la previsione di obbligo di PUA che sia decaduta insieme al P.I. che la imponeva.

Post di Alessandra Piola – avvocato

Con il decreto del Ministro dell’interno, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, del 22 aprile 2026 (pubblicato in G.U., Serie generale n. 120 del 26.05.2026), sono state approvate le modalità di presentazione delle richieste da parte dei Comuni interessati, nonché i criteri di ripartizione delle risorse stanziate per la realizzazione di impianti di videosorveglianza.

Il decreto è consultabile al link:
https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaDettaglioAtto/originario?atto.dataPubblicazioneGazzetta=2026-05-26&atto.codiceRedazionale=26A02518&elenco30giorni=false.

Post di Alberto Antico – avvocato

È pacifico che il proprietario dell’immobile possa presentare un’istanza per la sua sanatoria.

La legge tuttavia amplia la platea dei soggetti a ciò legittimati.

L’art. 31, co. 3 l. 47/1985, infatti, specifica che alla richiesta di sanatoria e ai relativi adempimenti possono provvedere coloro che hanno titolo, ai sensi della l. 10/1977, a richiedere la concessione edilizia o l’autorizzazione nonché, salvo rivalsa nei confronti del proprietario, ogni altro soggetto interessato al conseguimento della sanatoria medesima.

Attualmente, gli artt. 34-ter, 36 e 36-bis d.P.R. 380/2001 fanno tutti riferimento, accanto al proprietario dell’immobile, anche al “responsabile dell’abuso”.

Poiché vi sono numerosi abusi edilizi commessi nei tempi passati, ci si chiede se il “diritto” del responsabile dell’abuso a presentare l’istanza di sanatoria si trasmetta agli eredi.

In parallelo, si deve dare atto di un consistente filone giurisprudenziale secondo cui i soggetti individuati dalla legge come legittimati alla sanatoria devono comunque ottenere il consenso, quantomeno implicito, del proprietario (cfr. sentt. Cons. St., Sez. IV, 05.12.2025, n. 9623; TAR L'Aquila, Sez. I, 02.01.2025, n. 1).

Taluni arresti si dimostrano consapevoli che il responsabile dell’abuso ha ogni interesse di risolvere la questione il prima possibile, senza subire l’arbitrio del proprietario. Ciò nonostante, riconoscono che quest’ultimo potrebbe in ipotesi avere un interesse contrario alla sanatoria, cosicché si richiede ugualmente il suo consenso, anche implicito (cfr. sent. CGARS, 05.01.2026, n. 2).

Sia consentito esprimere un dubbio sulla necessità di tale benestare del proprietario, almeno nel caso in cui il responsabile dell’abuso “pentito” volesse rimediare al proprio operato, fosse pure ai fini egoistici di evitare conseguenze civili, penali e/o amministrative. L’interesse pubblico al sano e legittimo governo del territorio potrebbe senz’altro essere riconosciuto prevalente rispetto all’interesse del proprietario a trascinare nel tempo le conseguenze dell’abuso edilizio.

Ma la giurisprudenza non aiuta in questo senso.

Post di Alberto Antico - avvocato

Una legge della Sardegna stabilisce che negli immobili oggetto di condono edilizio realizzati in contrasto con le norme urbanistiche sono consentite, senza incremento volumetrico o di superficie coperta, unicamente opere di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia non comportanti demolizione e ricostruzione con differente sagoma; sono fatte salve specifiche disposizioni normative aventi finalità di rigenerazione e riqualificazione urbana nonché di rinnovamento del patrimonio edilizio; per tali immobili è, comunque, sempre consentita la demolizione e successiva ricostruzione nel rispetto delle norme edilizie e urbanistiche vigenti.

Secondo il Governo, la Regione avrebbe illegittimamente introdotto un “vincolo” ostativo per l’esecuzione di interventi sugli immobili o sulle unità immobiliari che, in quanto oggetto di condono edilizio, dovrebbero ritenersi legittimamente esistenti e regolarmente assentiti, secondo quanto previsto dall’art. 9-bis, co. 1-bis d.P.R. 380/2001.

La Corte costituzionale ha dissentito, dichiarando la compatibilità con la Costituzione della legge sarda: la Corte ha perpetuato la sua giurisprudenza, secondo cui l’immobile oggetto di condono non può giovarsi delle normative che riconoscono vantaggi edilizi che esorbitino dagli interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria, e di ristrutturazione finalizzati alla tutela dell’integrità della costruzione e alla conservazione della sua funzionalità.

Secondo la Consulta, tale conclusione è confermata dall’attuale testo dell’art. 5, co. 9-10 d.l. 70/2011, come convertito nella l. 106/2011, che fa salvi alcuni bonus edilizi per gli immobili condonati, con una previsione espressa: se pure l’ordinamento statale ammette che gli immobili condonati usufruiscano di premialità volumetriche da cui sono generalmente esclusi, tale possibilità è riconosciuta solo rispetto a predeterminate (per quanto ampie) finalità.

Viene da chiedersi se invece sarebbe costituzionale una legge (statale, o regionale?) che “perdonasse” gli immobili condonati a ogni effetto. Peraltro, anche a legislazione invariata, la giurisprudenza amministrativa ha già statuito che gli immobili condonati (ove privi di ulteriori abusi edilizi) sono conformi al proprio stato legittimo.

Post di Alberto Antico – avvocato

La Corte costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale di una legge della Regione Sardegna, che statuiva che la domanda di accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità può essere accompagnata dal progetto delle opere necessarie a garantire il rispetto delle condizioni di conformità; tali opere riguardano unicamente gli interventi necessari per l’eliminazione delle parti o degli elementi incongrui e comunque non accertabili, e gli interventi volti alla modifica dell’esistente per ricondurlo alle soluzioni tipologico-architettoniche previste dagli strumenti urbanistici comunali vigenti al momento della domanda di accertamento di conformità; non è ammessa alcuna nuova costruzione.

L’art. 36 d.P.R. 380/2001, richiedendo la cd. doppia conformità alla disciplina urbanistica e edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento sia al momento della presentazione della domanda, non offre al richiedente la possibilità di effettuare interventi volti a determinare tali condizioni.

Tale possibilità è stata invero introdotta all’art. 36-bis, co. 2 d.P.R. cit., ma solo per abusi meno gravi.

Post di Alberto Antico – avvocato

La Corte costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale di una legge della Regione Sardegna, secondo cui sono considerati in totale difformità dal titolo abilitativo l’esecuzione di volumi edilizi o la realizzazione di superfici coperte oltre il 30%, per i soli fabbricati esistenti alla data del 24.05.2024, e il 20%, in tutti gli altri casi, dei limiti indicati nel progetto, nonché modifiche superiori al 50% delle distanze da fabbricati, dai confini del lotto e dalle strade indicate nel progetto, o riduzioni di qualunque entità che determinano distanze inferiori ai minimi previsti dalle vigenti disposizioni; indipendentemente da tali previsioni, è considerata totale difformità la modifica della localizzazione dell’edificio all’interno del lotto urbanistico di pertinenza quando non vi è alcuna sovrapposizione della sagoma a terra dell’edificio autorizzato e di quello realizzato.

È evidente la discrepanza tra la nozione di totale difformità stabilità dallo Stato all’art. 31, co. 1 d.P.R. 380/2001 e quella delineata dal legislatore sardo. Ciò incide anche sull’applicazione dell’art. 36 d.P.R. cit. (ove si dettano, a tali fini, regole più rigide in caso di assenza o totale difformità del PdC o dalla SCIA alternativa), che deve considerarsi una norma fondamentale di riforma economico-sociale. Quest’ultima qualificazione deve essere riconosciuta anche agli artt. 31 e 32 d.P.R. cit., dato il loro contenuto riformatore, la loro attinenza a settori o beni della vita economico-sociale di rilevante importanza e la conseguente necessità che gli interessi dagli stessi disciplinati ricevano un’omogenea attuazione su tutto il territorio nazionale.

Post di Alberto Antico – avvocato

La Corte costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale di una legge della Regione Sardegna, che statuiva che la realizzazione di nuovo volume in una costruzione esistente è considerata ristrutturazione edilizia se avviene all’interno della sagoma esistente e nuova costruzione in caso contrario.

Secondo la Consulta, l’art. 3, co. 1, lett. d d.P.R. 380/2001 ricomprende nella ristrutturazione edilizia gli interventi volti alla trasformazione degli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente (ristrutturazione “base”). Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi e impianti.

A questa tipologia ne viene affiancata un’altra, la cd. demo-ricostruzione, nella quale sono ricompresi gli interventi di demolizione e ricostruzione che modificano sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, nonché, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, con «incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana».

Infine, rientrano pure nella ristrutturazione gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza (ristrutturazione ripristinatoria).

Mentre per la ristrutturazione “base” la disposizione statale non fa riferimento a eventuali mutamenti di volume e/o sagoma, per le altre due categorie si ammette di norma (espressamente per la demo-ricostruzione e a contrario – perché sono espressamente previste ipotesi in cui ciò non è ammesso – per la ristrutturazione ripristinatoria) la modifica della sagoma, dei prospetti, del sedime e delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche. Tuttavia, per gli immobili sottoposti a vincolo o per quelli ubicati nei centri storici e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demo-ricostruzione e di ristrutturazione ripristinatoria rientrano nella categoria della ristrutturazione solo se mantengono inalterati sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non comportano «incrementi di volumetria».

Pur se, per un verso, le varie modifiche alla lett. d cit. hanno determinato un progressivo allontanamento, per gli interventi di demo-ricostruzione e di ristrutturazione ripristinatoria, dall’obbligo originario della fedele ricostruzione, per l’altro verso, continua a essere ritenuta necessaria l’esistenza di un “nesso di continuità” tra il fabbricato preesistente e quello risultante dall’intervento, sul presupposto che solo gli interventi che siano funzionali al riuso del volume precedente e che non comportino una trasformazione del territorio ulteriore rispetto a quella già determinata dall’immobile preesistente possano qualificarsi come ristrutturazione edilizia (la Corte costituzionale ha citato esplicitamente la sent. Cons. St., Sez. II, 04.11.2025, n. 8542, ormai divenuta la landmark decision sul punto).

Alla luce del riferito quadro normativo e giurisprudenziale, si evince che, per quanto non siano affatto esclusi all’interno della categoria della ristrutturazione edilizia aumenti volumetrici, questi sono espressamente disciplinati e sottoposti a limiti e condizioni.

La legge sarda in commento, facendo automaticamente rientrare fra gli interventi di ristrutturazione quelli che conservano la sagoma, ma determinano un aumento di volume, non è coerente con la citata disciplina statale.

Post di Alberto Antico – avvocato

La Corte costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale di una legge della Regione Sardegna, che statuiva che nei mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente non rilevanti, fermo il rispetto degli spazi per parcheggi previsti da specifiche normative di settore, lo strumento urbanistico comunale determina gli spazi per parcheggio eventualmente ritenuti necessari.

In premessa, il cambio d’uso è urbanisticamente rilevante (o verticale) quando segna il passaggio da una a un’altra delle cinque categorie funzionali elencate dall’art. 23-ter, co. 1 d.P.R. 380/2001, in quanto, a prescindere dall’eventuale incremento di volumi e/o di superfici, l’uso diverso comporta un mutamento della qualità e quantità dei servizi collegati, integrando una modificazione che incide sul carico urbanistico originariamente previsto, con il conseguente aggravio di servizi. Il cambio d’uso, invece, è urbanisticamente irrilevante (od orizzontale) quando avviene all’interno della medesima categoria funzionale e non determina alcun aggravio del carico urbanistico esistente, poiché si presume che all’interno di ciascuna delle categorie funzionali il carico urbanistico sia analogo.

Per le ipotesi di cambio d’uso rilevante contemplate dal comma 1-ter art. cit., il successivo comma 1-quater ribadisce che il mutamento è sempre consentito, sia con opere che senza opere, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla destinazione prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile, e dispone che: a) il mutamento in questione non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale, previsto dal d.m. 1444/1968 e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi previsto dalla l. 1150/1942; b) resta fermo nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, ove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria.

Tanto premesso, seppure la lettera dell’art. 23-ter, co. 1-quater d.P.R. cit. faccia riferimento al solo cambio d’uso verticale, l’interpretazione della disciplina nel suo complesso induce a concludere nel senso che l’esonero in parola si estende necessariamente anche ai mutamenti di destinazione d’uso orizzontali.

Post di Alberto Antico – avvocato

Una sentenza del TAR Brescia di qualche anno fa, la n. 781 del 2010, spiega quale sia il significato da attribuire alle norme tecniche gli strumenti urbanistici comunali che stabiliscono criteri convenzionali per calcolare la volumetria di un edificio.

Il caso concreto riguardava l’art. 5.10, co. 1, delle n.t.a. del p.r.g. di Rivolta d’Adda che stabiliva che “il volume delle costruzioni, ad eccezione della zona A (art. 14), è da ricavarsi convenzionalmente moltiplicando la superficie lorda di pavimento (Slp) per l'altezza virtuale di 3,00 m, indipendentemente dalla loro altezza effettiva”.

Interpretando in modo letterale tale disposizione, in relazione a un'area con l’indice urbanistico di 1.20 mc/mq, l'interessato  sosteneva di poter realizzare un edificio con volume reale di 9.607 mc, ma con volume convenzionale di soli 3.977 (rispettoso, solo con questa seconda modalità di calcolo, del rapporto massimo 1.20 mc/mq previsto nella zona in esame).

La questione dell’interpretazione da dare alle norme talora inserite dai Comuni negli strumenti urbanistici che prevedono altezze convenzionali per il calcolo della volumetria era già stata affrontata dalla pronuncia del Tar Lombardia, Milano, sez. II, 6188/08, in relazione all’art. 41quinquies l. urbanistica n. 1150 del 1942.

L’art. 41-quinquies della legge 17 agosto 1942 n. 1150 (aggiunto dall’art. 17 legge 6 agosto 1967n. 765) dispone che nei comuni dotati di piano regolatore generale o di programma di fabbricazione, nelle zone in cui siano consentite costruzioni per volumi superiori a tre metri cubi per metro quadrato di area edificabile, ovvero altezze superiori a metri 25, non possono essere realizzati edifici con volumi ed altezze superiori a detti limiti, se non previa approvazione di apposito piano particolareggiato o lottizzazione convenzionata estesi alla intera zona e contenenti la disposizione planivolumetrica degli edifici previsti nella zona stessa.

Il TAR ha deciso che il criterio di calcolo convenzionale del volume non può essere invocato nè per superare l'indice di edificabilità di 1.20 mc/mq nè per eludere le previsioni dell’art. 41-quinquies della legge 17 agosto 1942 n. 1150, in relazione ai quali si deve calcolare il volume reale e non quello convenzionale.

Ma allora a cosa serve tale criterio convenzionale? Il TAR dice che esso ha uno scopo molto particolare, che spiega con un esempio: "se in un lotto di 1.000 mq è ammesso un indice di fabbricabilità di 3 mc/mq, in esso potranno essere realizzati 3.000 mc; ammettendo per pura semplicità di calcolo che tutte le unità abitative da realizzare siano identiche e misurino 100 mq l’una per un’altezza di 3 m., ne conseguirebbe che in quel lotto potrebbero essere edificate 10 unità abitative. Se, però, il costruttore decide di edificare quelle stesse abitazioni di 100 mq. con un’altezza interpiano di m. 2.70, a quel punto la volumetria sfruttata per quelle dieci unità abitative sarebbe pari a mc 2.700, e residuerebbe volumetria edificabile per 300 mc. con cui potrebbe essere realizzata un’ulteriore unità abitativa. Per evitare situazioni di questo tipo, e cioè per evitare di lasciare al costruttore la possibilità di agire sul requisito dell’altezza interpiano per aumentare il carico insediativo rispetto a quello previsto in sede di pianificazione – in cui il progettista del piano dimensiona a priori i bisogni ed, in base ad essi, dimensiona gli indici di fabbricabilità e gli standard – talora gli strumenti urbanistici prevedono un’altezza convenzionale di 3 m. che prescinde dall’effettiva altezza interpiano. Si ottiene in questo modo, infatti, un parametro costante da applicare in modo omogeneo in tutto il territorio comunale, che consente di impedire di sfruttare l’altezza interpiano per eludere i carichi insediativi decisi in sede di pianificazione. L’opposta interpretazione che consente di realizzare liberamente – ed in via del tutto generale - edifici con un’altezza interpiano di m. 7.60 calcolando la volumetria come se fosse stato realizzato un edificio alto m. 3 (e che in questo modo affida al solo parametro dell’altezza massima di zona il limite massimo di ampliamento indiscriminato dei carichi urbanistici sul territorio), deve pertanto essere disattesa".

Post di Dario Meneguzzo - avvocato

Sentenza TAR Brescia 781 del 2010

Il TAR Milano ha ritenuto che configuri una nuova costruzione un intervento che il ricorrente  sosteneva essere una ristrutturazione.

In concreto l'intervento prevedeva di modificare le caratteristiche ("traccia") e il numero di edifici presenti in un'area.

Quali argomentazioni sosteneva il ricorrente per dire che si trattava di ristrutturazione?

La previsione di cui all’art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. 380/2001 nulla statuirebbe in merito alla “modifica del numero di edifici” o al “mantenimento di una traccia dell’immobile preesistente”.

Nel corso del tempo, eliminati i riferimenti alla “fedele ricostruzione”, al “mantenimento della sagoma” e al vincolo del mantenimento della medesima volumetria dell’immobile preesistente, il legislatore ha ribadito ulteriormente che sono interventi di ristrutturazione edilizia anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche.

La possibilità di far rientrare nella nozione di “ristrutturazione” qualsiasi intervento di demolizione e ricostruzione anche con caratteristiche molto differenti rispetto al preesistente sarebbe stata confermata anche da una Circolare emanata dal Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti nel dicembre del 2020, al fine di chiarire la definizione apportata dal D.L. 76/2020.

Anche la giurisprudenza del G.A., osserva la ricorrente, sarebbe intervenuta a più riprese riconducendo alla nozione di ristrutturazione edilizia gli interventi di demolizione e ricostruzione che interessano un’area il cui suolo sia stato già consumato dall’esistenza di altro edificio, senza che sussista alcun vincolo di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche. La “traccia” di una costruzione preesistente, quale linea di demarcazione tra “ristrutturazione” e “nuova costruzione”, sarebbe da ricondurre al semplice presupposto della preesistenza di un manufatto, nel caso della “ristrutturazione”, o dell’area nuda”, nel caso della “nuova costruzione”.

Sarebbe stata violata anche la definizione di “nuova costruzione”, avente un carattere meramente residuale. Tale tipo di intervento presuppone la “prima” trasformazione di un territorio, mentre nella ristrutturazione la “trasformazione” del territorio sarebbe già stata effettuata.

La ricorrente precisava, inoltre, osserva che, qualora si dovesse ritenere che la modifica del numero di edifici costituisca elemento ostativo alla qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia, si osserva che l’immobile – benché costituito da quattro corpi di fabbrica originariamente edificati in forza di autonomi e distinti titoli ha, poi, costituito, nella sua conformazione, un immobile unitario, atteso che i corpi di fabbrica, realizzati sin dalla loro origine in aderenza l’uno all’altro, sono stati poi unificati, da un unico proprietario, attraverso la creazione di collegamenti interni fino a costituire un edificio unitario.

Il Comune ha, tuttavia, ha affermato che le connessioni evidenziate fossero “parziali, localizzate”, ritenendo, quindi, non dimostrata “la presenza di quegli elementi che sono costituivi dell’edificio unitario”.

Secondo il ricorrente il provvedimento impugnato sarebbe stato, dunque, illegittimo anche nella parte in cui l’Amministrazione assumeva che ci si trovasse in presenza di più edifici.

Il Collegio non ha condiviso queste tesi, in applicazione dei principi giuridici delineati nella sentenza del Consiglio di Stato n. 8542/2025

Post di Dario Meneguzzo - avvocato