La differenza tra modifiche e innovazioni della cosa comune ai fini della necessità del consenso del condominio per ottenere un titolo edilizio

05 Giu 2014
5 giugno 2014

Segnaliamo sulla questione la sentenza del TAR  Veneto n. 614 del 2014: "Premesso che il provvedimento impugnato, nel denegare il rilascio del permesso di costruire un’altana sul tetto dell’edificio, è basato su due ordini di ragioni che, in punto di diritto, sono ostative al rilascio del titolo richiesto; premesso altresì che nella specie, trattandosi di edificio unico, seppure articolato in scala A e scala B, questo ha come copertura un unico tetto, il cui utilizzo – salva diversa configurazione della proprietà - riguarda tutti i condomini e non solo parte di essi; considerato che il provvedimento può ritenersi legittimamente assunto anche se sostenuto da una sola delle motivazioni addotte; ritiene il Collegio che, sulla scorta dei principi dettati dal Codice Civile in materia di uso della cosa comune, il ricorso sia infondato; invero, pur essendo generalmente riconosciuto che, in caso di realizzazione di un’opera da parte di un singolo su parti comuni  dell’edificio, la quale sia tuttavia strettamente pertinenziale alla propria unità immobiliare, vale il principio dettato dall’art. 1102 c.c., in base al quale “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non ne impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”; che, sulla scorta di tale disposizione, è stato più volte ribadito dalla Corte di Cassazione il principio generale per cui il singolo condomino può apportare, nel proprio interesse ed a proprie spese, modifiche alle parti comuni al fine di conseguire un’utilità maggiore e più intensa del proprio immobile, a patto che dette modifiche non alterino la normale destinazione della cosa comune e non ne impediscano l’altrui pari uso (cfr. C.Cass. 10453/2001; 12569/2002; 8830/2003); che quindi, nell’ipotesi in cui l’intervento non sia riconducibile all’ipotesi contemplata dall’art. 1102, comma 1, l’intervento deve essere qualificato come innovazione, come tale comportante un mutamento della sostanza o l’alterazione della destinazione delle parti comuni, in quanto ne rende impossibile l’utilizzazione secondo la funzione originaria; che , conseguentemente, in tali diverse ipotesi – quale è quella in esame, ove una porzione del tetto verrà coperta dall’altana e quindi risulterà di uso esclusivo dei fruitori della stessa – deve essere manifestata la volontà dell’assemblea dei condomini, coinvolgendo tutti i partecipanti alla cosa comune e quindi sia i condomini della scala A che quelli della scala B, con la maggioranza calcolata ai sensi dell’art. 1136, comma 5, così come disposto dall’art. 1120 c.c.; osservato, altresì, attese le considerazioni svolte in ricorso, che l’ipotesi in esame è ben diversa da quella in cui vengono aperti sul tetto degli  abbaini o delle finestre per dare aria e luce alla proprietà sottostante, in quanto tali opere, sempreché eseguite a regola d’arte e tali da non pregiudicare la funzione di copertura propria del tetto, né da impedire l’esercizio da parte degli altri condomini dei propri diritti sulla cosa comune, costituiscono soltanto modifiche e non innovazioni della cosa comune, non necessitando di conseguenza della previa approvazione dell’assemblea dell’edifico in condominio ex artt. 1120 e 1136 c.c. per detti motivi, ritenuta la legittimità del diniego opposto dall’amministrazione, il ricorso deve essere respinto".

Dario Meneguzzo - avvocato

sentenza TAR Veneto 641 del 2014

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