Piano casa: vendita alloggio in corso di costruzione e richiesta di voltura del titolo abilitativo

10 Giu 2013
10 Giugno 2013

Un Comune ha posto alla Regione un quesito sul piano casa: si tratta di un nuovo corpo edilizio staccato staccato dalla abitazione esistente, ricavando una nuova abitazione, ai sensi dell'articolo 2 della L.R. 14/09.

Il problema che si pone è come regolarsi nel caso in cui, durante l'esecuzione dei lavori, l'interessato voglia vendere l'immobile a terze persone, alle quali volturare il titolo abilitativo.

La Regione risponde che "si ritiene che quantomeno sino all'avvenuta conclusione dell'iter amministrativo, relativo alla pratica in oggetto, non sia opportuno consentire la voltura dell'atto abilitativo edilizio".

La risposta non risulta molto soddisfacente.

In primo luogo, rileviamo che "opportuno" è un aggettivo che richiama la discrezionalità: ma su queste cose c'è discrezionalità del Comune? In secondo luogo, siamo proprio sicuri che il giorno dopo la conclusione dell'iter si possa vendere l'immobile a un terzo qualsiasi, realizzando così una bella speculazione in deroga al PRG, magari in zona agricola?Era proprio questo lo scopo del piano casa?

In verità, la risposta sembra tradire l'imbarazzo dell'interprete per una legge piuttosto ambigua, che chiama "ampliamento" quella che poi si è voluto far diventare la possibilità di costruire veri e propri edifici autonomi dove capita (e senza neanche il rispetto  delle distanze dai confini).

Dario Meneguzzo

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15 replies
  1. Federica says:

    Mi trovo nella stessa situazione, anche noi abbiamo sottoposto al ns. comune e alla Regione tale quesito e dopo un mese e mezzo non ho ancora una risposta. Nel mio caso vivo e risiedo con mio fratello nell’abitazione del nonno, quale propritario dell’immobile originario. L’ampliamento sarà effettuato nel terreno limitrofo per poi procedere al ns. subentro della proprietà in corso d’opera (operazione fondamentale) stiamo verificandone la leggittimità, e vorrei esserne sicura ma come posso esserlo con termini come “opportuno” “considerazioni non vincolanti” ?

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    • Alberto says:

      La circolare proposta alla Giunta regionale (testo approvato in 2^ commissione il 2-7-2014 e pubblicato anche su questo blog) riferisce a pagina n. 2 che la cessione è ammessa dopo che è intervento il rilascio dell’agibilità sul nuovo volume e questo perchè “devono permanere le condizioni che ne hanno consentito la realizzazione”. Può essere una chiave di lettura ragionevole.

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  2. fiorenza dal zotto says:

    siamo alle solite e, presto o tardi, consapevolmente o meno, i nodi vengono al pettine! come si fa a gestire il governo del territorio sulla base di diritti edificatori concessi sulla base di “condizioni soggettive” mutevoli nel tempo? non ci sono bastati gli imprenditori agricoli a titolo principale che costruiscono prime case vendute poi a società immobiliari che le rivendono ad acquirenti qualsiasi? e poi che si fa? si buttano giù perchè poi l’imprenditore agricolo non è più il destinatario? no, eventualmente si pagano i contributi di costruzione! che disastro!

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  3. Gianluca says:

    E’ quato mai frustante lavorare con norme di dubbia chiarezza; mi sono sempre chiesto se non ci sono le capacità per poter legiferare in maniera chiara (soprattutto se poi le modifico anche) o se ci sia l’espressa volontà di non legiferare in modo chiaro.
    Detto ciò, vero è che non sia scritto da nessuna parte in modo esaustivo, o con particolare riferimento al piano casa, che la cubatura non possa essere ceduta.
    Da una lettura dello “spirito” della legge, e ancora maggiore dai “presupposti” che rendono possibile la realizzaione di ampliamenti in applicazione della L.R. 14/2009 e s.m.i., soprattutto in area agricola sfruttando particolari condizioni di deroga e privilegio, si comprende bene però come la successiva copravendita dell’ampliamento possa snaturire quegli stessi presupposti, o peggio aggirane i principi.
    Rimango personalmente dell’idea che l’eccezionalità del piano casa e di quello che permette di poter fare, dato atto che, così come formulata la legge, può venir applicata solo se sussistono anche dei requisiti propri del singolo richiedente, non sia un qualcosa che possa essere ignorato a priori solo perchè nulla nella legge lo vieta in modo chiaro.
    Per quanto attiene invece all’ampliamento staccato di cui all’art. 2, è quasi grottesco che siano i comuni a dover decidere le modalità con cui poterlo applicare e cosa sia da intendersi quale “collegamento funzionale”, quando la stessa regione ne ha formulato il termine; alcuni lo vedono come una correlazione fra i corpi di fabbrica, altri come un ampliamento a non più di tot metri dal corpo iniziale, ecc…
    Certo è che i dubbi esistono e vengono creati, la Regione perde le occasioni per poter chiarire quanto serve (anzi rende più incerto), e la normativa regionale TUTTA in campo urbanistico è una cozzaglia di norme di epoca diversa e con principi motati nei tempi e a volte discordanti.

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    • Vittorio says:

      Anni fa, a un convegno, l’Ivone Nazionale affermò che i vincoli sulle case di abitazione in zona agricola, derivanti dalle L.R. 58/78 prima e 24/195 poi, gli ricordavano, in qualche modo, la servitù della gleba. Beh, non credo sbagliasse di molto.
      Non credo sia possibile legare una persona ( il proprietario richiedente in questo caso ) ad un immobile ( quello ampliato comunque sia ) a tempo indeterminato.
      Si potrebbe ragionar di limitazioni e/o penali sul nuovo edificato/ampliato ma pensare ad una così forte limitazione del diritto di proprietà da impedire la vendita ….
      Quanto alla voltura sappiamo bene che è mera formalità ….
      Chi è più esperto ( nel senso di maggior esperienza data l’età ) come me, ricorderà che sua con la l.R. 58/1978 che con la 24/1985 non di rado veniva richiesta la concessione edilizia in funzione della conduzione del fondo e, dopo l’ultimazione, l’immobile veniva ufficialmente ceduto a terzi estranei all’azienda. E noi non potevamo far altro che far pagare il contributo sul permesso di costruire.
      Le finalità del “ Piano Casa “ sono chiare e ben esplicitate nell’articolo 1. Sostenere il settore edilizio attraverso interventi finalizzati al miglioramento della qualità abitativa per preservare, mantenere, ricostituire e rivitalizzare il patrimonio edilizio esistente nonché per favorire l’utilizzo dell’edilizia sostenibile e delle fonti di energia rinnovabili.

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      • Gianluca says:

        Verissimo è quanto accaduto con le vecchie LR 58/78 e 24/85, e sembra che a nulla sia valso il lasso di tempo intercorso per produrre nuovi testi normativi che aiutino a chiarire tali aspetti, ed a evitarne l’insorgere di nuovi (il lupo perde il pelo ma …..).
        Sono d’accordo che sia alquanto impossibile legare un soggetto ad un immobile, ma quantomeno normare determinate casistiche in modo che con un giusto apporto di argomentazioni, o una penale/pagamento, o un lasso di tempo trascorso, uno dimostri comunque l’avvenuto rispetto della legge e non il “raggiro” della stessa.
        Va benissimo l’enunciato dell’art 1 del c.d. “piano casa” sbandierato in tutte le sue forme in più sedi, e ammetto anche utile ai fini della comprensione del testo, ma certi principi mi sembra si deducano leggendo anche tra le righe; per questo farli emergere, o anche dipanarli, con un articolo o una buona frase sarebbe cosa utile.
        Spero non essere interpretato male; ben venga tutto quanto possa aiutare a risollevare la testa da questo periodo, ben venga il rispetto del diritto di proprietà perchè quello ce lo abbiamo tutti ed è sacrosanto, ben venga una semplificazione vera e non falsa e artificiosa, ma basti si continui a far sentire le persone tutte sullo stesso piano e si evitino norme che diano adito a furbate all’italiana (o alla veneta), e il piano casa in questo senso non sembra il massimo; vedremo come sarà (nella sua forma finale) la L.R. che ne decreterà tra non molto la sua applicazione lungo-tempore.

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  4. Dario Meneguzzo says:

    Ma nella lingua italiana “ampliamento” non richiede che ci sia qualcosa da ampliare?

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    • mirko zampieri says:

      ovviamente il presupposto del piano casa è l’esistenza di un edificio da “ampliare”. La vendita di un “diritto volumetrico” non comporta la “demolizione” dell’edificio esistente.
      Sarà cura dei comuni richiedere / verificare / dimostrare la titolarità del richiedente.
      Non vedo poi la necessità di Volturare una Dia piano casa, dato che la titolarità va di volta dimostrata all’atto di presentazione di una ‘nuova’ pratica edilizia: chi vende qualcosa vende unitamente agli atti legittimanti (Dia inclusa)

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      • Silvano Sambin says:

        E se il nuovo proprietario dell’alloggio da costruire ti chiede una variante in corso d’opera che si fa?

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        • mirko z says:

          se è una variante senza aumento di volume rispetto allo stato legittimato si procede tranquillamente. Se dovessero esserci ulteriori richieste di ampliamento deve rientrare in ballo l’edificio originario che ha determinato l’ampliamento, e quindi anche il relativo proprietario secondo le modalità più opportune (atto, co-firma dell’istanza, ecc)

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  5. mirko zampieri says:

    Il ‘piano casa’ vigente in alcun modo esclude la possibilità di vendita del volume generato dalla stessa legge regionale.
    L’art. 2 comma 2 dice infatti che “L’ampliamento di cui al comma 1 deve essere realizzato in aderenza rispetto al fabbricato esistente o utilizzando un corpo edilizio contiguo già esistente; ove ciò non risulti possibile oppure comprometta l’armonia estetica del fabbricato esistente può essere autorizzata la costruzione di un corpo edilizio separato”.
    Nè la legge parla di chiusura dell’iter ammininistrativo ai fini dell’eventuale vendibilità.
    Pertanto non vi è alcun dubbio che i volumi “non prima casa” siano in qualsiasi momento vendibili, dato che il testo della legge non lo vieta, al di là di obiettivi della legge stessa o di indicazioni derivanti da circolari reg.

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  6. Dario Meneguzzo says:

    Cioè si vende l’ampliamento, senza vendere l’edificio base?

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    • Vittorio says:

      … oppure si cede l’edificio base senza cedere l’ampliamento, oppure tutto quanto preesistente e quanto realizzato, oppure in parte … ad esempio porto a casa in permesso di costruire per l’ampliamento e cedo l’area ove è previsto a mio figlio che lo realizza a sue spese. Perché no ?

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  7. Vittorio says:

    Dove sta scritto che non può essere ceduto l’immobile realizzato in applicazione della disciplina del “ Piano casa “ ?
    Articolo 2 comma 2 L.R. 14/2009 e s.i.i.m.* stabilisce che l’ampliamento di cui al comma 1 deve essere realizzato in aderenza rispetto al fabbricato esistente o utilizzando un corpo edilizio contiguo già esistente; ove ciò non risulti possibile oppure comprometta l’armonia estetica del fabbricato esistente può essere autorizzata la costruzione di un corpo edilizio separato. Tale indicazione è ripresa par paro nel progetto di legge “ Piano casa for ever “ licenziato dalla Giunta regionale pel Veneto.
    Non dimentichiamo che l’ampliamento separato dal corpo principale è, ancorché subordinata ad alcune condizioni, prassi prevista dalla norma. Invero non è nemmeno detto che l’ampliamento debba avvenire su area dello stesso proprietario dell’edificio che lo genera. Potrebbe avvenire su proprietà altrui, ove naturalmente intercorressero accordi fra i proprietari e il permesso di costruire venisse chiesto da entrambi. Poi resta il diritto di accessione.
    Non esiste un divieto di commerciare gli immobili conseguenti all’applicazione del piano. Altrimenti un imprenditore che acquisti un immobile, lo ristrutturi e lo ampli realizzando più unità immobiliari non potrebbe poi venderle.
    L’unica norma, che io ricordi, che limitava la vendita dell’immobile era l’articolo 5 comma 1.d della compianta L.R. 24/1985 che imponeva fosse istituito un vincolo decennale da trascrivere nei registri immobiliari per la non alienazione e la non locazione della nuova abitazione a società o enti di qualsiasi genere o a persone non appartenenti al nucleo familiare del richiedente.

    * successive ed inopinate integrazioni e modificazioni …….

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